CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布深圳房地產(chǎn)市場報告，對三季度深圳市場進行回顧與展望。報告指出，2021年第三季度，前海合作區(qū)擴容令深圳的政策利好“更上一層樓”，極具經(jīng)濟活力的城市發(fā)展前景將帶動深圳商業(yè)地產(chǎn)市場長期向好。
三季度，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場單季吸納量突破50萬平方米，領(lǐng)跑全國，科技板塊繼續(xù)位列需求榜首，前海的表現(xiàn)尤為搶眼，入住率得到大幅提升，整體市場在大量新增供應(yīng)涌入的情況下依舊實現(xiàn)了空置率的改善。
優(yōu)質(zhì)零售市場方面，深圳單體規(guī)模最大、主打體驗?zāi)康牡匦偷馁徫镏行囊暂^高入駐率開業(yè)，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)購物中心獲得城市首店青睞，此外汽車品牌的拓店擴張熱度進一步攀升。
優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場方面，物流旺季帶來的旺盛貿(mào)易需求使得整體市場空置率進一步改善，凈值歷史最低。
投資市場活躍度穩(wěn)步提升，寫字樓依然最受投資者青睞，金融機構(gòu)則是主力買家。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：單季新增吸納量全國領(lǐng)先 前海板塊表現(xiàn)突出
三季度深圳共錄得4個新項目入市，總計供應(yīng)超過26萬平方米。新項目均來自核心商務(wù)區(qū)，包括前海、福田中心區(qū)和高新園區(qū)。
市場需求異常強勁，單季吸納量創(chuàng)歷史新高，突破50萬平方米，位列四大一線城市之首。受此帶動，雖然面臨大量新增供應(yīng)，但整體市場空置率依然實現(xiàn)了2.2個百分點的改善至18.7%。TMT類企業(yè)繼續(xù)位居市場需求榜首，整體占比超3成，金融業(yè)位居第二，占比超25%，兩者共同構(gòu)筑了整體市場需求的半壁江山。細分行業(yè)來看，TMT需求主要來自提供軟硬件開發(fā)以及信息技術(shù)服務(wù)的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)；金融行業(yè)的擴張以傳統(tǒng)金融為主，主要來自銀行業(yè)和保險業(yè)。從需求來源來看，本地企業(yè)依然為需求主力，占比超6成。與此同時，隨著新項目不斷入市，搬遷需求占據(jù)市場主流，其中升級搬遷占比近半，大多為乙級以下寫字樓或工業(yè)樓宇跨片區(qū)搬遷至甲級寫字樓。
前海板塊表現(xiàn)搶眼，單季為整體市場貢獻了超1/3的需求，并由此帶動片區(qū)市場入駐率實現(xiàn)了10%以上的躍升。其中，超5成需求來自科技行業(yè)，近2成來自金融行業(yè)，政府招商對于前海寫字樓市場短期內(nèi)快速去化起到一定的推動作用。
從租金表現(xiàn)來看，若干項目在空置率較高的情況下實行靈活的租賃策略以實現(xiàn)快速去化。受此影響，整體市場平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元。隨著需求不斷向好，租金降幅環(huán)比繼續(xù)收窄。
CBRE深圳顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負責(zé)人吳洋表示，未來6個月，新增供應(yīng)預(yù)計超過50萬平方米，主要分布在南山和羅湖區(qū)。受新增供應(yīng)影響，整體市場空置率預(yù)計將小幅升高。但得益于多樣化招商推動，預(yù)計市場平均租金降幅將進一步收窄，個別位于核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項目在良好去化和運營推動的情況下，將實現(xiàn)租金上漲。憑借已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)疊加2月底公布的支持金融發(fā)展的政策，福田中心區(qū)將依然是金融類租戶的首選，而科技企業(yè)格外青睞南山區(qū)的態(tài)勢將保持不變，主要聚焦高新園區(qū)。