“引戰(zhàn)”是今年以來，圍繞在泰禾和董事長黃其森面前最大的問題。引入新股東，用股權交換空間，是當前盤活泰禾化解危機最關鍵的一步。

　　歷時數(shù)月的接觸中，金融資管公司、金茂、保利、建發(fā)、國貿等一度成為接近泰禾的戰(zhàn)投伙伴，但最終并未成行。

　　不斷的變換和調整間，這一答案終于浮出水面，沒錯，是萬科。7月31日早間，泰禾以公告形式官宣了萬科的到來。

　　或受此消息影響，泰禾當日早盤以漲停價高開，但隨后股價一路走低，最終報收5.94元，下跌0.67%。

　　24.3億拿下19.9%股權

　　相較于7月初傳出的萬科或接盤泰禾，雙方的接觸早在今年4月便開始了，雖然期間也有其他公司介入泰禾“引戰(zhàn)”工作，但雙方一直保持溝通，萬科也多地盡調了泰禾的項目。

　　6月萬科集團董事會主席郁亮曾前往泰禾的大本營福州進行考察，不止郁亮，長期擔任萬科財務負責人的王文金也在黃其森的陪同下對泰禾的土儲及項目展開調研。隨后，有萬科的高管現(xiàn)身泰禾北京總部進一步磋商。

　　一切都在有序進行中，進入7月，雙方合作有了落地的傾向�！秶�際金融報》記者此前獲悉，不出意外的話，8月第一周“引戰(zhàn)”一事會落地。

　　相較于平穩(wěn)的盡調過程，最終的落地階段顯然在加速。

　　7月30日傍晚，萬科內部釋放了兩個信息，一是確定了與泰禾的合作，雙方已簽署協(xié)議；二是投資金額不多，整體風險可控。

　　7月31日早間，泰禾的公告進一步介紹了雙方的合作。

　　在滿足交易前提下，泰禾將向萬科下屬公司轉讓19.9%的股份，轉讓價格為每股4.9元，對應總對價約為24.3億元。

　　這也意味著，如果交易達成，萬科將成為泰禾集團的第二大股東。按照公告，此次的交易萬科將以現(xiàn)金的方式支付。

　　值得注意的是，萬科對此次交易設置了相當嚴密的前提條件。一是泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續(xù)經營，并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；二是萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡職調查，且已就盡職調查中所發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業(yè)務等不存在影響公司持續(xù)經營的重大問題或重大不利變化。

　　有業(yè)內人士認為，這是一筆風險較為可控、回報預期合理的交易。

　　框架協(xié)議的設置既為泰禾危機創(chuàng)造了一個解困的機會，也讓萬科在投資前保護好了自己。如果泰禾能走出困局，其股價勢必會回升，萬科也將從中能夠得到合理的股權投資回報。

　　有接近交易人士表示，24.3億元顯然不能完全解決泰禾當前的資金困境，萬科的馳援更多是希望向資本市場傳遞信心，畢竟萬科一向以穩(wěn)健著稱，擁有行業(yè)最高的信用評級，框架協(xié)議的簽署有助于向債權人等各方傳遞積極信號，推動債權重組。

　　泰禾之困

　　實際上，早在去年，黃其森便萌生了為泰禾引入戰(zhàn)投的打算，但始終未下定決心。

　　去年3月，黃其森南下深圳與部分金融機構洽談，希望能引入戰(zhàn)略投資者，以解決資金流緊張問題，最終未能成行。

　　在此之前，黃其森還試圖將一些項目打包賣給融創(chuàng)，終因交易作價問題而作罷。

　　到了年中，黃其森對于引入戰(zhàn)投有些動搖，他擔心股權分散會引發(fā)管控問題，只想把合作限制在項目開發(fā)層面，“股權層面也有一些接觸，我們會選擇一些志同道合、對泰禾業(yè)務有幫助的機構”。

　　泰禾的困局暗藏已久。

　　由于戰(zhàn)略錯判，泰禾曾在2017年獲取一批高價地，但樓市在2018年進入深度調整期，加之部分收購項目推進不理想，泰禾銷售受挫，資金問題逐漸浮出水面。

　　為回籠資金，2018年底泰禾開始尋求將旗下部分項目出售，并于當年12月率先出售3個項目。2019年，泰禾開始大規(guī)模出售項目，合計回款超百億元。其中，世茂是主要買家。

　　除了尋求項目出售和股權融資外，泰禾也在割肉去庫存。

　　因為產品定位高端，且項目品質優(yōu)異，黃其森一直不愿意壓價來俯就，導致部分高端項目遲遲無法銷售，去年泰禾發(fā)起了一波搶收計劃，將部分高端項目的個別房屋降價出售。

　　一系列自救行動無疑增加了泰禾的安全性。

　　2019年泰禾有息負債為974億元，相較于2018年1382億元減少了400多億元；資產負債率從2018年的86.88%降至2019年的84.95%；剔除預收賬款后的資產負債率從2018年的71.51%下降到2019年的62.81%。

　　剛筑起的階段性安全被疫情再度沖破，“引戰(zhàn)”工作變得迫切。

　　漫漫“引戰(zhàn)”路

　　2020年受疫情影響，樓市驟然冰封，導致項目銷售受阻回款艱難。一季度泰禾的營收規(guī)模僅為4.79億元，歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，經營性現(xiàn)金流為負。4月和5月，因兩筆貸款逾期，黃其森兩次被列為失信被執(zhí)行人。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，泰禾上半年全口徑合約銷售金額僅為254.1億元，而2019年同期這一數(shù)據(jù)為456.7億元。

　　銷售受阻回款承壓也讓泰禾面臨著債務短期集中兌付的壓力。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，泰禾有312.98億元債務到期，占據(jù)年內到期總債務的約56%。7月初已經有債券未能按時兌付，涉及兌付本息16.125億元。

　　債券兌付目前是難題，其他短期債務，基本上和金融機構談妥，申請和解、續(xù)期等處理方式。

　　形勢的嚴峻倒逼泰禾作出選擇。

　　“引戰(zhàn)”工作在今年春被正式提上議程，過去幾個月間市場不斷在猜測戰(zhàn)投方身份。

　　年后泰禾便開始與金融資管公司接觸，黃其森曾陪同多家金融資管公司人員前往泰禾項目進行考察。

　　此外，金茂、保利等也與泰禾有過接觸，隨后在福建省有關方面的斡旋下，廈門本土房企建發(fā)和國貿一度有望成為泰禾的戰(zhàn)投伙伴，最終協(xié)商未果。

　　未能成行的原因是多樣的，有的忌憚泰禾的債務規(guī)模；部門國企央企受制于自身較長的決策周期，難以滿足泰禾對時間方面的要求；有的和去年與泰禾有過合作的世茂一樣，依然傾向于項目層面合作，這顯然不符合泰禾當前的設想與需要。

　　萬科的馳援也讓“引戰(zhàn)”工作迎來實質性進展。

　　有行業(yè)觀點認為，泰禾當前所面臨的一系列問題，包括債務承壓、業(yè)主維權、評級下調、財報數(shù)據(jù)下滑等，歸根結底都是資金問題。一旦“引戰(zhàn)”成功，提振資本市場信心，這些問題都有機會尋求解決。

　　高調的黃其森遇上謹慎的萬科會擦出什么樣的火花？

來源：國際金融報

編 輯：chenhong