昨日（7月10日），銳理數(shù)據(jù)2020上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告發(fā)布會(huì)在民航路華潤(rùn)悅府營(yíng)銷中心舉行。發(fā)布會(huì)公布了昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究半年報(bào)，昆明銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理梁彩霞現(xiàn)場(chǎng)從宏觀政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地市場(chǎng)等多維度解讀2020年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，并對(duì)市場(chǎng)發(fā)展做了預(yù)判。

　　銳理數(shù)據(jù)半年報(bào)顯示，從宏觀上看，上半年，中央堅(jiān)持“房住不炒”的定位不變，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)，地方政府為應(yīng)對(duì)新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅(jiān)守“限購(gòu)”“限貸”底線，多地從供需兩端出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策。“穩(wěn)”依舊是總基調(diào)。

　　住宅：高層產(chǎn)品是市場(chǎng)絕對(duì)主力

　　從住宅市場(chǎng)看，住宅市場(chǎng)受疫情影響較小，去化周期短，市場(chǎng)需求熱度不減，臨滇池區(qū)域備受青睞。受疫情影響，住宅價(jià)格短期小幅震蕩后復(fù)蘇，目前逐步趨于平穩(wěn)，說明市場(chǎng)需求穩(wěn)定；上半年住宅新增438.05萬平米，同比增長(zhǎng)1.69%， 銷售348.84萬平米，同比下滑20%，市場(chǎng)供銷比由去年下半年1.1增長(zhǎng)至1.2，總體處于供需平衡點(diǎn)內(nèi)。住宅存量有所上漲，2020年上半年，昆明住宅存量達(dá)756.07萬平米，同比增長(zhǎng)31%，去化同比下滑近20%。按近1年月均去化計(jì)算，去化周期為10個(gè)月，在可控范圍內(nèi)。

　　從需求上看，上半年別墅、洋房等需求提升，高層仍以改善需求為主。住宅市場(chǎng)中高層產(chǎn)品是市場(chǎng)的絕對(duì)主力，2018年下半年開始隨著城市開發(fā)外拓與滇池濱湖區(qū)域開發(fā)，洋房、別墅類產(chǎn)品供、銷均有小幅增長(zhǎng)，價(jià)格方面別墅和高層類產(chǎn)品價(jià)格平穩(wěn)，洋房產(chǎn)品價(jià)格呈上升趨勢(shì)。從近5年成交走勢(shì)來看，市場(chǎng)成交主力面積段已從100平米以下逐漸轉(zhuǎn)移到100—140平米。從產(chǎn)品成交看，產(chǎn)品分化趨勢(shì)明顯，改善需求趨勢(shì)明顯。高層產(chǎn)品市場(chǎng)需求度高，去化周期為9個(gè)月，總體價(jià)格平穩(wěn)，截至6月均價(jià)14463元/平米，該價(jià)格較去年、前年歷史高位增長(zhǎng)100元左右。

　　商辦：去庫(kù)存將是主要目標(biāo)

　　從商業(yè)辦公樓市場(chǎng)看，上半年商辦市場(chǎng)新增155.59萬平米，同比下降12%，銷售68.31萬平米，同比下降33%，成交均價(jià)為12746元/平米，同比增長(zhǎng)12%。商辦市場(chǎng)存量持續(xù)上漲，去化周期不斷延長(zhǎng)；截至6月30日，商辦市場(chǎng)存量達(dá)1331.62萬平米，比去年同期增長(zhǎng)19%，去化周期達(dá)87個(gè)月，去化壓力巨大。

　　但從商業(yè)市場(chǎng)看，整體供大于求，上半年商業(yè)新增56.38萬平米，銷售17.21萬平米，均價(jià)18757元/平米，存量685.28萬平米，需186個(gè)月（約15.5年）才能去化。

　　寫字樓去年四季度后有所增加，今年上半年巫家壩、西北新城部分寫字樓落成增量爆發(fā)，同比增長(zhǎng)322%，銷售10.51萬平米，同比下滑67%，成交均價(jià)15242元/平米，同比增長(zhǎng)98%，存量和去化周期增加，需要140個(gè)月（約11.7年）才能消化。

　　公寓市場(chǎng)自2018年下半年起供應(yīng)量大幅提升，存量隨之逐步增高，2020年受疫情影響，新增同比下降22%，銷售40.59萬平米，同比下降17%，成交均價(jià)9551元/平米，同比下降7%，存量和去化周期小幅增加，需要41個(gè)月（約3.4年）去化。

　　預(yù)判：下半年各方面原因可能推高房?jī)r(jià)

　　據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年昆明僅26個(gè)項(xiàng)目集中開盤31次，推出7583套房源，開盤去化率僅為61%。

　　2020年上半年除中心板塊外其余板塊均有集中開盤，其中東南板塊最多，3個(gè)項(xiàng)目共進(jìn)行7次集中開盤，推出2032套房源，滇池板塊去化率最高為79%。

　　南市熱度不減，草海、會(huì)展、生態(tài)半島等臨滇濱湖區(qū)域（即滇池、官南板塊）受市場(chǎng)青睞，住宅、商辦產(chǎn)品供銷表現(xiàn)較好，其次呈貢板塊因近年來昆明副中心的定位已獲市場(chǎng)認(rèn)可，住商辦供銷兩旺；另外值得關(guān)注的是西山板塊受益于融創(chuàng)文旅城、滇池半山兩個(gè)大盤帶動(dòng)，住宅市場(chǎng)去化能力較強(qiáng)。

　　對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，梁彩霞也從供應(yīng)量、價(jià)格等方面作出預(yù)判。2020上半年高改產(chǎn)品需求增加，別墅和洋房供應(yīng)量平穩(wěn)上漲，受疫情影響，供求量下滑，但純住宅用地過規(guī)就達(dá)637萬平米，預(yù)計(jì)下半年住宅市場(chǎng)供應(yīng)將大幅提升，約有500—600萬平米。下半年，各方面原因可能推高房?jī)r(jià)，商辦市場(chǎng)價(jià)格方面，商業(yè)、寫字樓保持平穩(wěn)，公寓小幅上升。

　　來源：掌上春城

編輯：wangdc