5月，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)進行，全國商辦市場整體復(fù)蘇情況良好，新增供應(yīng)基本恢復(fù)去年同期水準(zhǔn)。月內(nèi)開發(fā)投資，投資者雖仍持審慎狀態(tài)，但對未來發(fā)展保持樂觀。

　　在租賃行業(yè)發(fā)展和政策利好的雙重推動下，上海、廣州等一線城市租賃需求恢復(fù)較快，相比上月有明顯增長。

　　本月，觀點指數(shù)監(jiān)測下的重點商辦企業(yè)暫無新項目開業(yè)，已開業(yè)項目的運營和招商依然是現(xiàn)階段重點。而頭部企業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展的步伐，月內(nèi)收益較為可觀。

　　值得注意的是，疫情下優(yōu)質(zhì)租賃結(jié)構(gòu)的作用凸顯。重點商辦企業(yè)中，以金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)、信息科技行業(yè)等抗疫情風(fēng)險較強企業(yè)為主要租戶的，月內(nèi)發(fā)展趨好。

　　中海華潤置地穩(wěn)居一二，越秀商投首進前三

　　中海商業(yè)旗下項目每月均有新簽約入駐企業(yè)，出租率和租金收益整體維持穩(wěn)定。5月新入駐的企業(yè)主要包括能源、電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)科技等行業(yè)知名企業(yè)，租賃結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　華潤置地商業(yè)現(xiàn)有項目月內(nèi)發(fā)展平穩(wěn)，取得了較好的租金收益。據(jù)觀點指數(shù)了解，目前共有在運營項目48個，其中華北和華東區(qū)域項目最多，均為13個。

　　據(jù)月報披露的數(shù)據(jù)顯示，華潤置地商業(yè)2020年1-5月累計投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約40.28億元，按年下降15.2%，但月內(nèi)投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約10.74億元，去年同期為10.38億元，按年增長3.5%，疫情后恢復(fù)較快。根據(jù)2019年寫字樓占投資物業(yè)收入的比例計算，5月寫字樓部分租金預(yù)計接近1.3億元。

　　越秀商投本月首進前三，月內(nèi)越秀集團與與廣州交投集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在包括房地產(chǎn)開發(fā)等在內(nèi)的領(lǐng)域展開全面合作。此外，現(xiàn)有運營項目月內(nèi)收益也較為可觀，平均出租率維持在90%以上。

　　陸家嘴商業(yè)本月位居第五，據(jù)一季報數(shù)據(jù)顯示，其持有的在營物業(yè)總建筑面積超272萬平方米，其中甲級寫字樓的總建筑面積173萬平方米，高品質(zhì)研發(fā)樓的總建筑面積33萬平方米，商辦面積占總在營物業(yè)面積的75%左右。此外1-3月，陸家嘴實現(xiàn)房地產(chǎn)租賃收入為8.81億元，受疫情影響同比減少13%，商辦物業(yè)的收益同樣較為穩(wěn)定。

　　合景泰富商業(yè)本月拿下第九，時隔兩月再進前十，其在廣州、上海、成都等地核心商圈均有優(yōu)質(zhì)項目，已運營項目疫情后恢復(fù)能力較好，月內(nèi)平均日租金位居行業(yè)較高水平。

　　市場復(fù)蘇延續(xù)，上海廣州租賃需求恢復(fù)明顯

　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新增供應(yīng)方面，1-5月全國辦公樓新開工及竣工面積累計值處于持續(xù)恢復(fù)狀態(tài)，已接近去年同期水平。1-5月辦公樓累計新開工施工面積為2173萬平方米，同比下降11.4%，較上月跌幅回落17.3個百分點；竣工面積為885萬平方米，同比下降7.1%，降幅同樣環(huán)比有所回升。目前我國辦公樓市場的供應(yīng)相對穩(wěn)定，疫情爆發(fā)后至今，恢復(fù)相對理想。

　　從投資和需求的角度來看，1-5月辦公樓開發(fā)投資額累計值錄得2080億元，同比增長-1.2%，雖仍為負(fù)數(shù)，但已基本恢復(fù)至去年同期水平；而銷售額累積值的增長則恢復(fù)較慢，僅為去年同期的三分之二左右。事實上，疫情至今，我國辦公樓開發(fā)投資恢復(fù)得較快，但銷售方面恢復(fù)較慢，投資者雖然持審慎態(tài)度。

　　5月，據(jù)觀點指數(shù)觀察，一線城市中北京的辦公樓日租金雖仍為四大城市之首，但同比下降幅度最大，遠(yuǎn)超上海、廣州和深圳；而同比下降幅度較低的是深圳和上海，寫字樓市場租金水平在疫情影響下保持相對平穩(wěn)。

　　從市場數(shù)據(jù)來看，上海商辦市場租賃需求恢復(fù)較快，主要得益于其寫字樓租賃結(jié)構(gòu)。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年上海寫字樓市場中，金融業(yè)（21%）、TMT（17%）、專業(yè)服務(wù)（9%）、醫(yī)藥和生命科學(xué)（6%）等為上海寫字樓租賃的主力需求來源，同時這些也是近年來發(fā)展勢頭較好的產(chǎn)業(yè)，抗風(fēng)險能力較高，受疫情影響也相對較小。

