萊坊近日發(fā)布上海甲級寫字樓市場報告顯示，2021年全年寫字樓市場新供約127萬平方米，同比增長11.5%。第四季度，上海甲級寫字樓市場的平均空置率繼續(xù)下跌2.5個百分點至14.7%，較2020年第四季度下降了5.1個百分點，凈吸納量約為6.25萬平方米。

　　甲級寫字樓市場

　　第四季度位于徐匯濱江的諾布中心竣工交付，為市場帶來50,000平方米的辦公面積。2021年上海寫字樓市場有超過80%的新供位于中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)，并且大部分集中在徐匯濱江、北外灘、后世博等新興市場。雖然核心商務(wù)區(qū)市場供應(yīng)有限，但是在2021年依然有旭輝企業(yè)大廈以及改造項目錦滄文華廣場竣工交付。

　　此外，第四季度，軌道交通十四及十八號線正式開通運營，進一步提升了城市運能。其中，十四號線途經(jīng)小陸家嘴、淮海中路、南京西路等市中心多個重要的寫字樓市場，從員工通勤角度豐富了有辦公租賃需求企業(yè)的選擇，對核心區(qū)域的辦公租賃具有潛在的提升作用。

　　萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示，從市場新租賃交易來看，金融、專業(yè)服務(wù)、TMT、生物醫(yī)藥以及零售品牌成為四季度及2021年全年市場需求的主要來源。生物醫(yī)藥以及零售品牌相較于其他行業(yè)受疫情影響最顯著。

　　持續(xù)的疫情使得人們對于健康以及精準醫(yī)療需求的大幅提升，促成醫(yī)療市場的擴容，因此生物醫(yī)藥企業(yè)寫字樓升級以及新設(shè)立辦公室的需求不斷增長。

　　國內(nèi)經(jīng)濟的快速復(fù)蘇以及內(nèi)需挖潛，促成內(nèi)外資零售品牌的業(yè)績特別是餐飲、服飾以及化妝品與疫情初期相比有大幅提高。國內(nèi)需求的巨大潛力給予零售品牌的信心提振，因此零售商的寫字樓新租賃以及擴租的需求在整個2021年都有大幅增加。

　　萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管李章南表示，第四季度，全市甲級寫字樓的平均租金繼續(xù)上升至每天每平方米人民幣8.50元，環(huán)比上漲1.44%，同比上漲1.87%。核心商務(wù)區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)熱門板塊的市場平均租金在第四季度都有明顯的上漲。空置面積的大幅度去化給予寫字樓業(yè)主方以信心，伴隨而來的是市場租金報價的持續(xù)上漲。同時，受惠于政策性補貼以及資本青睞的企業(yè)對于辦公環(huán)境升級的迫切需求也是助推甲級寫字樓市場租金上調(diào)的重要因素。

　　三大核心商務(wù)區(qū)的租金均有不同程度上漲，核心商務(wù)區(qū)的平均租金升至每天每平方米人民幣11.14元，環(huán)比上漲1.64%，同比上漲2.87%。新興商務(wù)區(qū)也在近期較高租金報價的新項目竣工交付的帶動下，平均租金環(huán)比上漲2.83%，同比上漲2.78%。例如，浦東前灘市場的租金環(huán)比大漲7.25%至每天每平方米人民幣8.68元，較去年同期漲幅超過20%。

　　萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管李章南表示，我們預(yù)計2022年上海寫字樓市場將迎來新一輪的供應(yīng)高峰，不少于200萬平方米的新項目計劃竣工交付。這些新項目基本集中在前灘、徐匯濱江、北外灘等新興市場。而在疫情常態(tài)化的背景下，上海將繼續(xù)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級方面加大力度。醫(yī)藥研發(fā)、數(shù)字經(jīng)濟、智能制造等熱門行業(yè)都將會吸引更多的資本沉淀。我們認為2022年雖然市場供應(yīng)可觀，但是企業(yè)入駐需求以及現(xiàn)有辦公場所升級需求的大幅增加將有效去化空置面積。市場空置將得到進一步降低，市場租金有望延續(xù)目前的上漲態(tài)勢。

　　投資市場

　　萊坊上海辦公樓服務(wù)和投資部高級董事李理表示，與2020年市場主要買家來自于金融機構(gòu)所不同的是，2021年寫字樓投資市場的主要參與者還包括來自于國內(nèi)的以自用為主的實體企業(yè)。由于疫情影響，投資市場不少資產(chǎn)價格正處于較低水平，受到正處于急速擴張期的熱門產(chǎn)業(yè)的青睞。

　　- 12月16日，領(lǐng)盛投資管理與景瑞不動產(chǎn)完成收購上海虹橋良華購物廣場（西區(qū)）項目。此次收購作為景瑞不動產(chǎn)與領(lǐng)盛合作首個項目，項目位于上海虹橋綜合交通樞紐區(qū)域內(nèi)，距離虹橋樞紐中心和虹橋商務(wù)區(qū)800米，西區(qū)項目總建筑面積約為64,000平方米。

　　- 12月15日，百麗集團以人民幣9.5億元收購上海徐匯區(qū)中金國際廣場B座寫字樓，面積約為25,155.2平方米。

　　- 12月1日，華泰證券發(fā)布公告稱，公司董事會同意收購山東黃金持有的上海盛鉅資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)，進而購置位于浦東陸家嘴的上海保利廣場C棟樓，建筑面積為4,929.5平方米。

　　來源：萊坊

編輯：wangdc