今年還開(kāi)店嗎？疫情前后，明顯感到了商場(chǎng)對(duì)品牌招商態(tài)度的轉(zhuǎn)變。態(tài)度的變化，來(lái)自商場(chǎng)空置率的上升。
據(jù)監(jiān)測(cè)，北京39個(gè)購(gòu)物中心的9671家店鋪，自2019年10月至2020年5月關(guān)店總量為1570家，總關(guān)店率為16%，其中城市核心商圈購(gòu)物中心的關(guān)店率為11%，略高于近年同期數(shù)據(jù)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市次核心商圈及區(qū)域型商圈。
而現(xiàn)實(shí)中更直觀的表現(xiàn)是各家商場(chǎng)里關(guān)閉的店鋪和待開(kāi)業(yè)的圍擋。從三月的觀望，到四月的調(diào)整，再到五月的撐不下去，不少品牌門(mén)店倒在了今年春夏。同時(shí)，新的玩家躍躍欲試，想要搶占窗口期。
話語(yǔ)權(quán)發(fā)生了微妙變化
不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全國(guó)商場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)數(shù)量超過(guò)1000座。其中華東是重點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)347座，占全國(guó)34.22％，規(guī)模在5萬(wàn)-10萬(wàn)平方米的商場(chǎng)依舊是主力。
從計(jì)劃開(kāi)業(yè)的城市分布上看，一二線城市依舊是購(gòu)物中心的集中地。一線城市由于商業(yè)設(shè)施完善和拿地成本高，計(jì)劃新開(kāi)數(shù)量開(kāi)始放緩。
由于受疫情影響，企業(yè)復(fù)工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，2020年購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)率將會(huì)創(chuàng)下新低，原本計(jì)劃開(kāi)業(yè)的1000個(gè)購(gòu)物中心能正常開(kāi)業(yè)的恐將不足50％，上半年原本準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目基本全部延期。
因此，商場(chǎng)鋪位，有了更多選擇，而且是以更優(yōu)惠的價(jià)格和更寬松的合同條件。
去年9月，大悅城(5.080,?0.07,?1.40%)、合生匯、龍湖天街討論拿鋪條件時(shí)，明顯感覺(jué)到，這些知名購(gòu)物中心的高要求體現(xiàn)在方方面面，不僅租金很難議價(jià)，品牌調(diào)性是否與商場(chǎng)相符，是否會(huì)與場(chǎng)內(nèi)已有店鋪形成競(jìng)爭(zhēng)等都是考慮因素。
雖然經(jīng)過(guò)多次溝通，其品牌仍未能在年前入駐，畢竟，看上的都是熱門(mén)商場(chǎng)，疫情前一鋪難求。
就算品牌在各方面符合要求，且能接受租金價(jià)格，也很可能需要排隊(duì)等待。
“我們要想進(jìn)的話，在年前都要排隊(duì)到明年了�！币晃徊惋嬓袠I(yè)從業(yè)者稱，“因?yàn)樯虉?chǎng)的店鋪有限，而想進(jìn)的品牌太多�！�
招商人員發(fā)來(lái)信息：今年整體租金預(yù)算比去年要低。
這意味著，每平方米日租金能便宜幾塊錢(qián)，同時(shí)商場(chǎng)放寬了對(duì)品牌規(guī)模的要求，租期也能簽約更久，“租期以前2年、3年，今年能多簽一年”。
這是頭部商場(chǎng)的情況，一般的商場(chǎng)，優(yōu)惠更多，內(nèi)部人員透露，北京崇文門(mén)商圈的部分商場(chǎng)，“以前每平方米日租金都十二三塊錢(qián)，現(xiàn)在可以談到七八塊錢(qián)�！�
至于話語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)變的原因，他認(rèn)為是“（商場(chǎng)）招不上來(lái)（品牌），現(xiàn)在正常開(kāi)店的少，尤其幾百平方米的少”。
另外，進(jìn)商場(chǎng)登記測(cè)溫程序繁雜，嚴(yán)重降低商場(chǎng)消費(fèi)恢復(fù)。
