2022年開年第一個(gè)季度，廣州物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)淡季，再加上2021年多個(gè)行業(yè)監(jiān)管措施對(duì)特定行業(yè)帶來的影響仍在持續(xù)，季內(nèi)廣州市場(chǎng)的物業(yè)吸納表現(xiàn)有所放緩。

　　寫字樓市場(chǎng)季度租金小幅下行，但金融業(yè)的擴(kuò)張需求表現(xiàn)亮眼，支撐市場(chǎng)凈吸納量高于過去五年的同期平均值。核心零售物業(yè)積極求變，升級(jí)品牌和調(diào)整商場(chǎng)動(dòng)線，商圈內(nèi)物業(yè)施行差異化招商、協(xié)同式發(fā)展，給市場(chǎng)帶來更為豐富的零售體驗(yàn)。倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施市場(chǎng)方面，較低的空置水平推升市場(chǎng)租金報(bào)價(jià)，導(dǎo)致高標(biāo)物業(yè)成交放緩。大宗交易市場(chǎng)方面，寫字樓成交占主導(dǎo)，發(fā)展商則持續(xù)推進(jìn)優(yōu)化自持資產(chǎn)。

　　寫字樓市場(chǎng)

　　金融業(yè)需求再占首位

　　2022年第一季度，廣州共有四個(gè)項(xiàng)目交付使用，分別位于珠江新城、琶洲和萬博商務(wù)區(qū)，共計(jì)16.4萬平方米，全市供應(yīng)量環(huán)比減少59%。其中太平洋金融大廈的落成為珠江新城帶來6.9萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積，而熱門區(qū)域琶洲只錄得不足4萬平方米、兩個(gè)小塔樓的供應(yīng)，供應(yīng)量環(huán)比減少85%，區(qū)域內(nèi)空置率大致平穩(wěn)，季末報(bào)17.7%。整體空置率小幅上揚(yáng)，環(huán)比微升0.6個(gè)百分點(diǎn)，至12.5%。

　　受新增供應(yīng)量減少合并傳統(tǒng)春節(jié)影響，本季凈吸納量環(huán)比有所下降，但仍高于過去五年的第一季度平均值。從區(qū)域來看，琶洲和珠江新城分別貢獻(xiàn)了三分之一的凈吸納，兩個(gè)商務(wù)區(qū)的租金表現(xiàn)亦較為平穩(wěn)。天河體育中心錄得0.6%的環(huán)比跌幅；而以舊樓為主的越秀區(qū)跌幅最為顯著，環(huán)比下跌0.8%。綜合來看，一季度全市租金小幅下行，環(huán)比下降0.3%，平均租金為每月每平方米159元。業(yè)主推租積極，在租約談判時(shí)提供更靈活的策略，比如有業(yè)主提供裝修優(yōu)惠，以促進(jìn)可租面積去化。

　　從行業(yè)來看，金融業(yè)、TMT和消費(fèi)品制造業(yè)占據(jù)全市前三大需求。區(qū)域表現(xiàn)分化，珠江新城的金融業(yè)獨(dú)占鰲頭，占比高達(dá)45%，基金、證券和保險(xiǎn)代理有擴(kuò)張；琶洲繼續(xù)以TMT為需求首位，成交集中在游戲、電商以及“互聯(lián)網(wǎng)+”政務(wù)服務(wù)領(lǐng)域。

　　預(yù)計(jì)廣州寫字樓市場(chǎng)不久后將再次迎來供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到76萬平方米，其中五成來自琶洲。整體空置率將被推升，租金繼續(xù)承壓。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人程志文表示，近幾年充足的供應(yīng)為第三方辦公空間提供了生長(zhǎng)的土壤，市場(chǎng)觀察到多個(gè)國(guó)內(nèi)以及本地聯(lián)合辦公品牌啟動(dòng)擴(kuò)張計(jì)劃或進(jìn)駐新交付的樓宇，問詢和成交活動(dòng)較為活躍。一方面，部分租戶為降低風(fēng)險(xiǎn)而減少裝修、配置預(yù)算，靈活辦公空間則能提供標(biāo)準(zhǔn)化的辦公設(shè)備；另一方面，在防疫常態(tài)化的時(shí)期，線上辦公和職場(chǎng)辦公的結(jié)合和轉(zhuǎn)換，催生企業(yè)對(duì)活動(dòng)工位、小型會(huì)議室的需求，而聯(lián)合辦公空間比傳統(tǒng)空間能更快作出針對(duì)性的響應(yīng)。因此，預(yù)計(jì)第三方辦公空間未來將繼續(xù)擴(kuò)張。另外，為迎合市場(chǎng)的需求，有部分開發(fā)商在寫字樓租賃的交付標(biāo)準(zhǔn)上提供了更多元化的選擇，推出帶裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)，此類型的產(chǎn)品近年也受到不少客戶的青睞，特別是需求面積在500-1,000平方米的客戶。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　天河路商圈持續(xù)升級(jí)

　　廣州本季度沒有新增的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。北京路和陵園西商場(chǎng)在租戶調(diào)整后引入新品牌，全市空置有所改善，季內(nèi)空置率小幅下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至季末的8.3%。而天河路則錄得0.8個(gè)百分點(diǎn)的空置率增長(zhǎng)，至季末的3.7%，主要是因?yàn)閰^(qū)內(nèi)多個(gè)商場(chǎng)開展租戶調(diào)整，包括調(diào)整次主力租戶或大面積租戶，增加扶梯以改善商場(chǎng)的垂直動(dòng)線，以及拓展經(jīng)營(yíng)面積等。而目前首批開業(yè)或圍板的租戶，以輕食軟飲和快餐等小面積的餐飲租戶為主。而萬菱匯首層的調(diào)改則圍板了Harmay話梅廣州首店，并引入了運(yùn)動(dòng)和休閑餐飲。

　　餐飲業(yè)表現(xiàn)依然突出，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的商場(chǎng)中，47.8%的新增租戶都是餐飲品牌。特別是以咖啡和中式甜點(diǎn)為代表的輕食軟飲占比多達(dá)23.0%，一方面因?yàn)椴糠窒嚓P(guān)品牌獲得融資，得以進(jìn)行門店擴(kuò)張；另一方面，不少業(yè)主把大餐飲或主力租戶鋪位調(diào)改為多個(gè)小餐飲鋪位，增加了這些零售商進(jìn)入優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的機(jī)會(huì)。而在零售業(yè)態(tài)方面，服裝品牌新店開業(yè)占比17.4%，其中潮牌Madness首進(jìn)廣州。而在其他體驗(yàn)類業(yè)態(tài)方面，教育類業(yè)態(tài)出現(xiàn)退租現(xiàn)象，主要是學(xué)科類教育租戶，而素質(zhì)類教育機(jī)構(gòu)，如機(jī)器人、編程和音樂培訓(xùn)等租戶，仍錄有新租。另外，運(yùn)動(dòng)和娛樂業(yè)態(tài)方面，本季錄得太極和泰拳柔術(shù)等區(qū)別于以往的健身類新門店。租金方面，全市首層租金保持大體平穩(wěn)，季內(nèi)無漲跌，季末租金為每天每平方米28.2元。

　　未來半年內(nèi)，廣州將有六個(gè)項(xiàng)目、約50萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)，分散在市內(nèi)六個(gè)行政區(qū)。其中包括恒基、益田和星河等知名運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目。新增供應(yīng)的增長(zhǎng)，短期內(nèi)將給空置率帶來上漲壓力。而租金方面，優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍將保持首層租金的穩(wěn)定以吸引優(yōu)質(zhì)租戶，其他樓層則持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，提升租值。

　　CBRE中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問部|商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，天河路的商場(chǎng)近年來積極調(diào)改，通過調(diào)整首層店鋪，引入國(guó)內(nèi)外品牌首店和潮牌，運(yùn)用網(wǎng)紅效應(yīng)，為商場(chǎng)引流和煥新，吸引年輕的消費(fèi)客群。但是，廣州開設(shè)首店的速度仍不及上海、北京、深圳和成都。盡管廣州有天河路等知名度位于全國(guó)前列的大型商圈，也并不足以滿足所有外地品牌進(jìn)入廣州的需求。即使能如愿以償?shù)卦谠撋倘﹂_設(shè)廣州首店，品牌也將同樣面臨二店的開設(shè)難題。廣州亟需更多商圈去承載外地的新興品牌，而這無疑將是其他商圈商場(chǎng)發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)

　　新租成交放緩 空置率上行

　　2022年首季，廣州共錄得16宗、共67萬平方米的工業(yè)土地出讓，成交面積環(huán)比減少64.1%。成交地塊分布在黃埔、增城、南沙和番禺四個(gè)行政區(qū)。其中成交一宗位于慶盛的M9地塊，是該區(qū)域自2020年以來出讓的第四宗新興產(chǎn)業(yè)/產(chǎn)業(yè)園用地。

