1月20日，戴德梁行發(fā)布2020年南寧房地產(chǎn)市場總結(jié)及展望, 以戴家視角對南寧2020年甲級寫字樓市場的發(fā)展情況深度解讀，并對明年南寧寫字樓的趨勢發(fā)展進(jìn)行了預(yù)測，報告顯示：全年吸納量近36萬方，五象新區(qū)占比93%成熟商圈客戶有所流失，全市租金環(huán)比止跌回升強(qiáng)首府戰(zhàn)略支撐需求活躍度，預(yù)計明年市場指標(biāo)將持續(xù)改善。

　　全年吸納量近36萬方，五象新區(qū)占比93%

　　2020年，南寧迎來三個新項目共42.6萬平方米的甲級寫字樓入市，其中五象新區(qū)占比58%，仍然是全市供應(yīng)主力。雖然總量與去年基本持平，但實際上受疫情影響，部分原計劃于2020年入市的項目進(jìn)行了后延。年末，全市甲級寫字樓存量增加至246.7萬平方米。供應(yīng)放量之下，南寧寫字樓總體品質(zhì)不斷提升。

資料來源：戴德梁行研究部

　　從需求端來看，五象新區(qū)最為活躍，年內(nèi)累計吸納量達(dá)到355,792平方米，是2019年的3倍，在全市占比92.9%。戴德梁行南寧公司總經(jīng)理李思毅表示，一方面，持續(xù)的集中供應(yīng)為企業(yè)帶來了充足的選擇，另一方面，45.2元/平方米/月的租金水平顯著低于其他同品質(zhì)商圈。與此同時，五象新區(qū)作為廣西實施強(qiáng)首府戰(zhàn)略的核心承載區(qū)，發(fā)展受到自治區(qū)和市政府的高度重視，政府機(jī)構(gòu)、國有企業(yè)總部及關(guān)聯(lián)企業(yè)大量遷入，強(qiáng)力提升區(qū)域商務(wù)氛圍，增強(qiáng)企業(yè)信心。而針對進(jìn)駐五象新區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、獨角獸企業(yè)等所提供的分門別類的租金補(bǔ)貼政策及稅收優(yōu)惠政策也直接刺激企業(yè)搬遷。五象新區(qū)不僅吸引了南寧其他商務(wù)區(qū)的企業(yè)進(jìn)駐并多有大面積擴(kuò)租，甚至吸引著整個廣西優(yōu)質(zhì)企業(yè)的進(jìn)駐。活躍的需求支撐五象新區(qū)在集中供應(yīng)下空置率半年仍下降13.4個百分點，較去年末下降26.0個百分點，降幅大大領(lǐng)先其他區(qū)域，同時帶動全市空置率下降7.6個百分點至46.7%。

　　成熟商圈客戶有所流失，全市租金環(huán)比止跌回升

　　在成熟商圈，受疫情影響，部分工程咨詢、旅游服務(wù)等類型的企業(yè)難以為繼，多有退租現(xiàn)象；金融公司業(yè)務(wù)略有萎縮、加上智能服務(wù)的普及，傳統(tǒng)金融企業(yè)對辦公面積的需求有所收縮。另一方面，成熟商圈租戶搬遷至五象新區(qū)也十分普遍。多重不利因素導(dǎo)致金湖及南湖年度吸納量為負(fù)，分別為-6,649平方米、-5,988平方米。而鳳嶺商圈全年也僅有4萬平方米。在供應(yīng)壓力不減、宏觀不利因素較多的情況下，下調(diào)租金成為業(yè)主普遍采納的策略。年末，金湖、南湖、鳳嶺租金同比分別下降21.2%、12.3%、16.7%至51.20元/平方米/月、90.13元/平方米/月、91.07元/平方米/月。全市平均租金則同比下降14.9%至67.15元/平方米/月。環(huán)比來看，在經(jīng)歷了三個季度的連續(xù)下跌之后，四季度全市租金止跌回升，環(huán)比上升3.7%。作為南寧的成熟核心區(qū)，鳳嶺匯集了多數(shù)本地知名企業(yè)，短期的沖擊對市場的長期發(fā)展影響有限，預(yù)計租金將持續(xù)恢復(fù)；同時華潤大廈A座刷新城市天際線，料將吸引關(guān)聯(lián)企業(yè)持續(xù)入駐。而南湖甲級寫字樓市場聚集的大部分租戶均為具有業(yè)務(wù)往來的相關(guān)企業(yè)，生態(tài)穩(wěn)健，租金預(yù)計將維持現(xiàn)有水平。

資料來源：戴德梁行研究部

　　隨著市場復(fù)蘇，科技、大數(shù)據(jù)類企業(yè)的辦公需求崛地而起，多選擇具有政策利好、租金優(yōu)勢明顯、擁有高品質(zhì)樓宇及大面積選擇的五象新區(qū)，如騰訊租賃合景泰富國際金融廣場2300平方米。同時，在國富人壽、融創(chuàng)等總部搬遷及擴(kuò)租的大面積租賃交易下，新區(qū)的名片企業(yè)總部集聚效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，由總部驅(qū)動帶動市場信心，將持續(xù)吸引其他中小企業(yè)入駐，帶動寫字樓去化。此外，部分建筑工程類、小型金融及科技類企業(yè)也選擇在五象新區(qū)再開業(yè)，重新挖掘市場機(jī)遇。單位面積取近似值：

資料來源：戴德梁行研究部

　　強(qiáng)首府戰(zhàn)略支撐需求活躍度，預(yù)計明年市場指標(biāo)將持續(xù)改善

　　2021年，將有62.2萬平方米的甲級寫字樓計劃供應(yīng)入市，其中鳳嶺占比56%，將為成熟商務(wù)區(qū)發(fā)展注入新活力。戴德梁行研究院副院長、華南研究部董事張曉端指出，考慮到商辦項目延期較為普遍且業(yè)主大面積自用等因素，預(yù)計明年實際投放市場的供應(yīng)量將大幅低于計劃供應(yīng)量。張女士同時表示，縱觀國內(nèi)部分二線城市的租金水平，南寧甲級寫字樓的租金水平暫時處于相對低位，即便與同處于西部的昆明、貴陽相比也有兩成以上的差距，對于企業(yè)而言大大節(jié)省了辦公成本。

資料來源：戴德梁行研究部

　　而另一方面，在強(qiáng)首府戰(zhàn)略下，南寧從融資貸款、企業(yè)扶持及人才稅收等方面支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，截至2020年9月末，中國-東盟金融城已入駐金融機(jī)構(gòu)達(dá)145家，其中85家為今年新增，持續(xù)為企業(yè)服務(wù)并注入活血。（注：F為預(yù)測值    ）

資料來源：戴德梁行研究部

　　目前，外地大型金融企業(yè)及融資公司的尋租需求活躍，預(yù)計將成為明年的租賃亮點之一。此外，基于業(yè)務(wù)發(fā)展前景，政策支持下的其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)如云計算、信息技術(shù)、科技服務(wù)以及人工智能等也將為寫字樓需求提供重要支撐。可以預(yù)見，不斷增強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)將從需求端對南寧甲級寫樓市場構(gòu)成支撐，伴隨新供應(yīng)及存量物業(yè)的不斷去化，市場的吸納指標(biāo)還將保持較高水平。而結(jié)合目前較低的租金水平、以及伴隨可見的不斷涌現(xiàn)的高品質(zhì)物業(yè)的入市，未來南寧甲級寫字樓租金仍有較大的提升空間。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc