作為五環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的開(kāi)發(fā)區(qū)域,定位“北京第二金融街”的麗澤金融商務(wù)區(qū)一直備受關(guān)注。上個(gè)季度,隨著地鐵14號(hào)線麗澤段正式通車(chē),麗澤區(qū)域與城市東西聯(lián)通的“大動(dòng)脈”終于打通。同時(shí),《麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃綜合實(shí)施方案》編制完成并于近期取得北京市政府批復(fù),為麗澤高質(zhì)量發(fā)展增添新引擎。
結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù),仲量聯(lián)行深入解讀疫情對(duì)于麗澤辦公樓子市場(chǎng)的影響以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
疫情推動(dòng)大型租戶尋遷,加速麗澤發(fā)展
從地理區(qū)位來(lái)看,麗澤辦公樓子市場(chǎng)位于南二環(huán)和南三環(huán)之間,靠近金融街,距離市中心和金融街僅約5公里。三環(huán)內(nèi)的地理位置與靠近成熟子市場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì),使得麗澤成為承接金融街、CBD等區(qū)域輻射需求的主要陣地。
雖然靠近市中心,但麗澤仍處于子市場(chǎng)建設(shè)初期,其成熟度與五環(huán)內(nèi)其他辦公樓子市場(chǎng)相距甚遠(yuǎn),產(chǎn)業(yè)集群氛圍尚顯薄弱。此外,區(qū)域內(nèi)包括麗澤路在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施仍在建設(shè)中,在14號(hào)線麗澤段打通前缺乏連接麗澤與市中心的公共交通線路,整體基礎(chǔ)設(shè)施完善程度較低。因此,麗澤業(yè)主選擇通過(guò)靈活的租金價(jià)格來(lái)吸引目標(biāo)租戶入駐,建立本地區(qū)與成熟子市場(chǎng)之間的租金差異化優(yōu)勢(shì)。2021年末,麗澤區(qū)域平均凈有效租金約150-170元/平方米/月,不到全市平均租金的一半,是目前北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的中性價(jià)比最高的片區(qū)。
疫情給麗澤區(qū)域的租賃發(fā)展帶來(lái)了窗口和契機(jī)。疫情后的2020-2021年,北京市場(chǎng)中出現(xiàn)眾多大面積的大型企業(yè)租戶搬遷或整合需求,希望在此機(jī)會(huì)窗口實(shí)現(xiàn)降本增效。麗澤的樓宇憑借更為優(yōu)異的樓宇品質(zhì)、稀缺的大面積租賃選擇,以及顯著的租金差異,在市場(chǎng)中形成有效競(jìng)爭(zhēng),吸引了多個(gè)知名大型客戶入駐,包括銀河證券、華為等。截至2021年底,麗澤已入駐企業(yè)742家,成為北京商務(wù)格局和辦公樓市場(chǎng)中的一塊重要拼圖。
麗澤或成為北京下一個(gè)月租金300元/平方米辦公樓市場(chǎng)
被上海市政府定位為綜合性國(guó)際社區(qū)的上海前灘區(qū)域,在建設(shè)初期也經(jīng)歷了遠(yuǎn)低于核心區(qū)子市場(chǎng)租金的差異化定價(jià)階段,成功吸引了眾多優(yōu)質(zhì)跨國(guó)公司在此設(shè)立總部,而這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐也強(qiáng)化了前灘板塊的企業(yè)總部和核心商務(wù)區(qū)功能。目前,前灘作為上海的非中央商務(wù)區(qū)子市場(chǎng)已度過(guò)初期發(fā)展階段,空置面積得到快速去化,空置率僅為1.1%,遠(yuǎn)低于全市平均16.5%。
與上海前灘相比,北京麗澤在區(qū)域發(fā)展步調(diào)方面有較大相似之處。它們?cè)诔跗诎l(fā)展階段均采用靈活定價(jià)吸引擁有大面積需求的總部型租戶,入住率在2-3年內(nèi)快速提升?梢灶A(yù)計(jì),雖然目前麗澤空置率仍保持45%以上的較高水平,但未來(lái)有望承接更多輻射需求,預(yù)計(jì)空置面積將持續(xù)快速去化。
與此同時(shí),麗澤也在積極完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著地鐵14號(hào)線于2021年底正式通車(chē),區(qū)域內(nèi)公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施已逐步完善。麗澤也將建設(shè)北京首個(gè)5條地鐵線交匯的大型交通樞紐和城市航站樓,其龐大的地下工程部分目前正在緊鑼密鼓建設(shè)中,建成后在周邊居住、辦公和出行的旅客可在麗澤辦理值機(jī)、托運(yùn)手續(xù),并通過(guò)城市軌道交通20分鐘抵達(dá)大興機(jī)場(chǎng)。此外,聚集眾多首店的區(qū)域旗艦商業(yè)麗澤龍湖天街已經(jīng)正式入市。
隨著企業(yè)的入駐和基礎(chǔ)設(shè)施的完善,麗澤子市場(chǎng)租金將不斷攀升,進(jìn)入顯著提升階段,在3-5年后有機(jī)會(huì)邁入成熟平穩(wěn)階段。其實(shí),在14號(hào)線正式通車(chē)后,麗澤區(qū)域的部分業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始提升租金,租金漲幅在5%-20%左右。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì),2025-2026年是麗澤租金可能躍升至月租金300元/平方米以上的第一次市場(chǎng)機(jī)會(huì),主要原因在于北京未來(lái)5年處于辦公樓供應(yīng)低谷期,且隨著疫情對(duì)需求的負(fù)面影響逐漸弱化、麗澤的基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善、商務(wù)氛圍和營(yíng)商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化,其價(jià)值洼地優(yōu)勢(shì)將顯現(xiàn),有機(jī)會(huì)邁入下一個(gè)門(mén)檻。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示:“在北京,新興辦公樓市場(chǎng)步入成熟期的轉(zhuǎn)折點(diǎn),往往與區(qū)域內(nèi)的基建配套水平的提升完善相吻合。目前,麗澤已經(jīng)走上穩(wěn)健、健康的發(fā)展通道,規(guī)劃發(fā)展前期面臨的大部分問(wèn)題已得到有效解決。隨著市場(chǎng)關(guān)注度、適用度的進(jìn)一步提升,麗澤或有機(jī)會(huì)在未來(lái)躍升為成熟市場(chǎng)。”
來(lái)源:仲量聯(lián)行
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