歷經(jīng)疫情，回歸商場，各個(gè)業(yè)態(tài)的生存戰(zhàn)場如今已是另一番景象，餐飲向來是帶頭大哥的“資源咖”，穩(wěn)居中流砥柱之位，在政策支持下，新能源汽車成為備受資本青睞的新生力量，還有“顏值咖”、“時(shí)尚咖”、“運(yùn)動咖”，他們的境遇又如何？

　　2021年的春節(jié)，北京城一改空城模樣，在京人數(shù)比往年增加700余萬，不僅街道車水馬龍，多個(gè)商圈也熙熙攘攘，迎來銷售額和客流的雙增長。日前，仲量聯(lián)行研究部收集了北京全市范圍內(nèi)近50個(gè)重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)購物中心今年第一季度最新的市場數(shù)據(jù)，解析活躍的租賃需求，揭秘各業(yè)態(tài)的新生“流量王”。

　　“資源咖”餐飲穩(wěn)復(fù)蘇 火鍋、烤肉受熱捧，高端品牌走一波

　　餐飲品牌

　　今年第一季度，餐飲品牌在整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的新開店面積占比超35%，其中約85%為正式餐廳品類。100-250平方米的面積為餐飲業(yè)態(tài)中主力需求，租戶多為具有特色的連鎖餐飲品牌，其中火鍋、烤肉類品牌最為活躍。隨著餐飲零售商重新回到市場，當(dāng)前購物中心餐飲門店的招商壓力已大大緩解。

　　高端餐飲品牌

　　高端餐飲品牌紛紛進(jìn)入北京市場，如近期在國貿(mào)商城開設(shè)的全國首家Vogue Café，三里屯太古里開設(shè)的北京首家Gaga Garden。此類品牌多需求大面積鋪位，同時(shí)對環(huán)境要求較高，開店首選多為中高端購物中心。目前市場中較大餐飲面積的租賃需求主要也來自于此類高端品牌。

　　咖啡茶飲品牌

　　咖啡茶飲品牌，在資本的推動下繼續(xù)迅速擴(kuò)張，加速布局北京市場。據(jù)報(bào)道，Tim Hortons中國在年初剛完成新一輪融資，計(jì)劃2021年在全國開設(shè)200家新店。同時(shí)熱門茶飲品牌奈雪的茶已率先上市，預(yù)計(jì)未來兩年全國開設(shè)650家門店。當(dāng)前此類品牌的主力消費(fèi)群體為90后和00后年輕消費(fèi)者，購物中心在首層引進(jìn)熱門咖啡茶飲類品牌，能夠在吸引年輕消費(fèi)的同時(shí)也提高購物中心整體品牌檔次。

　　“資本咖”新能源汽車晉升主位 填補(bǔ)大面積空缺

　　自北京市場2020年6月份新增兩萬個(gè)新能源牌照后，新能源汽車行業(yè)開始強(qiáng)勢增長。與特斯拉的開店策略類似，新能源車企最初開店的首選都是形象較好，定位相對高端的購物中心和商場。不同于4S店的售賣方式，新能源汽車品牌多在購物中心開設(shè)展廳或體驗(yàn)店，面積多在100-300平方米，也有上千平方米的旗艦門店。在快時(shí)尚品牌大量撤鋪縮減線下門店的背景下，新能源汽車展廳成為購物中心的新晉主力店，為購物中心的日常運(yùn)營帶來新的活力：

　　1、可以提高購物中心的整體形象；

　　2、“新能源”概念能夠吸引更多顧客，提高購物中心整體客流；

　　3、承租能力較高，同類鋪位的租金收益更大；

　　4、展廳需求面積較大，可以迅速填補(bǔ)購物中心首層的大面積空鋪。

　　在開店的區(qū)域分布上，行業(yè)領(lǐng)跑品牌，如國產(chǎn)品牌蔚來、小鵬、國外品牌特斯拉，更偏愛位于市區(qū)的熱門商圈。郊區(qū)市場則多為更加大眾化的品牌，如哪吒、零跑等，租金水平相對較低，所需面積多在50-100平米之間。隨著新能源行業(yè)不斷擴(kuò)張，知名新能源汽車品牌也在逐步擴(kuò)大市場占有率，呈現(xiàn)向郊區(qū)市場擴(kuò)張的趨勢。

