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美的上半年核心凈利20億 根據(jù)凈現(xiàn)金動態(tài)調(diào)節(jié)拿地策略
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-8-24 9:41:53
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[提要]美的置業(yè)2020年中期業(yè)績說明會上,樂從行業(yè)發(fā)展趨勢來看,房住不炒是長期戰(zhàn)略,穩(wěn)是大方向。

  “對美的置業(yè)來說,今年是戰(zhàn)略鞏固年!8月21日上午,在美的置業(yè)2020年中期業(yè)績說明會上,美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示,從行業(yè)發(fā)展趨勢來看,房住不炒是長期戰(zhàn)略,穩(wěn)是大方向。大規(guī)模價格戰(zhàn)邏輯是不成立的,當(dāng)然有些城市會存在去化和價格壓力。

  截至6月30日,美的置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入209.36億元,同比增長47.5%;毛利55.23億元,同比增長8.5%;利潤及綜合收益23.54億元,同比增長24.6%;歸屬于上市公司股東的凈利潤20.24億元,同比增長14.4%。

  “下半年的去化策略仍然是兼顧流量、價格,保持相對的平衡,采取‘一城一策’‘一盤一策’的基本策略!焙潞銟繁硎荆酉聛,公司將堅定戰(zhàn)略,進(jìn)行精準(zhǔn)投資、精細(xì)運營和精研創(chuàng)新,進(jìn)一步鞏固有質(zhì)量、可持續(xù)的增長模式。

  銷售額三分之一

  用于動態(tài)補貨

  “在精準(zhǔn)投資方面,鞏固城市升級戰(zhàn)略,做實原來已經(jīng)進(jìn)入的城市,在某些城市進(jìn)行換倉換檔,提升單城市產(chǎn)能和效能!焙潞銟繁硎,目前公司已經(jīng)進(jìn)入60多個城市,城市布局基本完成,接下來是怎樣在這些城市深耕的問題。

  據(jù)中報顯示,截至6月30日,美的置業(yè)土地儲備的總建筑面積為5431萬平方米,涉及295個物業(yè)開發(fā)項目,覆蓋全國18個省級行政區(qū)的61個城市,其中通過合營企業(yè)和聯(lián)營公司參與了67個項目。一二線城市占比57%,長三角和珠三角區(qū)域占比47%。

  在舊改項目布局方面,美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈表示,舊改項目儲備了10個,預(yù)計可售貨值為550億元,已經(jīng)轉(zhuǎn)化項目4個,預(yù)計可售貨值為193億元。預(yù)計今年還將新增轉(zhuǎn)化兩個項目,預(yù)計可售貨值為109億元。

  “上半年疫情下土地市場出現(xiàn)冷熱不均,發(fā)達(dá)城市土地?zé)岫确浅8,主要原因還是資金避險行為,有限資金要往高能級城市聚集!焙潞銟繁硎,“四季度后,往往是房企資金相對較緊的時刻,土地?zé)岫群鸵鐑r率應(yīng)該會有所控制。”

  “在拿地策略上,會根據(jù)年初定下的用銷售額的三分之一的資金來補貨,同時會根據(jù)凈現(xiàn)金情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)節(jié)!焙潞銟愤M(jìn)一步稱,公司沒有必要激進(jìn)高價拿地,公司土地儲備是相對充足的,下半年會選擇合適時機(jī)進(jìn)行策略性補地。

  “未來市場基本趨勢是穩(wěn),但也有不確定性,公司拿地策略相對審慎,對新進(jìn)城市和新增土地很謹(jǐn)慎,拿地不一味推高,會按照自身定下的核心財務(wù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對每一塊地進(jìn)行精準(zhǔn)研判!焙潞銟穼Α蹲C券日報》記者表示,公司內(nèi)部認(rèn)為,在相對穩(wěn)定市場售價預(yù)期下,按照利潤率8%的標(biāo)準(zhǔn)去衡量,但8%不是機(jī)械紅線,會根據(jù)不同城市情況進(jìn)行彈性管理;另外更看重IRR指數(shù),一般要達(dá)到20%的標(biāo)準(zhǔn),一定要產(chǎn)生合理回報。

  融資成本

  持續(xù)降低

  審慎的拿地擴(kuò)張策略之下,美的置業(yè)繼續(xù)保持較為穩(wěn)健的財務(wù)盤面。

  截至2020年6月末,美的置業(yè)凈負(fù)債率下降至86.8%,較2019年期末再降2.2個百分點;現(xiàn)金總量約260億元,現(xiàn)金短債比2.26。此外,公司還有874億元尚未動用的銀行授信額度。

  “公司債務(wù)結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化,一年之內(nèi)到期債務(wù)占比為21%,兩年之內(nèi)占29%,F(xiàn)金短債比達(dá)到2.26,處于健康區(qū)間。”林戈表示,另外,公司的融資成本近年來也在不斷降低。

  截至6月30日,美的置業(yè)新增借款平均加權(quán)融資成本為5.18%;加權(quán)平均融資成本降低至5.52%,在同規(guī)模民營房企中具有較強(qiáng)的競爭力。今年2月份,公司抓住窗口期,發(fā)行“2+2”期限公司債,利率低至4%;8月發(fā)行一筆“2+2”期限公司債,利率再次走低至3.98%,創(chuàng)下公司發(fā)債利率歷史新低。

  對于融資成本下降的原因,林戈表示,第一,上半年整體融資政策偏松;第二,公司穩(wěn)健財務(wù)風(fēng)格得到市場認(rèn)可;第三,投資者和金融機(jī)構(gòu)看到了美的置業(yè)重視資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和運營效率,靠內(nèi)生動力而不是靠杠桿推動增長;第四,公司目前的融資沒有用股東的征信,但股東的背景間接給予了美的置業(yè)良好增信。

  總體來看,內(nèi)外形勢變化正推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式加速迭代升級,客戶需求、行業(yè)競爭邏輯正發(fā)生深刻變化。在這一趨勢下,美的置業(yè)聚焦運營力、產(chǎn)品力、服務(wù)力和營銷力,堅定推進(jìn)城市深耕和升級戰(zhàn)略,以“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略強(qiáng)化“提質(zhì)增效”能力。

來源:證券日報

編 輯:chenhong

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