隨著前海擴容及香港政府公布北部都會區(qū)政策，前海無論在中短期還是遠期均具有良好的發(fā)展前景，區(qū)域吸引力不斷增強，在政府引導(dǎo)下也將不斷吸引準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)進駐，帶動區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰺岫扰噬Ｔ谛略龉⿷?yīng)聚集、老舊樓宇承壓的情況下，業(yè)主更加注重且積極尋求提升運營平臺、物業(yè)管理和硬件設(shè)備設(shè)施的效率和水平。與此同時，租戶迎來了較為理想的租賃窗口期，可以主動出擊，開展物業(yè)甄別，爭取尋得硬件與租金條件適宜的物業(yè)。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：深圳最大購物中心入市 優(yōu)質(zhì)購物中心更受收入品牌青睞
本季度深圳商業(yè)市場迎來了年內(nèi)的供應(yīng)小高峰，兩大項目總計55.5萬平方米新增供應(yīng)入市，新項目實現(xiàn)了95%以上的良好入駐率，其中包括位于龍崗區(qū)的萬達廣場——目前在深圳單體規(guī)模最大、主打消費體驗的目的地型購物中心。
得益于新項目的良好去化，市場空置率并未出現(xiàn)較大變化，依然保持低位，環(huán)比錄得0.8個百分點下降至4.4%。在新入市購物中心的帶動下，來自零售細分業(yè)態(tài)的服飾、電子以及運動戶外品牌環(huán)比均錄得大幅上漲。餐飲擴張也較為活躍，繼續(xù)以特色餐飲、簡餐和茶飲店為主導(dǎo)。中國李寧、安踏、Adidas、Nike、Converse、FILA等主流運動休閑品牌繼續(xù)保持擴張熱度。丘大叔、奈雪的茶及野萃山繼續(xù)有2家以上的新店開出。此外，來自國外的潮牌也成為業(yè)主吸引客流的一個重要選擇，季內(nèi)MLB、New Era和Champion等多個潮牌均有錄得開張。
汽車類租戶的擴張熱度繼續(xù)大幅攀升，本季共錄得12個汽車品牌入市，環(huán)比呈增長態(tài)勢，主要分布在中航城天虹，該購物中心引入四個品牌打造汽車品牌專區(qū)。而海上世界則受益于周邊高端居住人群聚集以及面向游客的廣告宣傳效應(yīng)，主打高端品牌，開出了賓利和蘭博基尼兩家門店。
首入品牌方面，在業(yè)態(tài)上零售和餐飲占據(jù)了主導(dǎo)地位；核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)尤為受到租戶追捧，其中萬象天地表現(xiàn)最為突出，卓悅中心也引入多個知名美妝品牌。值得一提的是，日本高端珠寶奢侈品牌MIKIMOTO在深圳灣萬象城開出了深圳首店。
位于核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)購物中心持續(xù)向好，不斷引入優(yōu)質(zhì)租戶帶動整體品質(zhì)升級使得其可以實現(xiàn)首層租金提升，多個優(yōu)質(zhì)購物中心的租金在季度內(nèi)有錄得增長，帶動全市優(yōu)質(zhì)零售市場平均首層租金環(huán)比上升0.9個百分點至每天每平方米20.1元。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負責(zé)人鐘廉軍表示，未來6個月，將有超過50萬平方米以上的新增供應(yīng)入市，主要分布在前海和非核心區(qū)。隨著前海購物中心不斷入市，片區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施將得到極大改善，帶動區(qū)域的進一步發(fā)展。非核心區(qū)的新增供應(yīng)較為分散，預(yù)計不會對某些特定片區(qū)形成供應(yīng)壓力，因此整體市場將保持空置率低位，租金也將不斷回升。
物流倉儲市場：適逢旺季貿(mào)易需求活躍 市場空置率降至歷史最低
第三季度深圳高標(biāo)倉市場依然未錄得新增供應(yīng)入市。
深圳進出口需求進一步回暖，1-7月全市進出口總額兩年平均實現(xiàn)了8.8%的增長，出口和進口雙雙錄得明顯回升。隨著國內(nèi)外節(jié)日需求帶來的傳統(tǒng)物流旺季，季內(nèi)深圳多個保稅倉庫均呈現(xiàn)滿租狀態(tài)，空置率持續(xù)改善。疊加來自電商及第三方物流的需求穩(wěn)定增長，深圳高標(biāo)倉市場單季錄得4.6萬平方米的新增吸納，市場空置率環(huán)比下降1.7個百分點至0.7%的歷史最低水平。
隨著空置率不斷降低、需求持續(xù)增長，多個優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施調(diào)高了租金報價，整體市場平均租金環(huán)比上升0.8個百分點至每月每平方米47.3元。
深圳周邊城市來看，東莞和惠州的物流市場同樣表現(xiàn)搶眼，東莞已經(jīng)基本無法尋得大面積的空置倉庫以承接市場需求。惠州未來供應(yīng)項目預(yù)租表現(xiàn)良好，惠城/仲愷高新區(qū)將成為熱門市場片區(qū)。
CBRE深圳顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人陳劍鋒表示，未來6個月，年內(nèi)唯一的13萬平方米的新增供應(yīng)預(yù)計將于年底入市。土地集約利用的政策下，未來物流用地的供應(yīng)將較為有限，整體市場將依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。隨著疫情得到有效控制，預(yù)計下個季度進出口需求也將持續(xù)增長。來自電商和第三方物流的租賃需求穩(wěn)定增長，將帶動深圳高標(biāo)倉市場保持穩(wěn)中有升的租金水平，空置率也將保持低位。深圳高標(biāo)倉市場的供不應(yīng)求將繼續(xù)促使大面積的倉儲需求外溢至周邊城市，令這些周邊城市的租金表現(xiàn)得到提升。
投資市場：寫字樓類物業(yè)繼續(xù)領(lǐng)跑 金融機構(gòu)擔(dān)綱買家
2021年第三季度，深圳投資市場表現(xiàn)較為活躍，共錄得3宗成交，整體市場交易額共計人民幣37億元，相比上季度有明顯上升。
投資物業(yè)類型中，寫字樓繼續(xù)擔(dān)當(dāng)市場交易主力，本季度三宗交易均為寫字樓，其中2宗位于南山區(qū)核心商務(wù)片區(qū)——前海和高新園片區(qū)，另外1宗位于寶安區(qū)。季內(nèi)所有成交均為整售，包括2宗資產(chǎn)交易和1宗股權(quán)交易。投資類型包含核心型、自用型和增值型投資。成交的寫字樓不但包括甲級純寫字樓，還包含工業(yè)型寫字樓。位于核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)持續(xù)獲得投資者青睞，同時地理位置優(yōu)越且具有租售表現(xiàn)良好的工業(yè)寫字樓物業(yè)也正在成為買家關(guān)注的物業(yè)選擇。
市場參與主體方面，賣方主要為開發(fā)商，而買方構(gòu)成依然延續(xù)上半年的趨勢，金融機構(gòu)買家占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，且這些金融機構(gòu)均為世界500強企業(yè)，另外還有來自本地科技和電子企業(yè)類的買家。深圳極具活力的經(jīng)濟發(fā)展和優(yōu)厚的政策利好令其成為眾多公司開展國內(nèi)、國際業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略首選地。
CBRE深圳投資及資本市場部負責(zé)人古振鵬表示，未來6個月，隨著前海合作區(qū)擴容以及香港北部都會區(qū)計劃的公布，雙重利好疊加釋放，深圳的政策面利好得到進一步加持，城市發(fā)展前景更具吸引力。各種類型的寫字樓物業(yè)將依然是買家重點關(guān)注的對象，具備穩(wěn)定租金回報的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)以及具備價格競爭力的工業(yè)型寫字樓物業(yè)將成為購買者的優(yōu)選標(biāo)的。此外，具備較好租金回報表現(xiàn)且總投資額度相對較小的物流及產(chǎn)業(yè)園類物業(yè)將依然是投資者關(guān)注的重點，因為深圳市場中此類型可投資物業(yè)較為稀缺，預(yù)計周邊城市如東莞、惠州等地將錄得該類物業(yè)的大宗交易。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
