上半年,重慶來(lái)福士A座交付給重慶寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)逾6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),系解放碑板塊近三年來(lái)首個(gè)新增項(xiàng)目。第二季度隨著疫情有效抑制、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn),供應(yīng)鏈上下游企業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn),市場(chǎng)活躍度明顯回升,凈吸納量錄得1.7萬(wàn)平方米,拉動(dòng)上半年整體凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正至3,900平方米。其中甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓差異化表現(xiàn),凈吸納量分別錄得1.3萬(wàn)平方米及負(fù)值,尤其是第二季度甲級(jí)寫字樓凈吸納量近1.9萬(wàn)平方米,復(fù)蘇趨勢(shì)明顯。究其緣由,得益于更為優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu),甲級(jí)寫字樓在疫情沖擊下展現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性;且由于甲乙級(jí)寫字樓價(jià)格差距進(jìn)一步收窄,甲級(jí)寫字樓性價(jià)比凸顯,成為企業(yè)新設(shè)辦公首選,并刺激升級(jí)、搬遷需求增長(zhǎng)。就乙級(jí)寫字樓而言,中小微企業(yè)的集中使其對(duì)宏觀環(huán)境表現(xiàn)出更高的敏感性,需求穩(wěn)定性相對(duì)較弱。
重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率較去年底上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至30.2%。市場(chǎng)去化壓力加劇,業(yè)主進(jìn)一步以價(jià)換量,全市平均租金較去年底下跌2.2%,報(bào)每月每平方米77.8元;甲級(jí)寫字樓租金較去年底下跌2.4%至每月每平方米87.7元。
分區(qū)域來(lái)看,隨著江北嘴核心CBD的成功塑造,加之持續(xù)政策引導(dǎo)及交通便利等疊加利好,江北嘴主導(dǎo)上半年去化,凈吸納量錄得逾6萬(wàn)平方米,同比僅下降8.4%。大化楊亦表現(xiàn)矚目,原因在于內(nèi)資在線教育企業(yè)積極在渝布局選址于此;域內(nèi)包租公司在疫后積極推出特價(jià)房等一系列措施以改善轉(zhuǎn)租率,進(jìn)一步提高該區(qū)域的去化效率。
按行業(yè)來(lái)看,新科技媒體(TMT)、專業(yè)服務(wù)及房地產(chǎn)建筑為上半年三大主要需求來(lái)源。TMT行業(yè)占比新增需求的27.3%位居首位,在線娛樂(lè)、在線辦公軟件等“在線+”企業(yè)在疫情期間逆勢(shì)擴(kuò)張,由此釋放出辦公需求新增點(diǎn),其中來(lái)自于內(nèi)資在線教育企業(yè)的辦公需求最為活躍,市場(chǎng)見證多家在線教育頭部企業(yè)在渝擴(kuò)張版圖;專業(yè)服務(wù)業(yè)緊隨其后,占比13.5%,宏觀環(huán)境波動(dòng)催生律所等專業(yè)機(jī)構(gòu)的持續(xù)擴(kuò)張,而疫情之下更多企業(yè)選擇將財(cái)務(wù)、人力資源、行政等職能外包給專業(yè)機(jī)構(gòu)以提效降費(fèi)繼而延生辦公需求;房地產(chǎn)建筑業(yè)占比12.7%為第三大需求來(lái)源,隨著成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈及西部科學(xué)城的加快建設(shè),房地產(chǎn)建筑行業(yè)發(fā)展將持續(xù)利好于新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇。
展望未來(lái),下半年重慶還將迎來(lái)逾31萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。隨著下半年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)逐漸明朗,內(nèi)資中大型企業(yè)及本地中小微企業(yè)的辦公需求有望持續(xù)回升,但由于宏觀環(huán)境不明確性猶存,成本控制仍將貫徹全年,辦公需求將視企業(yè)發(fā)展周期、運(yùn)營(yíng)情況而繼續(xù)在不同區(qū)域或辦公載體間流動(dòng)。
上半年,重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng),然而傳統(tǒng)百貨生存空間繼續(xù)受到擠壓,新世紀(jì)百貨南坪商都閉店。隨著疫情帶來(lái)的影響逐步釋放,加之旅游業(yè)尚在有序恢復(fù)之中,市場(chǎng)錄得以餐飲、體驗(yàn)及兒童為主的品牌退租;同時(shí),宏觀環(huán)境的不明確性令零售商擴(kuò)張愈發(fā)謹(jǐn)慎,市場(chǎng)整體空置率較去年底上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至11.2%,系近四年來(lái)新高。因此,上半年租金走勢(shì)承壓,全市購(gòu)物中心首層平均租金較去年底下跌1.6%,報(bào)每月每平方米379.4元。盡管如此,消費(fèi)市場(chǎng)自四月起逐漸回暖,社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比恢復(fù)正增長(zhǎng)。
