回顧2020年，疫情帶給各行各業(yè)的影響注定深遠(yuǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主體也更加注重提質(zhì)增效、重塑核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓“經(jīng)營(yíng)”二字發(fā)揮價(jià)值。辦公樓市場(chǎng)，疫情導(dǎo)致全年供應(yīng)延期、需求回落，但以在線教育為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)逆勢(shì)而上，成為重慶辦公樓需求的“壓艙石”。零售物業(yè)市場(chǎng)，零售行業(yè)洗牌，各市場(chǎng)主體調(diào)整策略，緊跟消費(fèi)市場(chǎng)變化，市場(chǎng)韌性依舊。倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)，年度供應(yīng)創(chuàng)新高，高性?xún)r(jià)比倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)入市帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)升級(jí)需求增長(zhǎng)。
仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“2020年是極不平凡的一年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，中國(guó)GDP總量首次突破100萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.3%，成為全球唯一經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體。在‘雙循環(huán)’經(jīng)濟(jì)模式下，內(nèi)需消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈、中新互聯(lián)互通等數(shù)項(xiàng)國(guó)家戰(zhàn)略引導(dǎo)下，重慶展現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)活力及城市魅力不斷提升，為辦公樓、零售商業(yè)及工業(yè)物流多個(gè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從GDP和社零總額各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，重慶經(jīng)濟(jì)在消費(fèi)、投資等領(lǐng)域正同步復(fù)蘇�！�
辦公樓市場(chǎng)
2020市場(chǎng)研讀
一、全年新增供應(yīng)不及預(yù)期，甲級(jí)辦公樓需求按季回升、由負(fù)轉(zhuǎn)正。
2020年，重慶甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)三個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)交付18.0萬(wàn)平方米，其分別為位于解放碑CBD的重慶來(lái)福士A座與C座，以及江北嘴CBD的中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行大樓。全年新增供應(yīng)不及預(yù)期，與2019年末預(yù)測(cè)相比，交付延期率高達(dá)41%。在疫情影響下，部分開(kāi)發(fā)商因工程進(jìn)度拖延、市場(chǎng)需求不及預(yù)期、資本壓力導(dǎo)致租售策略調(diào)整等不同因素延遲入市時(shí)間。
需求方面，重慶甲級(jí)辦公樓全年錄得凈吸納量16.7萬(wàn)平方米，僅為去年同期的56.9%，回落至近七年來(lái)新低。分階段看，由于新年伊始爆發(fā)的疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)突然停滯，辦公新租受到較大抑制，疊加退租因素，一季度甲級(jí)辦公樓凈吸納量十年間首次錄得負(fù)值。隨后伴隨經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)回暖，辦公需求按季回升趨勢(shì)明顯，二三季度分別錄得1.5萬(wàn)平方米、2.3萬(wàn)平方米，四季度更獲得大幅回升，凈吸納量倍增至13.5萬(wàn)平方米，預(yù)示后市良好發(fā)展。
二、新經(jīng)濟(jì)發(fā)展筑基辦公增量需求，總部經(jīng)濟(jì)持續(xù)加碼。
● 年內(nèi)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交躍居首位，新增占比達(dá)27.5%，其中在線教育企業(yè)成為市場(chǎng)核心需求來(lái)源。猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫等在線教育頭部企業(yè)密集融資，加速在全國(guó)頭部城市擴(kuò)張，多家企業(yè)入渝搶灘甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。交通及配套便利性、辦公延時(shí)成本、單一業(yè)權(quán)以及大面積空間成為其選址物業(yè)的重要考量因素。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，未來(lái)新玩家入場(chǎng)可能性較小，預(yù)計(jì)2021年新增辦公需求將來(lái)自現(xiàn)有品牌繼續(xù)擴(kuò)張。
● 重慶進(jìn)出口貿(mào)易及工業(yè)利潤(rùn)在2020年前三季度雙雙實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，增速維持全國(guó)前列。作為內(nèi)陸國(guó)際金融中心，重慶無(wú)疑是頭部企業(yè)內(nèi)陸區(qū)域總部的首選城市。年內(nèi)，國(guó)家金融科技認(rèn)證中心、中銀金租總部、小米消費(fèi)金融以及上海保交所西部中心等紛紛落戶(hù)重慶甲級(jí)辦公樓，推高金融行業(yè)新增占比至17.9%。此外，工商銀行總部大樓、郵政銀行總部大樓以及浙商銀行總部大樓在年內(nèi)陸續(xù)交付，進(jìn)一步鞏固了金融業(yè)在重慶辦公樓中的支柱地位。
●疫情帶動(dòng)服務(wù)業(yè)辦公需求增長(zhǎng)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求活躍，消費(fèi)服務(wù)需求平穩(wěn)。疫情后由于企業(yè)糾紛及訴訟事件頻發(fā)，律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量突增，帶動(dòng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)辦公需求增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)11.4%的新增占比。而聚焦個(gè)人業(yè)務(wù)的教育、留學(xué)、美容保健等公司在下半年的成交趨于穩(wěn)定，新增占比5.6%。
供需作用之下，重慶年末甲級(jí)辦公樓空置率同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至26.3%，低于全國(guó)多數(shù)二線城市，創(chuàng)十年新低。市場(chǎng)情緒逐步回暖，全年租金同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，跌幅收窄，至年末報(bào)84.7元/平方米/月。
未來(lái)展望
2021年預(yù)計(jì)重慶甲級(jí)辦公樓供應(yīng)接近50萬(wàn)平方米，接近五年峰值。其中企業(yè)總部自用甲級(jí)樓宇面積占比過(guò)半，因此新增供應(yīng)短期對(duì)商務(wù)租賃市場(chǎng)造成的沖擊有限。重慶辦公樓市場(chǎng)尤其是核心區(qū)域進(jìn)入存量消化時(shí)期，需求端的后市表現(xiàn)決定市場(chǎng)基本面�；谥貞c經(jīng)濟(jì)基本面及其在“雙循環(huán)”體系下西部陸海新通道的戰(zhàn)略地位，我們?nèi)詫?duì)重慶辦公樓市場(chǎng)后市發(fā)展持審慎樂(lè)觀的預(yù)期。
辦公樓市場(chǎng)版圖持續(xù)北擴(kuò)，照母山區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)四年來(lái)首次甲級(jí)品質(zhì)的商業(yè)辦公或產(chǎn)業(yè)辦公樓宇的新增供應(yīng)，包括太陽(yáng)座、光環(huán)中心AB座等項(xiàng)目將集中交付，提升區(qū)域商務(wù)氛圍和樓宇品質(zhì)。照母山板塊將坐穩(wěn)重慶第三大商務(wù)區(qū)交椅。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，在扣除總部自用樓宇后，未來(lái)四年內(nèi)江北嘴、解放碑兩大CBD甲級(jí)辦公樓供應(yīng)不足25萬(wàn)平方米，核心CBD新增供應(yīng)步入尾聲。重慶來(lái)福士A座辦公樓年內(nèi)去化接近50%，刷新甲級(jí)辦公樓去化速度記錄，核心區(qū)域地標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值將在存量時(shí)代不斷凸顯。仲量聯(lián)行華西區(qū)交易與商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示：“存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)為王。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將不再局限于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，資產(chǎn)管理水平將成核心競(jìng)爭(zhēng)力。面對(duì)以科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)崛起為代表的需求端產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，業(yè)主方亟需‘應(yīng)勢(shì)而變’，如在硬件打造中升級(jí)更為靈活適宜的空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)，在運(yùn)營(yíng)服務(wù)中增添更多元、人性化的服務(wù)細(xì)節(jié)，采用科技手段打造靈活空間、提升樓宇信息化、智能化水平，降低人力成本和能源消耗等，以在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出�！�
零售物業(yè)市場(chǎng)
2020市場(chǎng)研讀
一、全年新增供應(yīng)有所回落，同比下滑18.1%；全國(guó)首個(gè)五軌合一的城市TOD項(xiàng)目入市。
2020年，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)共迎來(lái)5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，新增零售面積約54.1萬(wàn)平方米，市場(chǎng)總存量提升至749萬(wàn)平方米，位列全國(guó)第四。全年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，備受關(guān)注的重慶龍湖金沙天街成為國(guó)內(nèi)首個(gè)匯集零售商業(yè)、辦公、公寓、高鐵、地鐵、地面交通為一體的TOD綜合體項(xiàng)目。其開(kāi)業(yè)超預(yù)期的表現(xiàn)向市場(chǎng)證明，真正意義的TOD開(kāi)發(fā)對(duì)零售商業(yè)人流導(dǎo)入的價(jià)值不容小覷。TOD商業(yè)將外部交通動(dòng)線內(nèi)化至綜合體內(nèi)部，優(yōu)化商業(yè)人流動(dòng)線，減少步行距離，這也是TOD商業(yè)成功從外部交通引流的關(guān)鍵所在。