　　除行業(yè)發(fā)展帶來的機遇，政策利好的推動也是原因之一。

　　如4月底上海浦東發(fā)布了《推進浦東新區(qū)跨國公司地區(qū)總部高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，提供包括財政支持、金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)扶持在內(nèi)的16條政策，對于商辦行業(yè)不失為利好。

　　在行業(yè)發(fā)展和政策利好的雙重作用下，越來越多的金融機構(gòu)和技術(shù)產(chǎn)業(yè)落戶上海。據(jù)萊坊數(shù)據(jù)顯示，近幾月來以博楓綠能投資（上海）有限公司、東電電子（上海）有限公司、諾瓦瑞斯（中國）投資有限公司為代表的18家跨國公司地區(qū)總部意向項目集中簽約浦東新區(qū)。

　　值得注意的是，租金依然是企業(yè)當(dāng)下考慮的重要因素之一。辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月上海辦公租賃市場中，租金在3元/平方米/天以下的辦公項目是各熱門區(qū)域最受關(guān)注的目標(biāo)，需求占比達到43.68%，浦東是最受關(guān)注的區(qū)域，而8元/平方米/天以上的高端辦公項目需求占比僅有5.55%。

　　同為一線城市的廣州，月內(nèi)商辦市場需求的復(fù)蘇也較為明顯。據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，5月廣州寫字樓成交量為29868平方米，同比下降47%，但環(huán)比4月份上升160%，主要得益于大批量交易。但從成交區(qū)域來看，大多位于黃埔、白云等非核心區(qū)。

　　頭部企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，租賃組合優(yōu)勢凸顯?

　　月內(nèi)，觀點指數(shù)監(jiān)測下的商辦運營商企業(yè)依然以穩(wěn)為主，月內(nèi)均無新增項目開業(yè)，大多仍以以現(xiàn)有項目的招商和對租賃結(jié)構(gòu)的調(diào)整為主。

　　5月，中海商業(yè)在招商方面表現(xiàn)依然突出。月內(nèi)，其旗下的成都中海國際中心與國家電投集團四川電力有限公司續(xù)約，北京中海廣場與電子消費產(chǎn)品和商務(wù)解決方案企業(yè)卡西歐達成入駐協(xié)議。此外，字節(jié)跳動旗下公司也于月內(nèi)入駐太原中海國際中心，租賃面積超2800平方米；中國建筑東北設(shè)計院租賃沈陽中海國際中心辦公區(qū)，總面積超20000平方米。

　　越秀商投月內(nèi)傳來新項目消息，其打造的廣州環(huán)貿(mào)中心（含廣州ICC Mall）于本月正式封頂，計劃于今年年底開業(yè)，屆時將為廣州核心商圈增加又一優(yōu)質(zhì)項目。據(jù)了解，該項目坐落于廣州城市中軸CBD北端起點，商辦部分樓高220米，建筑面積超10萬平方米。

　　在大多商辦企業(yè)以運營現(xiàn)有項目為主之際，也有部分企業(yè)選擇收購或者出售資產(chǎn)。月內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團旗下投資平臺遠(yuǎn)洋資本向光大資本收購了上海越虹廣場，交易價19.67億元，收購單價為3.52萬元/平方米。此外，綠地也出售綠地外灘中心T2幢辦公樓予上海銀行，交易價48.54億元。

　　回到租賃需求層面，過去幾個月不同類型企業(yè)受疫情影響程度不同。其中以國有企業(yè)受到的沖擊最小，此類企業(yè)抗風(fēng)險能力較強，且資金保障方面具有很大優(yōu)勢。與之相比，發(fā)展中的中小型企業(yè)受到的沖擊較大，抗風(fēng)險較弱，面臨著較大的資金和生存壓力，在疫情下甚至陷入破產(chǎn)倒閉危機。

　　而分行業(yè)來看，進出口貿(mào)易、旅游娛樂、酒店等受疫情影響最大，金融、醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)等受到的影響則相對較小。其中，疫情下互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)有了擴大市場和開拓業(yè)務(wù)的契機，而健康醫(yī)療行業(yè)隨著我國人口老齡化的加劇，具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　以中海商業(yè)為例，在商辦項目的租賃行業(yè)分布中，互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)業(yè)占比15%，占比最高，能源化工行業(yè)占比7%、建筑業(yè)占比6%、建筑業(yè)制造業(yè)占比3%、交運物流業(yè)占比2%。占比較大的均為抗風(fēng)險能力較強的企業(yè)，這對于項目運營和收益而言都是較為穩(wěn)定的保障。

　　除中海商業(yè)外，據(jù)觀點指數(shù)了解，越秀商投、合景泰富、仁恒商業(yè)、太古地產(chǎn)等商辦業(yè)務(wù)的主力租賃行業(yè)也大多是金融企業(yè)、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)等，疫情下的整體發(fā)展和收益均較為穩(wěn)定。

　　來源：觀點指數(shù)

編輯：wangdc