幾乎全國(guó)商場(chǎng)都規(guī)定，進(jìn)商場(chǎng)前要掃碼登記、測(cè)體溫、戴口罩等。某些地方的商場(chǎng)還規(guī)定，進(jìn)入商場(chǎng)的餐廳就餐，還要求餐飲商家再次給顧客測(cè)體溫及掃碼登記。
一些商場(chǎng)甚至關(guān)閉了其他大門(mén)，只留一個(gè)出入口，導(dǎo)致掃碼、測(cè)體溫等，還需要排隊(duì)。這一措施，不僅令顧客覺(jué)得繁瑣，讓本就不多的人流量再次被截堵。還有，一些商場(chǎng)規(guī)定餐飲必須掃碼點(diǎn)餐結(jié)賬，不支持柜臺(tái)點(diǎn)餐，這對(duì)于一些不會(huì)使用手機(jī)的中老年人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是增加了麻煩。
商場(chǎng)作為甲方和乙方的餐飲企業(yè)一樣，出現(xiàn)了“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”的兩極分化的現(xiàn)象。
“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”兩極分化
你知道現(xiàn)在最關(guān)鍵是啥變化嗎？一位商場(chǎng)直租群的群主自問(wèn)自答，機(jī)會(huì)啊，關(guān)鍵是現(xiàn)在機(jī)會(huì)更多了，租金倒不是最重要的。
相應(yīng)的，不同鋪位對(duì)應(yīng)著不同的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，通過(guò)他的渠道，北京知名購(gòu)物中心的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)需10萬(wàn)-30萬(wàn)元不等。
需要說(shuō)明的是，這種中介渠道更多被急需開(kāi)店的行業(yè)新手采用，疫情之后，這筆入場(chǎng)費(fèi)也有所下降，部分熱門(mén)購(gòu)物中心小店鋪位的入場(chǎng)費(fèi)差不多打了5折。
“現(xiàn)在大餐飲如果面積合適，不找我你也能進(jìn)。”該群主坦言。
綜合龍湖長(zhǎng)楹天街東西區(qū)情況看，樓層越高，未營(yíng)業(yè)店鋪數(shù)量越多，金鼎軒、無(wú)敵家、南疆北疆、老爺鍋等餐飲店鋪仍未營(yíng)業(yè)。
從圍擋來(lái)看，行運(yùn)打邊爐、南京大牌檔等大型連鎖餐飲正在裝修。
對(duì)此，龍湖表示，長(zhǎng)楹會(huì)繼續(xù)在滿足消費(fèi)者需求基礎(chǔ)上，進(jìn)行品牌升級(jí)，優(yōu)化全場(chǎng)餐飲結(jié)構(gòu)。
此外，朝陽(yáng)大悅城、合生匯等購(gòu)物中心亦有部分店鋪圍上了圍擋。
北京的頂尖商場(chǎng)，過(guò)去非常看重入駐品牌的品質(zhì)與調(diào)性，如果不符合其要求，給出再高的租金也無(wú)法入駐，但疫情之后，這些業(yè)主也放松了要求，只要規(guī)模還可以的品牌，都有了坐下來(lái)談?wù)劦臋C(jī)會(huì)。
疫情期間，恢復(fù)最快的是老鄉(xiāng)雞、喜家德等快餐品牌，這些品牌的特點(diǎn)就是剛需高頻。而商場(chǎng)餐飲是非剛需性特色餐飲，多為體驗(yàn)型消費(fèi)、場(chǎng)景式消費(fèi)和改善式用餐消費(fèi)。對(duì)顧客來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)餐飲并不是剛需，而是一種改善型消費(fèi)，用餐頻次較快餐品牌低。
這也導(dǎo)致商場(chǎng)餐飲疫后恢復(fù)比快餐品牌慢。某餐飲老板吐槽說(shuō)：“開(kāi)商場(chǎng)店就得“拼爹”，我拿個(gè)商場(chǎng)鋪位用盡了半輩子的關(guān)系。”現(xiàn)在左算又算復(fù)工后也難以撐下去，跟商場(chǎng)溝通想提前撤離，對(duì)方告知20多萬(wàn)元的保證金不退！我真是進(jìn)退兩難！現(xiàn)在，真希望自己是街邊店！
汰換與洗牌進(jìn)行時(shí)
