甲級寫字樓：TMT擴(kuò)張與在線教育退租正負(fù)交織，西安寫字樓市場在壓力下韌性凸顯

　　供應(yīng)方面

　　本季度全市無新增項(xiàng)目入市，甲級寫字樓總體量依然保持在176.9萬平方米。

　　需求方面

　　全市甲級寫字樓市場三季度甲級寫字樓市場凈吸納4.5萬平方米，空置率為24.5%，環(huán)比下降9.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　在線教育退租影響可控。國家“雙減”政策背景下，在線教育企業(yè)開始退租，對部分項(xiàng)目影響嚴(yán)重。但值得關(guān)注是，由于違約金和主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)型的因素，在線教育呈現(xiàn)出分批、有節(jié)奏退出的特點(diǎn)。金融、新媒體等大面積租戶成交支撐市場穩(wěn)定。城北、曲江的大面積成交為全市寫字樓市場的穩(wěn)定提供了支撐，行業(yè)主要集中在新興金融、新媒體領(lǐng)域，如平安金服與今日頭條合計(jì)貢獻(xiàn)了1.6萬平方米。聯(lián)合辦公迎來重要窗口期。在線教育退租面積也為聯(lián)合辦公的拓展提供了重要的窗口期，成交意向強(qiáng)烈。因此，正負(fù)交織下，全市甲級寫字樓市場依然穩(wěn)定向好。

　　凈吸納量方面

　　高新板塊憑借其穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與集聚氛圍，在不利影響下局面依然穩(wěn)定，凈吸納5166平方米；曲江依托西影大廈項(xiàng)目的高速去化，凈吸納錄得1.6萬平方米，環(huán)比增長107.8%。 城北同樣依托優(yōu)質(zhì)客戶的大面積成交，凈吸納2.3萬平方米，環(huán)比上漲65.4%。

　　價(jià)格方面

　　甲級寫字樓市場穩(wěn)中微升。三季度錄得0.3%的增長，平均租金99.3元/平方米/月。主要是由于在線教育租戶退租背景下，市場為穩(wěn)定情緒采取保守策略，同時(shí)部分項(xiàng)目快速實(shí)現(xiàn)替代，對價(jià)格形成支撐。

　　從板塊看，高新總體穩(wěn)中微升，高新一期、二期環(huán)比持平，平均租金分別為91.0元/平方米/月、106.0元/平方米/月。城北漲幅0.35%，平均租金93.2元/平方米/月；曲江平均租金為93.5元/平方米/月。

　　展望

　　高力國際預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)，隨著在線教育退租量的加大，市場分化的馬太效應(yīng)將愈加明顯，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目所繼續(xù)保持市場領(lǐng)先地位，而非核心區(qū)域項(xiàng)目將面臨相對較長周期的調(diào)整。但從另一方面看，本時(shí)期也是業(yè)主最好的租戶調(diào)整和議價(jià)能力提升的窗口期。因此，高力國際建議業(yè)主抓住機(jī)遇進(jìn)行退租面積的改造升級，推動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)和客戶吸引力的提升，從而獲取更好的租金表現(xiàn)。

　　寫字樓需求與城市發(fā)展高度正相關(guān)，其供需關(guān)系也是城市經(jīng)濟(jì)晴雨表，對標(biāo)成都，西安無論是GDP抑或是甲級寫字樓總量，均只有成都約一半水平。

　　因此，從未來看，隨著絲路科學(xué)城規(guī)劃逐步落地后商辦項(xiàng)目的實(shí)施，西安會有大體量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，在供需關(guān)系逐漸優(yōu)化的同時(shí)，也能更好承接高附加服務(wù)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)的落地，促進(jìn)西安寫字樓市場從發(fā)展期穩(wěn)步邁入成熟期，最后拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。但需要注意的是，整個(gè)市場速擴(kuò)張背景下，依然需要充分利用市場力量，強(qiáng)化招商引資，降低空置率上升的風(fēng)險(xiǎn)。

　　產(chǎn)業(yè)園市場：核心板塊空置率繼續(xù)下降，科技研發(fā)企業(yè)擴(kuò)張支撐市場向好

　　供應(yīng)方面

　　本季度全市產(chǎn)業(yè)園無新增供應(yīng)項(xiàng)目，總體量持平，約為388.6萬平方米。

　　需求方面

　　本季度產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納較上季度有所放緩，約為4.6萬平方米，但全市產(chǎn)業(yè)園市場總體需求依然穩(wěn)健，空置率環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，來到19.2%。高新、經(jīng)開、西咸等三個(gè)主力板塊空置率分別下降1.1、1.9和1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　凈吸納量方面

　　從各板塊看，本季度市場表現(xiàn)突出的依然為高新子市場，凈吸納為2.56萬平方米，主要集中在軟件新城，軟件研發(fā)、智能制造等領(lǐng)域企業(yè)是主要貢獻(xiàn)來源，如阿里巴巴、中電太極、匯川技術(shù)等，貢獻(xiàn)率近60%。城北板塊的工業(yè)設(shè)計(jì)園憑借較好的區(qū)位與交通條件，去化表現(xiàn)突出，能源環(huán)保、建筑景觀等領(lǐng)域企業(yè)大面積成交，如大唐燃?xì)�、中建生態(tài)環(huán)境等，凈吸納1.3萬平方米，貢獻(xiàn)了城北80%的凈吸納量。西咸子市場表現(xiàn)基本穩(wěn)定，小面積成交活躍，凈吸納7500平方米。

　　價(jià)格方面

　　價(jià)格方面，由于西安市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目大部分由政府主導(dǎo)開發(fā)，租金常年維穩(wěn)，本季度仍然呈現(xiàn)穩(wěn)中略升，平均租金小幅上漲0.5%，平均租金為50.2元/平方米/月。其中，軟件新城內(nèi)的政府舉辦園區(qū)成交情況較好，支撐租金保持穩(wěn)定，平均租金為53.6元/平方米/月，比上季度微漲0.6%；西咸子市場為持續(xù)吸引客戶，價(jià)格與上季度持平，均價(jià)為44.8元/平方米/月，經(jīng)開子市場同幅微漲，平均租金為41.8元/平方米/月，小幅上漲0.6%。

　　展望

　　為加速高端制造業(yè)以及科技研發(fā)等高技術(shù)服務(wù)業(yè)發(fā)展，西安積極借鑒上海張江、漕河涇的經(jīng)驗(yàn)，即產(chǎn)業(yè)落地、載體先行，正依托高新板塊秦創(chuàng)原西安科創(chuàng)基金園（絲路西安前海園）的投運(yùn)以及秦創(chuàng)原集成電路加速器（西安電子谷核心區(qū)）等項(xiàng)目的放量，西咸新區(qū)板塊秦創(chuàng)原二期、西部云谷四期等項(xiàng)目的加速建設(shè)，航天基地智慧經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)計(jì)算、智能制造等十大產(chǎn)業(yè)園的快速落地，推動(dòng)高新、西咸以及航天基地等子市場成為支撐全市未來五年內(nèi)供應(yīng)的主力軍。

　　隨著政府對產(chǎn)業(yè)載體投入的重視與資源的持續(xù)導(dǎo)入，高力國際預(yù)計(jì)未來產(chǎn)業(yè)園市場將大有可為，在擴(kuò)充客戶選擇面的同時(shí)，也成為觀察西安政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及市場變化的重要指標(biāo)。

　　零售物業(yè)：新增供應(yīng)大量入市，首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)升級

　　供應(yīng)方面

　　本季度西安零售物業(yè)市場共錄得4個(gè)新項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)約41.4萬平方米，將全市購物中心的供應(yīng)拉高至543.7萬平方米。曲江落子全國第二家萬象天地；18.9萬平方米的超大體量的幸福林帶環(huán)球港打造了西安“公園商業(yè)”的新模式；同時(shí)還有長安萬科廣場以及太乙城生活中心，也在本季度入市。

　　價(jià)格方面&凈吸納量方面

　　三季度全市零售物業(yè)首層平均租金環(huán)比小幅上升0.2%，為人民幣312.3元/平方米/月，凈吸納量約38.6萬平方米，全市空置率環(huán)比小幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.7%。

　　展望

　　本季度幾個(gè)新項(xiàng)目的入市為全市的首店經(jīng)濟(jì)再添活力，主要集中在萬象天地。加拿大咖啡品牌TimHortons的西北首店，BADMARKET、KK集團(tuán)旗下的潮玩集合店X11等零售品牌，HAYDON等美妝品牌等。值得一提的是，目前Tim Hortons在西安市場將再拓四店。同樣的熱門首店還有來自賽格的橘朵西北首店、大悅城的美國休閑服飾品牌A&F | Abercrombie &Fitch西安首店等。從西安首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡與集中度與來看，高力國際認(rèn)為，未來五年內(nèi)，西安首店仍然將以大型主力運(yùn)營商的新開項(xiàng)目帶入為主，以存量項(xiàng)目品牌調(diào)改升級為輔。

　　同時(shí)，在第四季度，繼北京之后的國內(nèi)第二家 SKP-S將在SKP四層整層打通后呈現(xiàn)，除了高奢消費(fèi)，SKP也將引領(lǐng)新潮時(shí)尚和前沿品位消費(fèi)領(lǐng)域。

　　三季度，西安的商業(yè)市場仍一定程度上受到疫情管控的影響。一些非主力運(yùn)營商、非核心區(qū)域的項(xiàng)目由于市場競爭力不足，品牌退租形勢明顯，而主力運(yùn)營商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，依托優(yōu)秀的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、品牌資源以及市場基礎(chǔ)，仍然保持穩(wěn)定向好，總體呈現(xiàn)出兩極分化態(tài)勢。另一方面，雙減政策導(dǎo)致的在線教育退租，對于商辦綜合體及其周邊的商業(yè)項(xiàng)目也帶來一定影響。多數(shù)商業(yè)綜合體項(xiàng)目均有在線教育機(jī)構(gòu)和親子消費(fèi)場景，雙減政策后，失去了上游的消費(fèi)場景，下游的兒童、餐飲等緊密關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)存在一定經(jīng)營壓力。

　　高力國際預(yù)計(jì)，未來非主力運(yùn)營商項(xiàng)目將面臨持續(xù)經(jīng)營壓力，其空置率仍有較大上行風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目虹吸也將愈加明顯。

　　來源：高力國際

編輯：wangdc