近日，仲量聯(lián)行針對超過200個中國城市的辦公樓市場進行了深度調(diào)研，重磅發(fā)布《應(yīng)勢開新，重塑格局：2021中國辦公樓市場白皮書》，梳理總結(jié)了市場階段性特征和趨勢動向。

　　中國各地辦公樓市場差異巨大 京滬租金高居世界前列

　　通過對全國所有直轄市、省會城市以及超過70%的地級市的宏觀經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行整合梳理，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，中國各級城市的辦公樓市場發(fā)展差異巨大，頭部城市已躋身全球領(lǐng)先地位，而“長尾”區(qū)間則仍處于早期發(fā)展階段。受經(jīng)濟、社會、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國辦公樓發(fā)展可分為起步期、建設(shè)期、發(fā)展期、成熟期。目前僅北上廣深4個一線城市處于成熟期，而70%的中國內(nèi)地城市仍處于起步期。

　　在租金和體量方面，中國內(nèi)地僅有北上廣深等4座一線城市的甲乙級辦公樓市場規(guī)模超過1,000萬平方米，六成以上的內(nèi)地城市辦公樓體量尚不足50萬平方米，相當(dāng)于每座城市里只有5至8棟現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的辦公樓宇。與一線城市租金高于5元/平方米/天相比，超過30%的城市辦公樓日均租金低于1元/平方米。從全球范圍來看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他內(nèi)地城市的租金水平都排在全球50名之后。

　　通過整合租金、體量、出租率、第三產(chǎn)業(yè)增加值等數(shù)據(jù)指標(biāo)，仲量聯(lián)行首創(chuàng)編制了城市辦公租賃成本指數(shù)，計算各城市每年實際產(chǎn)生的辦公場所租賃成本占相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)增量的比重，為各城市辦公樓市場的租賃活躍度和租金承付水平提供參考借鑒。以發(fā)展和成熟期的租賃成本指數(shù)前10名排行為例（如下圖），該類城市租賃成本指數(shù)越大，其租金承付能力就越高，市場發(fā)展動力就越強，體現(xiàn)著中國樓宇經(jīng)濟發(fā)展的最高水平，聚集著大量的頭部企業(yè)，如北京、上海、成都、西安等。

辦公樓租賃成本指數(shù) (發(fā)展和成熟期城市)

　　辦公需求向頭部城市聚集 部分城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩

　　通過選取2005至2020年這15年的數(shù)據(jù)進行比對分析，白皮書發(fā)現(xiàn)中國內(nèi)地GDP排名前30城市第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長一億元人民幣，會推動優(yōu)質(zhì)辦公樓市場需求增加547平方米。其中深圳第三產(chǎn)業(yè)增長對于辦公樓市場需求的拉動最為強勁，一億元人民幣的增長帶來1,672平方米的辦公樓使用需求。除一線城市外，其他拉動力較強的城市則多為經(jīng)濟實力雄厚，大型企業(yè)擴張需求穩(wěn)健的濟南、西安、成都等省會城市。

　　基于這樣的分析，仲量聯(lián)行也測算出了各城市辦公樓市場的理論需求上限。北京和上海甲乙級辦公樓的潛在需求均在4,000萬平方米左右，廣州和深圳則在2,000萬平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超過了700萬平方米，經(jīng)濟總量排名前10城市的潛在需求總量則超過其他200多座城市的需求潛力總和，體現(xiàn)出中國辦公樓市場需求向頭部城市聚集的特征。

　　研究表明，中國經(jīng)濟總量前50大城市已建成辦公樓的總體量，距離潛在需求上限仍有超過6,000萬平方米的差距，4座一線城市的總供應(yīng)缺口高達(dá)3,000萬平方米以上，中國辦公樓市場的整體供應(yīng)端還有20%左右的增長空間。但從另一個角度來說，中國頭部城市已完成了所需辦公樓供應(yīng)超過八成的建設(shè)。尤其是全國經(jīng)濟總量前50大城市中，已有17個城市的辦公樓處于“供應(yīng)過�！睜顟B(tài)，未來進一步開發(fā)的空間已經(jīng)較為有限。盲目建設(shè)、粗放開發(fā)很有可能觸發(fā)供應(yīng)過剩風(fēng)險。隨著中國經(jīng)濟持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)也需要轉(zhuǎn)向集約性資源投入和精細(xì)化管理，與新動能加速協(xié)同，適配產(chǎn)業(yè)實際需求。

辦公樓需求潛力指數(shù)

　　下沉市場擴張勢頭明顯 集中化企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略恰逢其時

　　“雙循環(huán)”發(fā)展格局下，大量企業(yè)著眼于龐大的中國國內(nèi)市場，迫切希望在三四線城市謀篇布局。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，過去兩年，全國前十大頭部TMT企業(yè)的新擴租面積合計超過150萬平方米；從城市層面看，至少有80家全國性企業(yè)已經(jīng)在100多座城市設(shè)立了辦公地點或者在短期內(nèi)有租賃計劃，這也讓企業(yè)在購置、租賃和使用房地產(chǎn)方面的花費與日俱增，一家業(yè)務(wù)范圍遍布全國的中資企業(yè)每年與房地產(chǎn)相關(guān)的成本可達(dá)上億元人民幣，阿里巴巴、平安、中國銀行等行業(yè)巨頭甚至超過50億乃至上百億元/年。

　　龐大的房地產(chǎn)支出迫切需要企業(yè)管理層秉持長期、遠(yuǎn)景思維，從集團層面進行集中化的通盤部署。在這種情況下，由分散式的物業(yè)租賃向集中化的企業(yè)房地產(chǎn)（CRE）戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變就成為了企業(yè)發(fā)展擴展的必經(jīng)之路。白皮書指出，2013年時，全球范圍內(nèi)86%的跨國企業(yè)已建立集中化管理的CRE團隊，而到 2015年時，這一數(shù)字則已經(jīng)達(dá)到92%。近年來，許多中國企業(yè)也逐步開始建立集中化的CRE部門，以全國性、多城市、統(tǒng)籌化的管理模式來面對市場。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人張靜表示：“作為承載、傳遞和催化經(jīng)濟增長的平臺，辦公樓市場也遵循著社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的規(guī)律，迸發(fā)出新特點，展現(xiàn)出新趨勢。隨著中國企業(yè)在‘下沉市場’擴張速度的加快，這些規(guī)模相對有限的城市聚合在一起，卻能催生出巨大的需求體量，構(gòu)成未來的增長極，拓寬中國辦公樓市場的發(fā)展路徑。借助這份白皮書以及近期仲量聯(lián)行發(fā)布的中國首個覆蓋200多個城市的辦公樓市場信息數(shù)據(jù)產(chǎn)品——‘JLL睿見數(shù)據(jù)’，我們希望通過不斷豐富的數(shù)據(jù)洞察和不斷擴大的業(yè)務(wù)覆蓋，能夠攜手行業(yè)各方共同促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和變革。”

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc