前段時(shí)間，李榮浩發(fā)微博怒懟自家物業(yè)公司“干啥啥不行，收費(fèi)第一名”，讓網(wǎng)友們極度懷疑大明星是不是跟自己住同一個(gè)小區(qū)。
明星們住的高檔小區(qū)物業(yè)尚且如此，普通居民的物管公司水平可想而知。不過，在現(xiàn)實(shí)中被業(yè)主們無力吐槽的物業(yè)公司，卻在資本市場如魚得水，爭先恐后地分拆上市。
2019年，物業(yè)企業(yè)上市迎來井噴，全年共有11家物業(yè)企業(yè)成功IPO，創(chuàng)歷史新高，物業(yè)股年內(nèi)平均漲幅達(dá)到56%。對(duì)于物管行業(yè)來講，今年注定是個(gè)豐收年，房企分拆物業(yè)上市的熱潮將會(huì)持續(xù)。
圖/物業(yè)分拆上市進(jìn)展表
截至2020年5月底，正榮服務(wù)、弘陽服務(wù)、金融街物業(yè)、宋都服務(wù)、星盛商管等5家企業(yè)已經(jīng)遞交IPO；陽光城、合景泰富、華潤置地、世茂房地產(chǎn)、金科股份、越秀地產(chǎn)等多家企業(yè)相繼宣布計(jì)劃分拆物管業(yè)務(wù)上市。
據(jù)某研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2020年至少會(huì)有10家物管公司上市。
在疫情之下，物管行業(yè)正經(jīng)歷前所未有的冰火兩重天，頭部企業(yè)要么在緊鑼密鼓籌備上市，要么在發(fā)布巨額收并購消息；但大部分公司仍深陷業(yè)主怒懟的境地，物管水平和標(biāo)準(zhǔn)亟待重新制定。
正在凈化和進(jìn)化中的物管行業(yè)，經(jīng)過此次疫情的洗禮，會(huì)以什么樣的姿態(tài)登上資本市場的舞臺(tái)……
物管上市背后的資本魔方
快速變化的背后，是行業(yè)與市場環(huán)境的“巨變”。
步入存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場，原本不受待見如同雞肋般的物管服務(wù)成為重點(diǎn)布局的市場，甚至被房企上升到戰(zhàn)略層面。而疫情的影響則加速重構(gòu)了物管企業(yè)的品牌價(jià)值。
海通證券曾在一份研究報(bào)告中指出，物業(yè)行業(yè)將成為一個(gè)萬億級(jí)的藍(lán)海市場�！凹僭O(shè)2022年物業(yè)行業(yè)總管理面積為245.2億平方米，其中住宅占74%，辦公占6.5%，商業(yè)占10.5%，其他占9%，由于物業(yè)費(fèi)上調(diào)空間很小，即使2017-2022年物業(yè)費(fèi)不漲價(jià)，那么到2022年物業(yè)行業(yè)的總規(guī)模也可以達(dá)到萬億級(jí)別�！�
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴奇點(diǎn)君，經(jīng)過這次疫情，讓大家充分認(rèn)識(shí)到該行業(yè)的重要價(jià)值。“今年房企旗下物管公司赴港上市的態(tài)度比以前更加積極，各行各業(yè)在疫情沖擊下難以自保，只有物管行業(yè)迸發(fā)出新的生機(jī)�！�
值得一提的是，物管公司拆分上市并不是房企的無奈之選，這種操作更像是一個(gè)“有利無弊”的資本魔方。
相對(duì)于A股市場來說，H股市場更歡迎物業(yè)公司上市，給予了比房企更高的估值。比如，碧桂園的PE（市價(jià)盈利比率）是4.90倍，碧桂園服務(wù)的PE是54.28倍；新城控股的PE是5.61倍，新城悅服務(wù)的PE是58.08倍。
“相當(dāng)于上市公司把低估值的資產(chǎn)分拆出來，把物管服務(wù)放到H股市場上獲得高估值，有利于上市公司整體的市值提升。”浸潤資本市場多年的人士表示，房企老板們的嗅覺是何等敏銳，這一出一進(jìn)之間財(cái)富大幅增加，分拆上市這樣的好事誰會(huì)拒絕？不過，該人士也提醒，目前整個(gè)物管行業(yè)的估值過高。
某研究院的數(shù)據(jù)也顯示，截至2020年5月13日，A股加港股的上市物管公司總市值合計(jì)約3335億元(人民幣，下同)，相較2019年底增長了41.0%。
其中港股物業(yè)板塊的總市值從2019年初的736.59億元增長至2020年5月7日的3080.21億元，一年多增長超3倍；物業(yè)板塊平均市盈率達(dá)33.37，遠(yuǎn)高于港股主板的市盈率9.68。
這意味著，房企把物業(yè)板塊分拆拿到H股上市是件非常劃算的事情。
寄生、收并購和按兵不動(dòng)
這場突然而至的房企分拆物業(yè)上市潮流，使置身馬太效應(yīng)的物業(yè)公司面臨更加激烈的規(guī)模和服務(wù)廝殺，有的拼命上車、有的亢奮欣喜、有的悄然不動(dòng)…這些動(dòng)作各異的物管公司在資本萬花筒里不斷混合、碰撞，拼接出一幅迥異“眾生相”。
有母公司可依靠的物管公司，他們的日子會(huì)好過很多。資本市場會(huì)把關(guān)注重點(diǎn)放在母公司可提供的資源空間上，畢竟這部分資源穩(wěn)定且可持續(xù)。
奇點(diǎn)君統(tǒng)計(jì)年報(bào)信息得知，中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等都以內(nèi)拓為主，也容易獲得資本市場認(rèn)可。例如，碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)2019年?duì)I收增幅分別高達(dá)107.44%、78.89%、78.73%；凈利潤方面，碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)領(lǐng)跑，佳兆業(yè)美好、永升生活服務(wù)、奧園健康等增幅均超過100%。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，一方面，背靠地產(chǎn)集團(tuán)的物企會(huì)牢牢抓住關(guān)聯(lián)方開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，使得獨(dú)立三方物企難以插足；另一方面，繼承地產(chǎn)集團(tuán)的品牌效應(yīng)，這類企業(yè)在市場拓展和收并購方面占據(jù)了天時(shí)地利人和。
不過，從近期越發(fā)活躍的收并購、戰(zhàn)略合作動(dòng)向可看出，即便有房企背景的物業(yè)企業(yè)，也在馬不停蹄地開啟擴(kuò)張之路。
奇點(diǎn)君注意到，從物業(yè)企業(yè)上市募集的資金用途來看，用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例不斷提升。2019年新上市的8家物業(yè)企業(yè)中，擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例高達(dá)約60%~70%，這勢必將加速提升物業(yè)行業(yè)的集中度。
這一個(gè)月來，業(yè)內(nèi)的并購整合明顯加速。時(shí)代鄰里收購廣州市耀城物業(yè)，新增在管面積243萬平米，主要管理供電系統(tǒng)單位物業(yè)；新城悅收購一家以商辦為主的物管公司，進(jìn)入商辦領(lǐng)域，并獲取522萬平米的在管面積；奧園健康收購寧波宏建物業(yè)，獲取合約面積241.3萬平米。
財(cái)經(jīng)地產(chǎn)人士嚴(yán)躍進(jìn)表示，上市物管公司現(xiàn)金充足，并且有品牌和管理優(yōu)勢，通過收并購不斷擴(kuò)大在管面積以及拓展在管物業(yè)的多樣性�！爱吘�，規(guī)模是物業(yè)公司業(yè)績營收的基石，通過各大公司在管面積與營業(yè)收入的變化趨勢來看，兩者基本成正比�！�
因此，完成上市并不是物業(yè)公司“千秋大業(yè)”的終點(diǎn)，而是要通過規(guī)模擴(kuò)張爭取更多市場份額，才是保證業(yè)績以及股票價(jià)格的重點(diǎn)。