新能源汽車近幾個(gè)季度在北京的門店分布圖

　　“顏值咖”美妝品牌線下擴(kuò)張 00后群體展現(xiàn)消費(fèi)力

　　美妝集合店在資本的推動下已經(jīng)在北京全市購物中心中布局，其中Wow Colour, The Colorist更是在今年第一季度新開多家門店，包括位于悠唐購物中心的The Colorist和位于北京APM的Wow Colour。此類品牌多開設(shè)在人氣火爆的購物中心或商圈，其沉浸式的店面設(shè)計(jì)，豐富的商品陳列和較低的定價(jià)迅速地吸引了大批的00后年輕消費(fèi)者。美妝集合店面積需求大，可在短時(shí)間內(nèi)為業(yè)主去化空置面積，穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)。

　　在疫情后，很多購物中心進(jìn)行升級調(diào)改，引入國際一線美妝護(hù)膚品牌，如北京APM在疫情之后引入多家美妝品牌包括Gucci美妝，和亞洲首家蘭蔻旗艦店。同時(shí)，位于大興區(qū)的薈聚中心也在調(diào)改中引入多個(gè)美妝品牌如Pola，Clarins等。購物中心通過這類行為提升商場首層的整體形象，同時(shí)美妝類租戶承租能力較高，也可提高整體租金收益。

　　冬奧帶火健身熱 “運(yùn)動咖”趁勢而上

　　目前距離北京冬奧會正式開幕已不到一年時(shí)間，全民運(yùn)動熱情日益高漲，這也帶動了運(yùn)動品牌尤其是戶外運(yùn)動類品牌的發(fā)展。安踏旗下的運(yùn)動品牌迪桑特、始祖鳥、科隆等戶外運(yùn)動品牌陸續(xù)開設(shè)多家門店，滑雪Phenix于去年11月亮相三里屯太古里，運(yùn)動品牌ON也將在這里開設(shè)旗艦店。

　　另一方面，運(yùn)動品牌也在積極拓展旗下兒童線，安踏集團(tuán)已于2020年開設(shè)多家兒童線門店，如Fila Kids、Anta Kids等，成為當(dāng)前兒童業(yè)態(tài)主要的租賃需求。

　　“時(shí)尚咖”多渠道發(fā)力 再尋戰(zhàn)場

　　疫情給快時(shí)尚行業(yè)帶來嚴(yán)重沖擊，整體行業(yè)租賃需求銳減。隨著2021年初整體市場逐步回暖，快時(shí)尚品牌也紛紛調(diào)整開店策略，重新布局線下市場。

　　疫情的沖擊導(dǎo)致運(yùn)營困難加劇，已有多家快時(shí)尚品牌宣布退出中國市場或者大幅削減線下門店。這類品牌通常為購物中心的主力店，需求面積較大，品牌的退租撤鋪已給業(yè)主帶來不小空置壓力和招商難度。

　　一些時(shí)尚度較高的品牌也正在進(jìn)一步拓展電商渠道，同時(shí)線下關(guān)閉經(jīng)營表現(xiàn)不佳的門店，加大對重點(diǎn)門店翻新升級來提升購物體驗(yàn)，展示品牌形象。同時(shí)，性價(jià)比較高的品牌則集中開設(shè)在一二線城市定位中低檔或社區(qū)型購物中心，加速向三四線城市下沉。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，由于疫情影響，2020年市場承壓下行，市場參與者都形成底線思維，表現(xiàn)趨于謹(jǐn)慎。而如今，2021年僅過去三個(gè)月，我們已看到各類品牌租賃需求活躍度顯著提升，市場情緒向好，各方也都需要更為準(zhǔn)確地把握市場趨勢，積極為疫后全面復(fù)蘇做好準(zhǔn)備，解鎖未來機(jī)遇。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc