萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東表示，“深圳市經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，經(jīng)濟運行回升態(tài)勢明顯。2020年1-8月，全市固定資產(chǎn)投資同比增長10.2%，增速較1-7月上升0.3個百分點；全市社會消費品零售總額同比下降10.3%，降幅較1-7月收窄2個百分點。
經(jīng)濟的向好發(fā)展也帶動了深圳甲級寫字樓市場的進一步復(fù)蘇，寫字樓市場進一步去化。2020年第三季度，深圳甲級寫字樓市場的空置率環(huán)比小幅下跌0.3個百分點至18.4%，跌幅環(huán)比收窄0.5個百分點。受空置率依然高企的影響，深圳甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比下跌0.5%至每月每平方米人民幣208元。租金的下跌趨勢也促進了優(yōu)質(zhì)企業(yè)，尤其是專業(yè)服務(wù)類及T M T類企業(yè)，積極尋求搬遷或擴張的機會。”
資料來源：萊坊研究部
租金及價格
第三季度，深圳甲級寫字樓市場平均租金為每月每平方米人民幣208元，環(huán)比下跌0.5%。次級商務(wù)區(qū)及新興商務(wù)區(qū)的平均租金保持穩(wěn)定，而核心商務(wù)區(qū)的平均租金繼續(xù)呈下跌趨勢，但跌幅有所收窄。核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓平均租金環(huán)比下跌0.8%至每月每平方米人民幣220元，跌幅環(huán)比收窄0.6個百分點。
一手散售市場上，本季度深圳銷售型寫字樓的平均售價為每平方米人民幣49,504元，環(huán)比下跌2.7%，跌幅環(huán)比收窄3.1個百分點。
資料來源：萊坊研究部注：所有成交均有待落實
供應(yīng)與需求
2020年第三季度，華潤前海中心T2及嘉里前海商務(wù)中心交付上市，帶來21.6萬平方米的新增供應(yīng)。深圳甲級寫字樓市場存量上升至763.2萬平方米，凈吸納量為19.8萬平方米。
隨著社會經(jīng)濟活動進一步復(fù)蘇，寫字樓租賃市場活躍度上升，租賃的咨詢量也有所增多。專業(yè)服務(wù)類、TMT企業(yè)仍然為本季度深圳甲級寫字樓市場需求端的重要引擎，科技類公司表現(xiàn)亮眼。典型成交案例有：客商銀行在喜之郎大廈租用了1,400平方米的辦公空間；嘉舟科技在華潤前海中心T5租用了900平方米的辦公空間。
資料來源：萊坊研究部 注：所有成交均有待落實
資料來源：萊坊研究部 注：所有成交均有待落實
投資市場
第三季度深圳甲級寫字樓投資市場沒有錄得大宗整購交易。
雖然第三季度沒有錄得寫字樓大宗交易，但是在中國經(jīng)濟進一步復(fù)蘇的情況下，買家對寫字樓投資市場的投資情緒有所改善。而深圳寫字樓投資市場在政策等多重利好因素的影響下，吸引了不少投資者的關(guān)注。深圳甲級寫字樓市場的未來新增供應(yīng)量巨大，在面對多樣選擇時，投資者可關(guān)注位于產(chǎn)業(yè)集聚度較高的核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓，以便整合租戶資源，穩(wěn)定和優(yōu)化項目的現(xiàn)金流。
預(yù)計受未來新增供應(yīng)的影響，深圳甲級寫字樓市場在一定時間內(nèi)依然保持供需失衡的狀態(tài)，給不少寫字樓保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定帶來一定挑戰(zhàn)。但隨著深圳市在中國的戰(zhàn)略地位不斷被提升，從長期看，預(yù)計深圳優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓項目依然能對資產(chǎn)起到保值和增值的作用。
市場展望
近日，《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點首批授權(quán)事項清單》正式對外發(fā)布。中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳也印發(fā)了《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》。方案提出，充分發(fā)揮中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)全面深化改革和擴大開放試驗田作用；支持符合條件的在深境內(nèi)企業(yè)赴境外上市融資；支持符合條件的外資金融機構(gòu)在深圳依法發(fā)起設(shè)立證券公司、基金管理公司；支持符合條件的外資機構(gòu)在深圳依法合規(guī)獲取支付業(yè)務(wù)許可證；推動構(gòu)建與國際接軌的金融規(guī)則體系。
萊坊董事及深圳辦公樓服務(wù)部主管吳靖表示，“在國家宏觀政策的引導(dǎo)下，TMT企業(yè)、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)，及其上下游企業(yè)的寫字樓租賃需求預(yù)計將進一步得到刺激。在面對相關(guān)行業(yè)的需求釋放期，及去化壓力依然存在的市場環(huán)境下，建議業(yè)主方可通過提升樓宇品質(zhì)、開具優(yōu)惠租賃條件等策略，把握好利好政策帶來的租賃需求機會。而租戶也可在此時把握好“租戶市場”的窗口期，通過更為靈活的租賃條件進行擴張或搬遷。”
來源：萊坊
編輯：wangdc