然而，穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅的萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)卻選擇了按兵不動(dòng)，暫時(shí)沒有上市動(dòng)作。盡管屢屢有IPO的傳聞傳出，但郁亮始終堅(jiān)定：“沒有千億市值，不會(huì)上市�！鄙勖鲿砸苍诙鄠�(gè)公開場合表示，暫時(shí)不會(huì)考慮將龍湖智慧服務(wù)分拆上市。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各物管公司定位和發(fā)展目標(biāo)不同，有些上市是為了強(qiáng)化自身融資能力。而對(duì)于一些不缺錢的優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司來說，如果上市，將面臨業(yè)績、估值、財(cái)務(wù)披露等多方影響，所以有些企業(yè)并不積極。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上市后物業(yè)公司的運(yùn)作將變得更加透明和規(guī)范，但如何贏得資本市場的認(rèn)可，從而大幅拓寬融資渠道、進(jìn)一步降低融資成本才是關(guān)鍵所在。
資本向好下的行業(yè)焦慮
“物管行業(yè)的集中度與房地產(chǎn)行業(yè)集中度相比，還存在較大的整合空間。”黃立沖表示，相比以資源為王、資金驅(qū)動(dòng)的地產(chǎn)公司而言，絕大部分上市物管企業(yè)籌集的資金并不能持續(xù)有效助推公司規(guī)模的擴(kuò)張。
換言之，收并購只能是輔助作用，并不能夠成為主線�！拔锕芄颈旧砭邆湟欢ǖ囊�(guī)�；A(chǔ)，并在業(yè)務(wù)層面形成協(xié)同效應(yīng)，才意味著更容易實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長�！�
所以，一面通過并購增加在管面積，一面延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造新業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，成為了多數(shù)物管公司的必然選擇。
比如，綠城服務(wù)和碧桂園服務(wù)的多項(xiàng)計(jì)劃都納入了科技互聯(lián)網(wǎng)思維，人工智能和物聯(lián)網(wǎng)是其發(fā)展中的兩大高頻詞。綠城服務(wù)開發(fā)的“幸福綠城”APP正將生鮮消費(fèi)作為切入點(diǎn)，連接起供應(yīng)、倉配和業(yè)主用戶三端，以較低的獲客成本，獲得社區(qū)零售這一盈利增長點(diǎn)。
不過，多元化業(yè)務(wù)普遍還在探索發(fā)展中，目前呈現(xiàn)的盈利成色還有待提升。與業(yè)主關(guān)系更密切的社區(qū)增值服務(wù)，在保利物業(yè)、雅生活、碧桂園服務(wù)、時(shí)代鄰里中的2019年?duì)I收占比分別為19.35%、9.5%、9%、7.32%。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)建議道，“物業(yè)公司需要駕馭業(yè)主‘最后100米’的兩種能力，一是洞察與連接業(yè)主的服務(wù)能力；二是撬動(dòng)社區(qū)服務(wù)鏈體系的組織能力。此外，要升級(jí)中國物業(yè)智慧服務(wù)，關(guān)注并探索快速發(fā)展催生新科技、新模式帶來的重要契機(jī)，轉(zhuǎn)型為創(chuàng)造人們美好生活服務(wù)的高科技綜合性企業(yè)�！�
更為重要的一點(diǎn)是，物業(yè)管理行業(yè)是存量與增量并存的巨大市場。中指院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2025年商品住宅銷售面積累計(jì)238億平方米，按照百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)計(jì)算，整體市場規(guī)模9054.48億元。到2025年中國社區(qū)增值服務(wù)市場容量預(yù)計(jì)達(dá)1.80萬億元。
在這個(gè)巨大的藍(lán)海市場中，物業(yè)管理可以結(jié)合多元業(yè)態(tài)類型講好故事，對(duì)于物管行業(yè)而言，在波瀾壯闊的2019年后，2020年同樣不是一個(gè)平凡的年份。
來 源：鳳凰網(wǎng)
編 輯：liuy
