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10月深圳商辦物業(yè)整體量?jī)r(jià)齊跌 租金回落
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-11-18 14:00:00
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[提要]中長(zhǎng)期看,隨著粵港澳大灣區(qū)概念及先行示范合作區(qū)政策的落實(shí),深圳六大總部基地逐步成形,商辦規(guī)劃及入市量達(dá)到高峰,甲級(jí)寫字樓租賃供需可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

  商業(yè)市場(chǎng)

  一手商業(yè)市場(chǎng)(以商務(wù)公寓為主):價(jià)量齊跌

  10月,深圳公寓市場(chǎng)新增融悅大廈、環(huán)球經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)、會(huì)展灣水岸廣場(chǎng)、翠湖大廈等4個(gè)預(yù)售項(xiàng)目,新增供應(yīng)面積16.85萬平方米。本月一手商業(yè)物業(yè)均價(jià)為56,027元/㎡,環(huán)比下跌12.0%。成交面積為93,526平方米,環(huán)比下跌11.8%,銷售仍保持暢旺,處于年內(nèi)高位。

  10月,深圳公寓主力成交在寶安,成交面積為2.59萬平方米;其次為龍崗區(qū),成交面積為1.20萬平方米。10月,寶安區(qū)的會(huì)展灣東城以1.20萬平方米的成交面積,5.81億元的成交金額位于全市成交面積和成交金額雙榜首。其他熱銷樓盤還包括世茂深港國(guó)際中心、鴻榮源天俊、會(huì)展灣水岸等。

  商鋪方面,寶安區(qū)海府生態(tài)大廈持續(xù)活躍,本月成交9,427平方米,均價(jià)112,518元/㎡,成交總金額10.61億元。其他熱銷樓盤還包括建信·天宸、佳兆業(yè)E立方、佳兆業(yè)未來城、中駿四季陽(yáng)光、融創(chuàng)智匯大廈等。

  《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025年)》正式印發(fā),將深圳定位為“模范城市”將提振商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期需求。隨著疫情逐步得到緩解,社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重啟并恢復(fù)正常,企業(yè)對(duì)于未來的發(fā)展預(yù)期逐漸明朗并轉(zhuǎn)向積極態(tài)度,深圳商業(yè)物業(yè)銷售逐漸恢復(fù)正常水平。

  下個(gè)月預(yù)計(jì)入市的商務(wù)公寓項(xiàng)目包括:中晟會(huì)展灣(主要戶型33~68㎡)、恒大珺睿大廈(主要戶型42~78㎡)、環(huán)球經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)(主要戶型72~143㎡)、深業(yè)鶴塘嶺花園(主要戶型68~84㎡)、前海鴻榮源中心(主要戶型130~370㎡)、晗山悅海城(主要戶型96~190㎡)、中房·翰林門(主要戶型38~65㎡)等。

  10月份,深圳新建商業(yè)物業(yè)(以商務(wù)公寓為主)可售面積為200.0萬平方米,環(huán)比上升2.8%,連續(xù)5個(gè)月上揚(yáng),再創(chuàng)近期新高。本指標(biāo)顯示庫(kù)存壓力依然較大。

  隨著疫情逐步得到緩解,商業(yè)物業(yè)銷售良好,庫(kù)存去化周期持續(xù)下降至25.3個(gè)月。

  存量商業(yè)物業(yè)市場(chǎng):租金下降,空置率微升

  10月份深圳存量商業(yè)物業(yè)(以商務(wù)公寓為主)交易不活躍,成交面積25,113平方米(僅為一手成交量的27%),環(huán)比下降22.5%。

  第二季度,深圳主要商圈優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心最優(yōu)租金層平均租金下跌至766元/㎡·月,空置率顯著上升至4.5%。各大購(gòu)物中心客流和銷售額有所恢復(fù),高端消費(fèi)仍維持低迷態(tài)勢(shì),業(yè)主以價(jià)換量減少租戶流失。

  本季度僅一個(gè)新增項(xiàng)目入市。電商的持續(xù)影響令傳統(tǒng)零售業(yè)繼續(xù)謀求變革,由原君尚百貨升級(jí)改造而成的福田星河Coco Park二期正式亮相,為零售市場(chǎng)新增4.4萬平方米的供應(yīng)。2020年,預(yù)期優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量超過80萬平方米。國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩,新冠肺炎疫情肆虐疊加巨量新項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng),預(yù)計(jì)下半年核心商圈平均租金將繼續(xù)疲軟,整體空置率將保持在低位。

  中長(zhǎng)期而言,深圳商業(yè)物業(yè)后市審慎樂觀。

  辦公市場(chǎng)

  一手寫字樓市場(chǎng):價(jià)量齊跌

  新建寫字樓成交均價(jià)48,230元/㎡,環(huán)比下跌7.5%。成交21,769平方米,環(huán)比下跌41.3%。

  10月,光明區(qū)的龍光玖龍臺(tái)以4,267平方米位于全市成交面積榜首,成交均價(jià)42,811元/㎡。

  南山區(qū)的恒裕深圳灣以2.06億元蟬聯(lián)全市成交金額榜首,成交1,608平方米,均價(jià)128,306元/㎡。

  本月熱銷樓盤還包括恒大時(shí)尚慧谷(成交2,671平方米)、金地龍城中央(成交2,157平方米)、萬科·萬致天地(成交2,090平方米)、貝悅匯大廈(成交1,788平方米)等。

  10月份,深圳新建寫字樓可售面積為138.1萬平方米,庫(kù)存量上升2.9%,總體呈趨勢(shì)性下降形態(tài)。新建寫字樓庫(kù)存去化周期為43.2個(gè)月,本指標(biāo)顯示庫(kù)存壓力依然巨大。

  存量寫字樓市場(chǎng):租金顯著回落,空置率繼續(xù)攀升

  存量寫字樓銷售成交僅8,953平方米(僅為一手成交量的41%),環(huán)比下跌30.6%。相對(duì)于超過750萬平方米存量市場(chǎng)而言,買賣成交低迷,交易以租賃經(jīng)營(yíng)為主。

  第二季度,深圳各商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租金全線下跌,平均租金連續(xù)第六個(gè)季度下降,回落到206元/㎡·月,靜態(tài)租賃回報(bào)率下降至4.1%。疫情導(dǎo)致在建項(xiàng)目交付時(shí)間推遲,上半年僅四座甲級(jí)寫字樓竣工,超過50萬平方米新增供應(yīng)將于下半年集中入市。第二季度租賃需求整體疲軟,業(yè)主讓利幅度加大,市場(chǎng)下行趨勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)。

  深圳商業(yè)性辦公用地供應(yīng)過剩,近年寫字樓供應(yīng)量足以滿足未來十年的需求,空置率及租金下跌幅度都位居四大一線城市之首。

  第二季度,甲級(jí)寫字樓平均空置率已推升至23.8%,連續(xù)第八個(gè)季度上升。作為“經(jīng)濟(jì)晴雨表”的寫字樓,空置率攀升有國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響,也和寫字樓未來三年天量供應(yīng)有關(guān)。展望下半年,將有超過50萬平方米新增供應(yīng)入市,國(guó)外疫情未得到控制、大國(guó)博弈等所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)不確定,預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓整體租金穩(wěn)中略降,空置率將持續(xù)攀升。

  中長(zhǎng)期看,隨著粵港澳大灣區(qū)概念及先行示范合作區(qū)政策的落實(shí),深圳六大總部基地逐步成形,商辦規(guī)劃及入市量達(dá)到高峰,甲級(jí)寫字樓租賃供需可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

  來源:世聯(lián)評(píng)估

編輯:wangdc

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