2020年上半年時(shí)代中國(guó)（01233.HK）營(yíng)收同比出現(xiàn)下降。在8月18日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄稱：“上半年因?yàn)橐咔橛绊�，城市更新�?xiàng)目轉(zhuǎn)化手續(xù)推后�！�
2020年中報(bào)顯示，截止6月30日，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收149.25億元，同比下降6.4%，其中城市更新確認(rèn)收入為零。從2018年首次產(chǎn)生營(yíng)業(yè)收入，城市更新一直被時(shí)代中國(guó)視為業(yè)績(jī)及盈利的保障。
同期，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利40.22億元，同比減少22.5%；毛利率26.9%，同比下降5.6 個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于毛利率下降原因，時(shí)代中國(guó)稱，第一，由于高毛利率的城市更新業(yè)務(wù)沒(méi)有收入，2018、2019兩年，時(shí)代中國(guó)城市更新業(yè)務(wù)毛利率介于50%-60%之間；第二，今年上半年，超過(guò)12%收入來(lái)自于毛利率相對(duì)較低的江門鶴山項(xiàng)目；第三，疫情期間，廣佛地區(qū)尾盤采取優(yōu)惠折扣銷售策略，因此確認(rèn)收入的毛利率有所降低。
岑釗雄透露，2020年預(yù)計(jì)完成10個(gè)城市更新項(xiàng)目，釋放可售總建面約200萬(wàn)平方米。2019年城市更新業(yè)務(wù)為時(shí)代中國(guó)貢獻(xiàn)收入21.67億元，營(yíng)收占比5.1%。
3月舉行的2019年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，岑釗雄曾提到，希望2020年完成轉(zhuǎn)化的舊改項(xiàng)目數(shù)量在2019年基礎(chǔ)上再增加一點(diǎn)。
時(shí)代中國(guó)所擁有超過(guò)150個(gè)城市更新項(xiàng)目，潛在總建面約5200萬(wàn)平方米。“我們?cè)谥鸩酵七M(jìn)這些項(xiàng)目的轉(zhuǎn)換。”岑釗雄說(shuō)，隨著政策的放開，以及地方政府的支持，城市更新項(xiàng)目進(jìn)展有望更快推進(jìn)。
截止6月30日，時(shí)代中國(guó)土地儲(chǔ)備總建筑面積2180萬(wàn)平方米。早在兩年前，時(shí)代中國(guó)就在投資策略上進(jìn)行調(diào)整，減少拿地支出的同時(shí)，增大城市更新投入。今年3月，岑釗雄在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2020年時(shí)代中國(guó)的拿地預(yù)算是250-300億元左右。
2020年上半年，時(shí)代中國(guó)在佛山、長(zhǎng)沙和東莞購(gòu)入7幅地塊，拿地金額為42.64億元。不到全年拿地額度的20%，同比減少77.3%。
拿地力度放緩，時(shí)代中國(guó)將原因歸結(jié)于上半年招拍掛土
地成本與投資測(cè)算不匹配，只能選擇放棄。
“下半年，我們將按照全年度資金來(lái)安排投資，估計(jì)全年度買地預(yù)算和投資策略是沒(méi)有改變的�！贬撔壅f(shuō)，時(shí)代中國(guó)會(huì)優(yōu)先考慮城市更新轉(zhuǎn)化出來(lái)的項(xiàng)目，然后是公開招拍掛和收購(gòu)。
今年時(shí)代中國(guó)迎來(lái)償債高峰期。2020中報(bào)顯示，截至6月30日，時(shí)代中國(guó)有息債務(wù)587.22億元，其中，一年內(nèi)到期借款由去年底185.98億元上升至241.47億元，占比達(dá)41.1%。
“241億元短債，境外債務(wù)102億，境內(nèi)債務(wù)94.4億。目前，發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)對(duì)公開市場(chǎng)債務(wù)都管控規(guī)模，不允許超過(guò)，也不允許下降�！睍r(shí)代中國(guó)首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事牛霽旻指出，一年內(nèi)到期債務(wù)大部分都拿到相關(guān)部門批文或置換批文，只需根據(jù)未來(lái)到期債務(wù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)做提前置換就行。
境內(nèi)公開債務(wù)方面，時(shí)代中國(guó)獲得置換額度是95.2億元。截至7月底，已累計(jì)重新發(fā)行置換了84億元，將年內(nèi)到期部分置換完畢；另一筆明年11月到期的私募債，目前還未發(fā)行。
境外債務(wù)共涉及14.5億美元，7月中旬已發(fā)行一筆3億美元票據(jù)，用來(lái)償還11月到期的同等額度債務(wù)；剩下5 億美元、2 億美元和 4.5 億美元3筆于2021年1月、5月和6月到期。牛霽旻表示，已經(jīng)拿到批文。
降低融資成本，是時(shí)代中國(guó)上半年正在做的一件事情。上述重新發(fā)行的84億元境內(nèi)債，融資成本從7%以上降至5%左右；境外債利率也下降了1個(gè)百分點(diǎn)。岑釗雄表示，通過(guò)置換全年利率水平有望降至6%左右。
近期，有關(guān)房地產(chǎn)融資收緊的傳言不絕于耳。牛霽旻稱，現(xiàn)在房地產(chǎn)融資跟房地產(chǎn)調(diào)控的思維一樣，希望維持相對(duì)穩(wěn)定和均衡，國(guó)內(nèi)對(duì)房企公開市場(chǎng)融資實(shí)施限額管控，后續(xù)再出臺(tái)更緊政策的可能性不大。“我們判斷，主要政策還是以保持市場(chǎng)穩(wěn)定為主�！�
來(lái) 源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
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