二、社零消費(fèi)累計(jì)增速于四季度首次轉(zhuǎn)正，重慶消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型。
2020年1-11月，重慶社零總額達(dá)到10,597.26億元，名義增長(zhǎng)0.4%。疫情令消費(fèi)者支出結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，健康生活方式的受重視程度逐年提升，帶動(dòng)體育、娛樂(lè)用品類(lèi)商品消費(fèi)大幅增長(zhǎng)，以16.5%的增幅領(lǐng)漲各大品類(lèi)。新能源汽車(chē)消費(fèi)在政策利好以及限行規(guī)定下不斷提升，限額以上單位汽車(chē)類(lèi)商品零售額同比增長(zhǎng)6.2%，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。2019-2021年重慶住宅市場(chǎng)進(jìn)入集中交付期，帶動(dòng)家具類(lèi)商品消費(fèi)增長(zhǎng)。由于購(gòu)房、購(gòu)車(chē)等消費(fèi)對(duì)非基礎(chǔ)消費(fèi)造成擠出，導(dǎo)致金銀珠寶、服飾、化妝品類(lèi)消費(fèi)出現(xiàn)下滑。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較去年同期上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)13.3%。盡管疫情后市場(chǎng)需求逐漸恢復(fù)，但相比其他新一線城市，空置率水平仍處高位，加之年底大量新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，部分經(jīng)營(yíng)狀況不理想的購(gòu)物中心仍在降租，因此全市購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)365.6元/平方米/月，同比下降3.0%。
三、消費(fèi)者偏好不斷重塑，時(shí)尚、餐飲、生活方式相關(guān)業(yè)態(tài)悄然改變。
消費(fèi)者偏好已更注重消費(fèi)品質(zhì)。雖然受疫情影響，經(jīng)濟(jì)基本面產(chǎn)生了一些不確定因素，但這僅導(dǎo)致消費(fèi)端收縮、消費(fèi)規(guī)模受到影響，而人民對(duì)美好消費(fèi)品質(zhì)的追求并未改變。
●國(guó)際高端品牌繼續(xù)擴(kuò)張，健康意識(shí)提升推動(dòng)運(yùn)動(dòng)品牌加碼，快時(shí)尚品牌承壓。受全球疫情影響，奢侈品消費(fèi)回流，國(guó)際高端品牌更加依賴(lài)中國(guó)市場(chǎng)，在重慶等新一線城市開(kāi)店活躍，如：Tiffany&Co.、重慶首家Vivienne Westwood進(jìn)駐萬(wàn)象城；Jaeger-LeCoultre、Piaget、Chopard進(jìn)駐星光68廣場(chǎng)等。疫后消費(fèi)者健康意識(shí)提高，運(yùn)動(dòng)健身持續(xù)成為消費(fèi)熱點(diǎn)：Nike、Adidas、Fila、Lining、Anta、Skechers、Puma、Kappa等品牌積極開(kāi)店。而11月份運(yùn)動(dòng)服銷(xiāo)售價(jià)格在200元-500元區(qū)間的市場(chǎng)綜合占有率增長(zhǎng)最快，同比增長(zhǎng)9.95個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的追求日益凸顯，過(guò)去以更新速度取勝的快時(shí)尚品牌遭遇發(fā)展瓶頸，加之疫情沖擊，快時(shí)尚品牌加快收縮速度，如inditex集團(tuán)計(jì)劃把旗下Bershka、Pull&Bear及Stradivarius的所有中國(guó)線下門(mén)店全部關(guān)閉。
●大眾餐飲和快餐消費(fèi)回暖，咖啡茶飲積極擴(kuò)張。疫情期間消費(fèi)者進(jìn)一步培養(yǎng)了線上消費(fèi)習(xí)慣，大部分餐飲品類(lèi)及門(mén)店都在向外賣(mài)市場(chǎng)靠攏。大眾餐飲和快餐品牌憑借充足的線上渠道和廣泛采用加盟店模式分散了風(fēng)險(xiǎn)；加之當(dāng)前聚餐活動(dòng)大幅減少，大型高端餐飲發(fā)展疲軟，也令小型連鎖快餐快速擴(kuò)大份額。年內(nèi)，白鹿原西安名小吃進(jìn)駐北城天街、池奈日式蛋包飯進(jìn)駐萬(wàn)象城、吉祥混沌進(jìn)駐新光天地等。在資本推動(dòng)下，頭部茶飲品牌，如：喜茶、奈雪的茶、Seven Bus等快速下沉。同時(shí)，消費(fèi)者需求分層，令更多新晉品牌入市，包括Tim Hortons、%Arabica、J-tea魔杰的茶等。
●生活家居集合店受青睞，新能源汽車(chē)店鋪擴(kuò)張迅速。如前述，家居家具、建筑材料相關(guān)的業(yè)態(tài)銷(xiāo)售狀況好于全國(guó)平均，而生活家居集合店有助于業(yè)主方去化空置面積，提升客流，并為商場(chǎng)打造“網(wǎng)紅打卡地”，則受到各大購(gòu)物中心青睞，如：KKV、北歐時(shí)刻、IKEA宜家家居、阿好坊の家等都積極布局。資本推動(dòng)新能源汽車(chē)積極進(jìn)駐購(gòu)物中心以提升銷(xiāo)售和知名度。汽車(chē)作為新興生活業(yè)態(tài)逐漸升級(jí)為購(gòu)物中心標(biāo)配，其承租能力強(qiáng)也受到零售項(xiàng)目的青睞，如：比亞迪體驗(yàn)中心旗艦店進(jìn)駐北城天街、Tesla全新城市展廳進(jìn)駐萬(wàn)象城等。
未來(lái)展望