　　高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目方面，本季新增一個(gè)非保稅項(xiàng)目，坐落于黃埔區(qū)，為市場(chǎng)帶來4萬平方米的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)面積，并于落成前整體出租。本季繼續(xù)錄得跨境電商的擴(kuò)租，某知名平臺(tái)本季在花都非高標(biāo)倉(cāng)錄得約3萬平方米的成交；而某制造業(yè)企業(yè)也預(yù)租了黃埔近5萬平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積。同時(shí)也錄得某生鮮電商及某零售商因業(yè)務(wù)調(diào)整，于近期退租廣州周邊城市的倉(cāng)庫。

　　2021年末較低的空置水平（4.0%）帶動(dòng)租金上漲，全市租金在2022年第一季度環(huán)比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。其中，花都區(qū)更是錄得4.8%的季度漲幅。伴隨租金的上漲，一季度凈吸納量放緩，空置率上升3.5個(gè)百分點(diǎn)至季末的7.6%；其中非保稅倉(cāng)的空置率上漲了3.6個(gè)百分點(diǎn)至6.2%。

　　未來半年，廣州將有約55萬平方米的新增高標(biāo)物流倉(cāng)庫投入使用，分布在白云、花都和南沙三個(gè)區(qū)，其中近一半是保稅倉(cāng)儲(chǔ)面積，均位于廣州白云綜合保稅區(qū)（南區(qū)）。供應(yīng)的快速增加，將帶動(dòng)空置率上行。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人鄧偉表示，盡管一季度高標(biāo)倉(cāng)新租活動(dòng)放緩，但是空置率仍處于10%以下。并且全市七個(gè)分區(qū)中，五個(gè)區(qū)域的空置率都低于5%。因此就全市而言，去化壓力并不大。另外，空置的高標(biāo)倉(cāng)單元多是電梯倉(cāng)部分的零散單位，首層或整棟的非保稅項(xiàng)目供應(yīng)仍存在結(jié)構(gòu)性的緊缺，需求仍然較難滿足。我們預(yù)計(jì)，跨境電商和制造業(yè)的需求將會(huì)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，黃埔和番禺等廣州熱點(diǎn)片區(qū)高標(biāo)庫仍將供不應(yīng)求，租金維持上漲勢(shì)頭。

　　投資市場(chǎng)

　　核心區(qū)物業(yè)價(jià)格堅(jiān)挺

　　廣州本季度共錄得五單大宗投資成交，總成交金額近60億元人民幣，環(huán)比增長(zhǎng)約20%，超過了2021年上半年的成交金額。其中超過九成的成交金額來自兩宗寫字樓成交，均位于主要商務(wù)區(qū)域，投資者抓住了核心區(qū)域的寫字樓交易機(jī)會(huì)，投資于廣州市場(chǎng)。另外，海印集團(tuán)于本季度以約九千萬元的金額出售持有的番禺總統(tǒng)大酒店，而一家本地開發(fā)商，則在本季度成功處置了一個(gè)位于番禺的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目。

　　政府自年初以來，已陸續(xù)釋放了支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的積極信號(hào)，一定程度上提振了行業(yè)信心。但發(fā)展商仍在積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向和優(yōu)化自持資產(chǎn)組合，核心區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的放售有所增加，引來眾多投資者的關(guān)注，但優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目——尤其是市區(qū)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的數(shù)量仍比較緊缺，因此價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。除此之外，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施仍然備受關(guān)注，廣州近兩年的供應(yīng)高峰同樣帶來物流資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。

　　CBRE廣州投資及資本市場(chǎng)部副董事宋濤表示，近期寫字樓成交顯示，核心區(qū)物業(yè)的價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺。過去廣州優(yōu)質(zhì)物業(yè)的業(yè)主普遍惜售，這一輪開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尤其在降杠桿仍然是大趨勢(shì)的環(huán)境下，市區(qū)優(yōu)質(zhì)可售物業(yè)將會(huì)有所增加，由此帶來的是核心區(qū)物業(yè)投資良機(jī)的進(jìn)一步顯現(xiàn)。但同時(shí)，對(duì)非核心區(qū)在售物業(yè)的投資，特別是在價(jià)格上會(huì)帶來一定的壓力。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc