三季度,香港甲級寫字樓市場吸納量連續(xù)出現(xiàn)第四個負(fù)數(shù)值的季度,為-633,040平方英尺(實用面積),各區(qū)退租樓面面積為626,000平方英尺,環(huán)比上升8%,空置率升至11.6%,為2005年以來新高,其中九龍西及九龍東分別為16.6%及14.9%,為各區(qū)中最高。
在空置率壓力下,租金也連續(xù)第六個季度下跌,沒有區(qū)域例外,中區(qū)及灣仔/銅鑼灣區(qū)跌幅最大,環(huán)比分別下跌6.3%及5.2%,同比分別下跌16.9%及15.0%,預(yù)計全年跌幅可分別達(dá)25%及23%。
零售物業(yè)空置率飆升至兩位數(shù)
盡管三季度放寬了社交管制,但香港零售市場在第三波疫情打擊下表現(xiàn)低迷,第三季首兩個月零售總額為520億港元,同比下跌18.5%,迫使零物業(yè)市場繼續(xù)下行,不過相較過去幾季的跌幅已有趨穩(wěn)的跡象。
各區(qū)零售物業(yè)市場空置率三季度因此仍升至兩位數(shù),其中銅鑼灣區(qū)空置率上升幅度最大,環(huán)比從7.9%飆升至13.2%,租金也與中環(huán)一起,環(huán)比分別下跌7.9%及7.8%,同比分別下跌41.3%及40.8%,位居所有區(qū)域跌幅的前兩位。
三季度,零售物業(yè)主要租賃案例集中在運動悠閑品牌,可能與消費者日漸重視個人健康,同時疫情下市民留在家中的時間更長,運動悠閑品牌的需求龐大,有望成為零售市場的新力軍有關(guān),預(yù)計疫情過后或成為新趨勢,主導(dǎo)市場復(fù)蘇速度。
住宅市場量價齊跌
三季度,香港住宅市場繼續(xù)下行,新房與二手房成交量環(huán)比下跌6%,但同比上升30%。盡管市場出現(xiàn)疫情急速反彈,可能帶動行情反轉(zhuǎn)的觀點,但個別受歡迎的中小型住宅價格跌勢反而出現(xiàn)加大情況,大型住宅平均價格也下跌至去年年初水平甚至更低。
行業(yè)預(yù)計在剛需、貸款政策放寬、刺激經(jīng)濟(jì)措施出臺以及利率下行等利好因素影響下,市場將漸趨穩(wěn)定,有望于第三季末輕微回彈,不過鑒于失業(yè)率年末將升至7%,房價依然可能在壓力下出現(xiàn)10%的年度下跌幅度。
大宗交易成交量大跌六成
三季度大宗交易成交額環(huán)比下跌64.3%,年內(nèi)32宗1億港元或以上大額交易中僅10宗為商用物業(yè)交易,顯示出投資者觀望的態(tài)度。
在本地、內(nèi)地、海外三類投資者中,內(nèi)地投資者需求相對較為平穩(wěn),主導(dǎo)了本季半數(shù)大額成交,是市場的主力;各類物業(yè)中,工業(yè)物業(yè)最為活躍,全棟工業(yè)大廈買賣有不少出現(xiàn)。商鋪市場受疫情打擊,交易量持續(xù)為零。鑒于市場氣氛依舊低迷,今年大宗交易成交或創(chuàng)十年來的最低。
總體來看,香港房地產(chǎn)市場今年全年衰退的跡象已經(jīng)非常明確,無論是租賃還是買賣,交易雙方都需要謹(jǐn)慎行事。
來源:戴德梁行
編輯:wangdc