2020年部分項(xiàng)目受疫情影響推遲開(kāi)業(yè)，2021年新增供應(yīng)迎來(lái)新一輪高峰，預(yù)計(jì)將有約130萬(wàn)平方米入市，年底市場(chǎng)總體量將超800萬(wàn)平方米。隨著重慶商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不斷北移，照母山、中央公園等地區(qū)將迎來(lái)較大體量的商業(yè)供應(yīng)，包括：約克郡光環(huán)購(gòu)物公園、渝北森活大融城、大悅城等有望于2021年開(kāi)業(yè)。隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)逐步完善，城市商業(yè)版圖不斷擴(kuò)大，居住人口向外導(dǎo)入，核心優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目相繼開(kāi)業(yè)，新興商圈正在快速裂變，推動(dòng)商業(yè)格局呈現(xiàn)多點(diǎn)分布組團(tuán)式發(fā)展，進(jìn)一步鞏固各商圈的輻射帶動(dòng)作用。
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)
2020市場(chǎng)研讀
一、年度供應(yīng)創(chuàng)新高，高性?xún)r(jià)比倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)入市帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)升級(jí)需求增長(zhǎng)。
2020年，重慶倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)共有15個(gè)項(xiàng)目交付使用，新增倉(cāng)儲(chǔ)面積合計(jì)達(dá)116.8萬(wàn)平方米，創(chuàng)年度新增最高紀(jì)錄。其中空港、九龍坡-江津、西部物流園三個(gè)子市場(chǎng)均錄得大量新項(xiàng)目入市；此外，北碚蔡家地區(qū)迎來(lái)首個(gè)高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目，成為重慶兩江新區(qū)物流版圖的又一重要補(bǔ)充。
二、第三方物流、零售業(yè)、社區(qū)電商、家電制造業(yè)成為全年高標(biāo)庫(kù)主力客戶(hù)。
一方面，零售業(yè)經(jīng)營(yíng)模式不斷多元化，如疫情帶動(dòng)居民的生鮮產(chǎn)品、日常生活用品消費(fèi)部分轉(zhuǎn)移至線上。與此同時(shí)，傳統(tǒng)零售商積極拓展線上線下相結(jié)合的營(yíng)銷(xiāo)模式，帶動(dòng)多樣化的電商倉(cāng)儲(chǔ)物流需求：除傳統(tǒng)零售電商、社區(qū)電商外，年內(nèi)重慶市場(chǎng)錄得首個(gè)醫(yī)藥電商進(jìn)駐高標(biāo)庫(kù)。此外，由大量商品新房銷(xiāo)售帶來(lái)的家用電器需求增長(zhǎng)也在倉(cāng)儲(chǔ)物流方面有所體現(xiàn)。
另一方面，持續(xù)數(shù)年的供過(guò)于求導(dǎo)致重慶高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)空置率長(zhǎng)期居高不下。業(yè)主不得不采取以?xún)r(jià)換量的租賃策略，以期加快去化速度，避免長(zhǎng)時(shí)間空置帶來(lái)的較大收益損失和資產(chǎn)價(jià)值下滑。因此在2020年，有更多的項(xiàng)目通過(guò)極優(yōu)惠的租金來(lái)吸引大面積客戶(hù)。在高性?xún)r(jià)比的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)供應(yīng)刺激下，一些制造業(yè)企業(yè)將部分貨品及原材料儲(chǔ)存需求轉(zhuǎn)移至區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)化倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，以提高貨品周轉(zhuǎn)總量。
2020年，重慶高標(biāo)庫(kù)凈吸納量同比增長(zhǎng)14.3%至42.4萬(wàn)平方米，然而在百萬(wàn)供應(yīng)新高的壓力下，市場(chǎng)整體空置率較2019年仍大幅上升13.3個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)38.2%。空置率徘徊高位，而各主要子市場(chǎng)在業(yè)主普遍的“以?xún)r(jià)換量”租賃策略下，租金報(bào)價(jià)均有顯著下滑，致使全市平均凈有效租金同比繼續(xù)下跌5.6%至21.8元每平方米每月。
未來(lái)展望
自2021年起，重慶倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供應(yīng)將逐步放緩。仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“未來(lái)三年，隨著年新增供應(yīng)逐年回落，我們預(yù)計(jì)重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)將重回供需平衡的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)租金于2022年觸底回升。需求方面，隨著重慶零售版圖的進(jìn)一步外拓，原本聚集于中心城區(qū)的零售業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求將有望擴(kuò)張并升級(jí)至外圈層高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目。”
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