雖然有了更多選擇，某餐飲品牌運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人仍不能確定入駐哪家商場(chǎng)，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)的人流在恢復(fù)，但消費(fèi)能力還沒(méi)有完全回來(lái)。
一家開(kāi)在北京東部著名購(gòu)物中心里的小食店，月流水恢復(fù)不到年前的一半，其老板表示，自家還算能喘口氣強(qiáng)撐下去的，其所在的商場(chǎng)里沒(méi)有徹底恢復(fù)到以前100%的（餐飲）。
特別是大型餐飲，很多都沒(méi)有開(kāi)門(mén)，而商場(chǎng)也給出了相應(yīng)的扶持，比如付租周期從季付改為了月付。
這位老板感慨，之前大部分顧客不太在意價(jià)格，單價(jià)30塊錢(qián)左右的小食，可以買(mǎi)個(gè)兩三份、三四份。疫情以后，那幫比較有消費(fèi)能力的中產(chǎn)家庭不見(jiàn)了。
同時(shí)，原來(lái)熱衷于排隊(duì)的年輕顧客，“到店后非常謹(jǐn)慎，會(huì)看所有的產(chǎn)品，然后買(mǎi)最便宜的。或者一直問(wèn)有沒(méi)有折扣，沒(méi)有優(yōu)惠肯定不買(mǎi)”。
一位山西的餐飲老板介紹：他的五家餐廳停業(yè)一個(gè)多月顆粒無(wú)收，所在商場(chǎng)依然收取高昂房租。在當(dāng)?shù)毓膭?lì)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，為了吸引人氣，商場(chǎng)強(qiáng)制讓他的餐廳開(kāi)業(yè)，因?yàn)閾?dān)心疫情后被商場(chǎng)勸退，所以他硬著頭皮開(kāi)了業(yè)。
“在請(qǐng)求減免租金時(shí)屢遭白眼，商場(chǎng)覺(jué)得我們小餐飲可有可無(wú)，我們跟那些個(gè)‘總’去談降租，基本上白聊，人可能還恨上你，給你穿小鞋�！�
顧客的消費(fèi)能力和心態(tài)，決定了店鋪們的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2020年第一季度零售空置率9%，同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.3%，購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)每天每平方米37.5元，環(huán)比下降0.5%。
對(duì)空置率同比下降的數(shù)據(jù)，目前的關(guān)店潮還沒(méi)有在一季度數(shù)據(jù)中真正顯現(xiàn)，下降是跟去年同期相比。她表示，盡管一季度空置率有所下降，二季度的空置率將會(huì)升高。這番升高，更多是品牌理智思考后的結(jié)果。
今年三四月份是購(gòu)物中心最為艱難的階段，即使是核心商圈的購(gòu)物中心，除了餐飲品牌，首層的時(shí)尚零售、生活方式類業(yè)態(tài)也都存在撤場(chǎng)的現(xiàn)象。
在所有業(yè)態(tài)中，餐飲受到的影響最為明顯。
仲量聯(lián)行分析，相比之下，餐飲和體驗(yàn)類業(yè)態(tài)面臨更大壓力。一月至二月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下跌18%，其中餐飲業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖，同期銷(xiāo)售額同比大幅下降40%。
正常情況下，商場(chǎng)很可能為了收益選擇一些運(yùn)營(yíng)實(shí)力一般，但付租能力強(qiáng)的租戶，疫情之下的關(guān)店潮，也波及到了這些高租金租戶，高租金租戶走入關(guān)店潮，對(duì)商場(chǎng)而言是一個(gè)調(diào)整品牌組合，替換更多優(yōu)質(zhì)品牌的機(jī)會(huì)。
“今年是洗牌年。”上訴小食店老板也表達(dá)了觀點(diǎn)，從2017年開(kāi)始，消費(fèi)者對(duì)餐飲和新零食品類熱情很高，所以整個(gè)行業(yè)很熱鬧，“熱鬧是挺熱鬧的，但疫情這一下重?fù)簦芏嗟赇伨筒荒艹惺芰�，可能整個(gè)餐飲實(shí)體就不會(huì)像以前一窩蜂去投資、去創(chuàng)業(yè)、去做網(wǎng)紅店�！彼f(shuō)，“但是誰(shuí)也說(shuō)不好，洗完之后會(huì)更好還是會(huì)更壞�！�
來(lái)源：REITs行業(yè)研究
編輯：wangdc
