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戴德梁行:香港物業(yè)市場2020年第二季度回顧
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-7-22 10:23:22
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[提要]其他物業(yè)投資市場、寫字樓市場及商鋪市場仍顯得疲軟,特別是大宗物業(yè)交易成交額跌至2008年全球金融危機(jī)以來第二低的水平,觀望氣氛濃郁。

  2020年第二季度已經(jīng)過去,隨著疫情在季內(nèi)一度有所緩解,香港物業(yè)市場展現(xiàn)反彈,住宅市場積壓的購買力獲得釋放,加上多個(gè)新盤推出的刺激,成交量及金額均見回升,只是其他物業(yè)投資市場、寫字樓市場及商鋪市場仍顯得疲軟,特別是大宗物業(yè)交易成交額跌至2008年全球金融危機(jī)以來第二低的水平,觀望氣氛濃郁。

  寫字樓及零售地產(chǎn)租金在第二季度跌勢均有所加劇,最具指標(biāo)性的中區(qū)寫字樓租金在本季度下跌7.5%,為各區(qū)之冠,全港甲級(jí)寫字樓空置率上升至10.7%,令下半年寫字樓租金持續(xù)受壓;零售地產(chǎn)市場中,尖沙咀因其商鋪?zhàn)赓U環(huán)境相對穩(wěn)定,租金于本季度首次超越銅鑼灣,成為香港鋪?zhàn)庾罡叩牡貐^(qū)。

  住宅市場成交與價(jià)格回升

  第二季度,住宅成交量上升,其中5月環(huán)比上升46%至5,984宗,新房表現(xiàn)好于二手房,6月成交量升至6,987宗,都創(chuàng)下過去一年來新高。價(jià)格指數(shù)則在連跌三個(gè)月后,于3月、4月連續(xù)小幅回升。

  戴德梁行大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示,第二季度積壓的需求獲得釋放并集中流向一手項(xiàng)目,將成交量推上一年以來的高位。目前市場資金充裕,刺激資產(chǎn)價(jià)格上升,為樓價(jià)帶來支持,令樓價(jià)于上半年跌幅少于預(yù)期,這從部分受歡迎屋苑的價(jià)格在上半年間僅下跌了0.5%至10.8%便可見一斑。然而樓市成交飆升或只屬短期,因本港失業(yè)率仍在上升,經(jīng)濟(jì)下行對樓市的影響要待下半年才會(huì)完全展現(xiàn),屆時(shí)樓市走勢或再改變。

  大宗物業(yè)交易市場繼續(xù)沉寂

  本季度大宗物業(yè)交易市場繼續(xù)沉寂,截至6月上旬,僅有19宗1億港元或以上大額交易,環(huán)比下跌32%,同比下跌71%,為2008年全球金融危機(jī)以來第二低位。如果不算西九龍高鐵站上蓋一宗商業(yè)項(xiàng)目的交易,本季度總成交金額初步統(tǒng)計(jì)為43億港元,環(huán)比下降42%。其中豪宅成交繼續(xù)逾半,商鋪成交四宗,整層層寫字樓及酒店成交宗數(shù)與上季度相若;罨B與工業(yè)物業(yè)沒有成交。

  戴德梁行香港資本市場部執(zhí)行董事高偉雄表示,回顧2009年至2018年期間,市場每年平均約有至少200宗非住宅類的大宗成交,去年這個(gè)數(shù)字已跌至100宗左右,預(yù)料今年非住宅類成交將進(jìn)一步減少。除了由于疫情緣故外,商用物業(yè)租金走勢前景不佳,加上在低息及低杠桿環(huán)境下,業(yè)主普遍持貨能力強(qiáng),并不急于出售物業(yè),而買賣雙方對價(jià)格的期望出現(xiàn)差距,以致市場的商用物業(yè)成交寥寥可數(shù)。鑒于短期內(nèi)市場前景尚未明朗,預(yù)期買賣雙方將繼續(xù)按兵不動(dòng),待未來事態(tài)發(fā)展更為清晣時(shí),投資者才會(huì)重新審視其資產(chǎn)配置的需求,為市場帶來更多成交機(jī)會(huì)。

  寫字樓租賃市場需求大于供給

  第二季度甲級(jí)寫字樓市場吸納量繼續(xù)為負(fù)數(shù),達(dá)-513,510平方英尺,與上季-524,947平方英尺接近。受疫情及經(jīng)濟(jì)狀況不佳影響,零售、旅游相關(guān)、金融及聯(lián)合辦公的租賃需求進(jìn)一步縮減,退租個(gè)案較多。因此全港甲級(jí)寫字樓平均空置率自上季度的10.0%升至本季度的10.7%,為過去十五年來最高水平。租金繼續(xù)受壓,其中中區(qū)寫字樓租金跌7.5%,為各區(qū)之冠;港島東地區(qū)跌幅最小,度跌幅為2.7%。

  戴德梁行執(zhí)行董事、香港寫字樓部主管韓其峰表示,鑒于不少企業(yè)仍在削減人手或暫停擴(kuò)充計(jì)劃,預(yù)料寫字樓吸納量將進(jìn)一步減少,本年全港總吸納量預(yù)計(jì)將達(dá)負(fù)150萬平方英尺。展望寫字樓市場的未來趨勢,讓部分雇員居家工作或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)減省成本和管控營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的策略之一,但如何執(zhí)行、執(zhí)行的規(guī)模、能否將之恒常化等,相信不同企業(yè)將因應(yīng)自身情況和需求而審慎研究。另一方面,疫情令各界更加關(guān)注辦公室環(huán)境安全與雇員健康,部分企業(yè)在精簡人手后如有減省出來的寫字樓面積,或會(huì)保留用作降低寫字樓空間的密度,然而現(xiàn)實(shí)企業(yè)普遍尋求緊縮開支,故縮減租用面積的情況將持續(xù)。

  戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝表示,隨著整體待租率仍在上升,寫字樓業(yè)主正以不同方式盡量爭取新租戶入駐或留住現(xiàn)有租戶,例如在吸引新租戶方面,業(yè)主或會(huì)提供更長的免租期、部分的裝修資金補(bǔ)貼、分段租賃優(yōu)惠、更靈活的退租或分租條款,甚至給予寫字樓中介更高傭金以鼓勵(lì)其介紹新租戶等;至于現(xiàn)有租戶,業(yè)主或提前與其簽訂續(xù)租合同,或在續(xù)租時(shí)予以減租或提供免租期,讓其享有較低的實(shí)質(zhì)租金。鑒于退租樓面仍在增加,預(yù)期整體寫字樓待租率在年底將升至大約12%,整體租金在下半年將再下調(diào)約8%,而中區(qū)的全年跌幅將達(dá)20%。

  商鋪?zhàn)赓U市場未見起色租金下滑

  第二季度內(nèi)地訪港旅客人數(shù)同比下降99%,僅13,446人抵港。另一方面,五月消費(fèi)品零售總額為268億港元,同比下跌32.8%。因?yàn)橹閷毤扮姳恚?9.7%)及藥物及化妝品(62.0%)的同比跌幅最大,造成銅鑼灣商業(yè)零售物業(yè)租金環(huán)比下跌25%至每月每平方英尺969港元,同比下跌更達(dá)46%,空置率也提高到7.9%。尖沙咀因此以每月每平方英尺1,018港元的租金,首次超過銅鑼灣成為全港鋪?zhàn)庾罡叩牧闶蹍^(qū)。至于餐飲業(yè),其在核心區(qū)的租金普遍下跌約15%,且因疫情在第三季度出現(xiàn)反彈,下半年表現(xiàn)不容樂觀。

  戴德梁行執(zhí)行董事、香港商鋪部主管林應(yīng)威表示,疫情持續(xù)加上失業(yè)率仍在上升,本港零售大街的前景仍然充滿挑戰(zhàn)。展望市場發(fā)展,預(yù)料民生日常消費(fèi)、短期租約商店、商場已有系統(tǒng)的宣傳給予租戶更多支持等,將會(huì)是下半年市場的部分新趨勢。預(yù)期下半年商場租金走勢將較街鋪更為穩(wěn)定,而核心區(qū)街鋪?zhàn)饨鸱矫,視乎疫情發(fā)展,各區(qū)特別是銅鑼灣及中環(huán)將會(huì)仍然受壓。

  來源:戴德梁行

編輯:wangdc

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