昨日（7月10日），銳理數(shù)據(jù)2020上半年昆明房地產(chǎn)市場研究報告發(fā)布會在民航路華潤悅府營銷中心舉行。發(fā)布會公布了昆明房地產(chǎn)市場研究半年報，昆明銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理梁彩霞現(xiàn)場從宏觀政策、經(jīng)濟發(fā)展、土地市場等多維度解讀2020年上半年昆明房地產(chǎn)市場行情，并對市場發(fā)展做了預判。
銳理數(shù)據(jù)半年報顯示，從宏觀上看，上半年，中央堅持“房住不炒”的定位不變，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴，地方政府為應對新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅守“限購”“限貸”底線，多地從供需兩端出臺房地產(chǎn)扶持政策。“穩(wěn)”依舊是總基調(diào)。
住宅：高層產(chǎn)品是市場絕對主力
從住宅市場看，住宅市場受疫情影響較小，去化周期短，市場需求熱度不減，臨滇池區(qū)域備受青睞。受疫情影響，住宅價格短期小幅震蕩后復蘇，目前逐步趨于平穩(wěn)，說明市場需求穩(wěn)定；上半年住宅新增438.05萬平米，同比增長1.69%， 銷售348.84萬平米，同比下滑20%，市場供銷比由去年下半年1.1增長至1.2，總體處于供需平衡點內(nèi)。住宅存量有所上漲，2020年上半年，昆明住宅存量達756.07萬平米，同比增長31%，去化同比下滑近20%。按近1年月均去化計算，去化周期為10個月，在可控范圍內(nèi)。
從需求上看，上半年別墅、洋房等需求提升，高層仍以改善需求為主。住宅市場中高層產(chǎn)品是市場的絕對主力，2018年下半年開始隨著城市開發(fā)外拓與滇池濱湖區(qū)域開發(fā)，洋房、別墅類產(chǎn)品供、銷均有小幅增長，價格方面別墅和高層類產(chǎn)品價格平穩(wěn)，洋房產(chǎn)品價格呈上升趨勢。從近5年成交走勢來看，市場成交主力面積段已從100平米以下逐漸轉(zhuǎn)移到100—140平米。從產(chǎn)品成交看，產(chǎn)品分化趨勢明顯，改善需求趨勢明顯。高層產(chǎn)品市場需求度高，去化周期為9個月，總體價格平穩(wěn)，截至6月均價14463元/平米，該價格較去年、前年歷史高位增長100元左右。
商辦：去庫存將是主要目標
從商業(yè)辦公樓市場看，上半年商辦市場新增155.59萬平米，同比下降12%，銷售68.31萬平米，同比下降33%，成交均價為12746元/平米，同比增長12%。商辦市場存量持續(xù)上漲，去化周期不斷延長；截至6月30日，商辦市場存量達1331.62萬平米，比去年同期增長19%，去化周期達87個月，去化壓力巨大。
但從商業(yè)市場看，整體供大于求，上半年商業(yè)新增56.38萬平米，銷售17.21萬平米，均價18757元/平米，存量685.28萬平米，需186個月（約15.5年）才能去化。
寫字樓去年四季度后有所增加，今年上半年巫家壩、西北新城部分寫字樓落成增量爆發(fā)，同比增長322%，銷售10.51萬平米，同比下滑67%，成交均價15242元/平米，同比增長98%，存量和去化周期增加，需要140個月（約11.7年）才能消化。
公寓市場自2018年下半年起供應量大幅提升，存量隨之逐步增高，2020年受疫情影響，新增同比下降22%，銷售40.59萬平米，同比下降17%，成交均價9551元/平米，同比下降7%，存量和去化周期小幅增加，需要41個月（約3.4年）去化。
預判：下半年各方面原因可能推高房價
據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，今年昆明僅26個項目集中開盤31次，推出7583套房源，開盤去化率僅為61%。
2020年上半年除中心板塊外其余板塊均有集中開盤，其中東南板塊最多，3個項目共進行7次集中開盤，推出2032套房源，滇池板塊去化率最高為79%。
南市熱度不減，草海、會展、生態(tài)半島等臨滇濱湖區(qū)域（即滇池、官南板塊）受市場青睞，住宅、商辦產(chǎn)品供銷表現(xiàn)較好，其次呈貢板塊因近年來昆明副中心的定位已獲市場認可，住商辦供銷兩旺；另外值得關(guān)注的是西山板塊受益于融創(chuàng)文旅城、滇池半山兩個大盤帶動，住宅市場去化能力較強。
對于下半年的房地產(chǎn)市場，梁彩霞也從供應量、價格等方面作出預判。2020上半年高改產(chǎn)品需求增加，別墅和洋房供應量平穩(wěn)上漲，受疫情影響，供求量下滑，但純住宅用地過規(guī)就達637萬平米，預計下半年住宅市場供應將大幅提升，約有500—600萬平米。下半年，各方面原因可能推高房價，商辦市場價格方面，商業(yè)、寫字樓保持平穩(wěn)，公寓小幅上升。
來源：掌上春城
編輯：wangdc
