蘇州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站11日連發(fā)4則公告，8家企業(yè)在數(shù)宗土地拍賣活動(dòng)中違反了蘇州市“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買”的規(guī)定，屬于違規(guī)參與競(jìng)買行為，將禁止這些企業(yè)在3年內(nèi)參加蘇州市區(qū)的土拍活動(dòng)。

　　上述8家企業(yè)中，有兩家是金地集團(tuán)的下屬公司，它們?cè)趨⒓?月9日舉行的“蘇地2020-WG-18號(hào)”地塊(以下簡(jiǎn)稱“18號(hào)地塊”)的拍賣中被認(rèn)定違規(guī)。不過，該地塊當(dāng)日還是被金地集團(tuán)另一家下屬企業(yè)收入囊中。15日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)科室的工作人員對(duì)中新經(jīng)緯記者稱，由于拿地企業(yè)與被罰企業(yè)的直接絕對(duì)控股公司并非同一個(gè)，該土地出讓符合規(guī)定。

　　事后審核發(fā)現(xiàn)違規(guī) 蘇州禁止8家企業(yè)參加土拍

　　今年3月10日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，擬對(duì)5宗地塊進(jìn)行公開網(wǎng)上掛牌出讓，其中包括了18號(hào)地塊，該地塊起拍價(jià)約4.07億元人民幣。

　　出讓公告中明確，“參與競(jìng)買我市商住、住宅用地的競(jìng)買人、競(jìng)買人直接絕對(duì)控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買；由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買�！�

　　但在4月9日的土拍中，杭州天霖投資咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱“杭州天霖”)、紹興金漢企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱“紹興金漢”)，都參與競(jìng)買了18號(hào)地塊的土地使用權(quán)。天眼查數(shù)據(jù)顯示，杭州天霖和紹興金漢均由杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“杭州金地”)100%控股，而后者由金地(集團(tuán))股份有限公司全資控股。

　　至6月11日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局公告稱，經(jīng)核查，杭州天霖、紹興金漢兩家企業(yè)均由杭州金地全資控股，違反了出讓文件中“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買”的規(guī)定，屬于違規(guī)參與競(jìng)買行為。

　　6月11日這天，蘇州市自然資源和規(guī)劃局還對(duì)另外幾起違規(guī)參與競(jìng)買行為進(jìn)行了公告。公告稱，今年4月26日和5月15日，常州湖畔置業(yè)有限公司和常州雅樂科技園有限公司同時(shí)參與競(jìng)買了兩個(gè)地塊國(guó)有土地使用權(quán)。經(jīng)核查，這兩家企業(yè)均由迪揚(yáng)有限公司控股，違反了上述規(guī)定，屬于違規(guī)參與競(jìng)買行為。

　　有資料顯示，江蘇省南京高淳雅居樂房地開發(fā)的項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告顯示，迪揚(yáng)有限公司為雅居樂子公司。

　　蘇州市自然資源和規(guī)劃局上述工作人員稱，參與土地拍賣的企業(yè)，會(huì)事先在系統(tǒng)上提交相關(guān)資料，待土拍結(jié)束后，會(huì)對(duì)參拍企業(yè)的相關(guān)資料進(jìn)行審核，他們也是事后發(fā)現(xiàn)上述企業(yè)的違規(guī)行為，并決定作出處罰。

　　蘇州市自然資源和規(guī)劃局對(duì)這些企業(yè)作出了相同的處罰，公告稱，根據(jù)出讓文件規(guī)定，將上述8家企業(yè)列入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓失信行為人名單，自作出處理決定之日起三年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)，并將企業(yè)違規(guī)信息推送至蘇州市信用信息共享平臺(tái)。

　　動(dòng)用“馬甲”碰運(yùn)氣 金地下屬企業(yè)順利拿地

　　在土拍前，蘇州的出讓公告中已明確禁止同一主體直接絕對(duì)控股的公司參拍同一地塊，但上述8家企業(yè)為何會(huì)明知故犯？

　　據(jù)了解，蘇州對(duì)一些出讓土地設(shè)定了市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，在網(wǎng)上掛牌自由報(bào)價(jià)和限時(shí)競(jìng)價(jià)階段，土地使用權(quán)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)的，則網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)。競(jìng)買人報(bào)價(jià)在出讓人公布的一次報(bào)價(jià)總額有效區(qū)間范圍內(nèi)，進(jìn)行一次報(bào)價(jià)，并以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，以其所報(bào)價(jià)格確定為地塊競(jìng)得價(jià)格。

　　根據(jù)該規(guī)則，當(dāng)土地競(jìng)拍進(jìn)入到“一次報(bào)價(jià)”階段，并非是價(jià)高者得，而是“最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)”的競(jìng)買人獲得土地使用權(quán)。但誰能最接近這個(gè)平均價(jià)，存在運(yùn)氣成分。

　　一位華東房企土地投資負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示：“當(dāng)土拍報(bào)價(jià)達(dá)到價(jià)格限制后，實(shí)際上就是各個(gè)開發(fā)商拼運(yùn)氣的時(shí)候了，因?yàn)樽罱K是按照?qǐng)?bào)價(jià)區(qū)間的平均數(shù)確認(rèn)競(jìng)得人。在這樣的情況下，如果開發(fā)商多一個(gè)馬甲，自然多一份希望可以拿到上述土地�！�

　　事實(shí)上，在18號(hào)地塊的拍賣中，金地集團(tuán)的“馬甲”不止杭州天霖、紹興金漢。4月9日，經(jīng)過掛牌期報(bào)價(jià)、限時(shí)競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)后，18號(hào)地塊網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，并進(jìn)入到一次報(bào)價(jià)，最終，該地塊被蘇州皓甄睿企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州皓甄�！�)拍得，總價(jià)約4.63億元，溢價(jià)率13.71%，樓面單價(jià)19786.26元/平方米。

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，蘇州皓甄睿由蘇州金鴻悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州金鴻悅”)100%控股，后者則由金地集團(tuán)上海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司持股93.99%，再往上追溯，金地(集團(tuán))股份有限公司持有金地集團(tuán)上海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司99.82%的股份。蘇州皓甄睿于今年3月18日才成立，參加土拍時(shí)剛剛成立21天。

　　杭州天霖、紹興金漢、蘇州皓甄睿都是“金地系”，在前兩家被認(rèn)定為違規(guī)的情況下，蘇州皓甄睿的拿地是否符合規(guī)定呢？蘇州市自然資源和規(guī)劃局工作人員對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，出讓公告中禁止直接絕對(duì)控股的公司參與同一地塊的競(jìng)買，根據(jù)該規(guī)則，蘇州皓甄睿取得18號(hào)地塊并不違規(guī)。

　　杭州天霖和紹興金漢均由杭州金地100%控股，蘇州皓甄睿由蘇州金鴻悅100%控股，盡管它們都屬于金地集團(tuán)，但由于蘇州皓甄睿與前兩家的直接絕對(duì)控股公司并非同一個(gè)，成功避開了出讓公告中的禁令。但其他企業(yè)就沒有這么幸運(yùn)了，上述被處罰的另外6家企業(yè)，都沒有拍得相關(guān)土地。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，蘇州雖然禁止了上述8家企業(yè)三年內(nèi)參加土地拍賣，但并沒有禁止其控股公司參與土拍，開發(fā)商完全可以再注冊(cè)一個(gè)新公司去拿地。該處罰不會(huì)對(duì)企業(yè)有什么影響，也沒有過多實(shí)質(zhì)意義。蘇州市自然資源和規(guī)劃局前述人士也稱，處罰只針對(duì)參拍企業(yè)。

　　“馬甲”公司圍標(biāo)現(xiàn)象引關(guān)注 杜絕有困難

　　金地動(dòng)用三個(gè)公司參拍同一地塊，是為了碰運(yùn)氣，但很多情況下，“馬甲”公司的出現(xiàn)，還有更深層次的問題。

　　張大偉表示，禁止同一主體控股的公司參拍同一宗土地的拍賣，是各地的普遍做法，為的是防止企業(yè)動(dòng)用多家“馬甲”公司、“空殼公司”一同參拍，通過“圍標(biāo)”等形式拉低土地成交價(jià)格。

　　2019年5月，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文稱，為維護(hù)土地市場(chǎng)的公開公平公正，盡可能避免關(guān)聯(lián)公司報(bào)名參加同一宗地的競(jìng)買，最大限度地防止圍標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生。經(jīng)合肥市土委會(huì)批準(zhǔn)，自即日起，競(jìng)買人在辦理含有商品居住用途地塊的競(jìng)買報(bào)名登記手續(xù)時(shí)，須提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競(jìng)買的書面承諾。

　　不過，也并非所有同屬一個(gè)控股股東的公司參拍同一地塊，都有問題。張大偉表示，一直往上追溯，很多具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的開發(fā)商都有股權(quán)關(guān)系，甚至同屬于一家控股股東。例如，首創(chuàng)與首開兩家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的公司，雖然都是北京市屬國(guó)企，但他們是完全獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的，一同參與土地拍賣并無不妥。

　　除了動(dòng)用“馬甲”公司“圍標(biāo)”，一些企業(yè)還會(huì)在土拍市場(chǎng)之外私下達(dá)成默契，先由一家企業(yè)低價(jià)拿到土地，再通過股權(quán)合作的方式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，分享收益。今年3月底，上海北外灘一優(yōu)質(zhì)地塊被中海地產(chǎn)以零溢價(jià)拍得，市場(chǎng)頗感意外，之后，相關(guān)企業(yè)因涉嫌“圍標(biāo)”，參與競(jìng)拍的子公司相關(guān)負(fù)責(zé)人被刑拘或要求協(xié)助調(diào)查。

　　張大偉認(rèn)為，或明或暗的“圍標(biāo)”有很多，想完全杜絕存在一定的困難，但還是有一些方法可以進(jìn)行規(guī)避，比如，禁止企業(yè)拿地后開展股權(quán)合作，不得轉(zhuǎn)讓土地股權(quán)等。

來源：中新經(jīng)緯

　　編 輯：chenhong