著眼需求端,運(yùn)動(dòng)潮流品牌持續(xù)布局重慶,如Adidas Originals及Puma旗艦店進(jìn)駐WFC、Champion進(jìn)駐北城天街和八一廣場(chǎng)。美妝品牌活躍度延續(xù),國(guó)產(chǎn)美妝集合店多點(diǎn)開花搶占市場(chǎng)份額,如The Colorist、Wow Color等。就餐飲而言,外來(lái)品牌持續(xù)進(jìn)駐重慶,菜系也不斷多元,如日料萬(wàn)島及大隱、地方菜系金翠河、都氏二當(dāng)家、鼎凰花膠雞等。此外,購(gòu)置稅優(yōu)惠措施延長(zhǎng)和“新基建”浪潮推動(dòng)下新能源汽車迎發(fā)展新機(jī)遇,基于可視性強(qiáng)、樣車方便進(jìn)出和市中心位置等因素,其選址仍青睞購(gòu)物中心,市場(chǎng)錄得蔚來(lái)電動(dòng)車進(jìn)駐源著天街。
運(yùn)營(yíng)方面,核心商圈差異化表現(xiàn),非核心商圈剛需性消費(fèi)支撐。在核心商圈,解放碑商圈購(gòu)物中心整體空置率較去年底上升4.8個(gè)百分點(diǎn)至16.4%,原因在于其重要支撐的旅游消費(fèi)尚在逐步復(fù)蘇,導(dǎo)致相關(guān)定位的品牌承壓,上半年市場(chǎng)錄得以本地餐飲為主的租戶集中退租;而本地消費(fèi)者導(dǎo)向的觀音橋商圈,隨著疫情影響的逐步減弱,消費(fèi)率先復(fù)蘇,并由此提振運(yùn)營(yíng)商及品牌方的信心,上半年調(diào)整及擴(kuò)張步伐持續(xù),如協(xié)信星光68廣場(chǎng)打造國(guó)際腕表區(qū),一次性引入多個(gè)國(guó)際品牌,如Cartier、IWC、Omega、Jaeger-LeCoultre、Montblanc、Piaget、PANERAI、CHOPARD(重慶首店)等。非核心商圈依靠剛性需求支撐而逐步復(fù)蘇,特別是位于成熟住宅板塊的品牌購(gòu)物中心,業(yè)主運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng),借機(jī)對(duì)租戶迭代升級(jí)。
下半年,重慶零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)53萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),其中備受矚目的TOD城市綜合體龍湖金沙天街的開業(yè)將拉開沙坪壩商圈提質(zhì)的序幕。同時(shí),重慶政府推出《關(guān)于加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的實(shí)施意見》,出臺(tái)包括發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)、改造老牌步行街及擴(kuò)容升級(jí)新興商圈等舉措,重慶零售物業(yè)市場(chǎng)將持續(xù)提檔升級(jí)。
上半年,重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)錄得四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約28萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),租賃需求經(jīng)歷了第一季度疫情爆發(fā)、電器和汽配相關(guān)租戶退租及電商搬回自建庫(kù)的沖擊后,于第二季度出現(xiàn)明顯回暖,單季凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正錄得約18萬(wàn)平方米,為去年同期的4倍。但持續(xù)的供應(yīng)高峰令市場(chǎng)空置率較去年底上升1.8個(gè)百分點(diǎn)至30.4%,業(yè)主當(dāng)前仍以去化面積為首要目標(biāo),尤其是東港、兩江龍盛等去化壓力較大的園區(qū)業(yè)主的租金優(yōu)惠幅度較大,致全市高標(biāo)庫(kù)平均租金較去年底下跌2.3%至每月每平方米23.0元。
按行業(yè)看,第三方物流和零售貿(mào)易主導(dǎo)上半年去化,分別占比新增需求的46.3%和45.1%。其中,零售貿(mào)易主要是食品、煙草、圖書類租戶,F(xiàn)階段業(yè)主為促去化而較為靈活的租賃策略為計(jì)劃倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施升級(jí)或搬遷的租戶提供契機(jī),尤其是本土租戶。上半年,本土租戶的吸納量貢獻(xiàn)率升至34.2%,其中包括一宗本土零售商由非標(biāo)庫(kù)升級(jí)到高標(biāo)庫(kù)的大面積成交案例。
下半年,重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)還將迎來(lái)約57萬(wàn)平方米新增供應(yīng),市場(chǎng)供應(yīng)壓力猶存,租金走勢(shì)或繼續(xù)下探。盡管如此,得益于“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”的加速建設(shè),陸海新通道上升為國(guó)家戰(zhàn)略,重慶將從西部中心走向國(guó)際樞紐。與此同時(shí),從重慶“制造”到“智造”,傳統(tǒng)工業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)也將為倉(cāng)儲(chǔ)物流需求增長(zhǎng)提供內(nèi)生能力。
來(lái)源:世邦魏理仕
編輯:wangdc