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武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來供應(yīng)小高峰 TMT行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑需求
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2022/4/22 16:37:00
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[提要]2022年第一季度武漢迎來供應(yīng)小高峰,七棟辦公樓集中入市。一季度,武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場錄得七棟辦公樓入市,全市新增供應(yīng)約為42.7萬平方米。TMT行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑需求,服務(wù)及金融行業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)定。

  2022年第一季度,武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場迎來七個新項目入市,市場進一步承壓。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示:“2022年一季度,武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場迎來供應(yīng)小高峰,整體保持平穩(wěn);TMT行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑需求,政府招商引資成效顯著!眱(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面,武漢大悅城的開業(yè)填補了光谷中心城區(qū)域的優(yōu)質(zhì)零售業(yè)配套空白,其為大悅城控股落子武漢的首個商業(yè)項目。

  優(yōu)質(zhì)辦公樓

  2022年第一季度武漢迎來供應(yīng)小高峰,七棟辦公樓集中入市。一季度,武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場錄得七棟辦公樓入市,全市新增供應(yīng)約為42.7萬平方米。其中位于建設(shè)大道板塊的甲級項目中海中心的入市為市場帶來了7.6萬平方米的新增供應(yīng);乙級新入市的辦公樓項目均勻分布在漢口沿江,解放大道,建設(shè)大道和光谷子市場,區(qū)域商務(wù)氛圍進一步增強。截至3月末,武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量達到724.6萬平方米,其中甲級辦公樓總體量為237.4萬平方米,乙級辦公樓總體量為487.2萬平方米。

  TMT行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑需求,服務(wù)及金融行業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)定。一季度受疫情及季節(jié)性因素的影響,市場需求相較于上季度,活躍度有所下降。得益于政府招商引資和業(yè)主自用的穩(wěn)定需求,新入市項目整體空置率較低,全市辦公樓凈吸納量達到19.6萬平方米,基本與上季度持平,其中甲級辦公樓凈吸納量為2.1萬平方米,乙級市場的凈吸納量約為17.5萬平方米。

  截止到3月底,科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在甲級辦公樓中的增量需求占比同比提升,占甲級總成交量的56%,并持續(xù)主導(dǎo)市場。其中光谷板塊表現(xiàn)依然活躍,錄得多宗1000平方米以上的大宗交易,均來自于頭部企業(yè)。服務(wù)業(yè)與金融業(yè)作為武漢的韌性需求行業(yè),一季度表現(xiàn)相對穩(wěn)定,其中證券公司及保險行業(yè)有擴張趨勢,占季度金融業(yè)成交的60%。此外,值得關(guān)注的是,一季度業(yè)主自用和政府引導(dǎo)需求約占整體吸納量的50%,有效支撐市場需求。

  第一季度全市辦公樓市場空置率小幅上漲,租金穩(wěn)中有降。一季度辦公樓市場受到集中供應(yīng)的影響,全市空置率環(huán)比微升1.0個百分點至38.9%,其中甲級辦公樓市場空置率上升1.3個百分點至31.3%,乙級辦公樓市場空置率環(huán)比上升0.6個百分點,達到42.3%。租金方面,市場持續(xù)承壓,全市甲級辦公樓凈有效租金為99元每平方米每月,環(huán)比下降0.4%,乙級辦公樓凈有效租金保持平穩(wěn),為69元每平方米每月。

數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行

  優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望:2022年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場供應(yīng)將處于高位,同時疫情對市場的影響依舊存在,預(yù)計全市甲級辦公樓市場的新增供應(yīng)約有80萬平方米。新入市項目主要集中在漢口區(qū)域的漢口濱江和建設(shè)大道板塊,屆時短暫的供需壓力及優(yōu)質(zhì)辦公樓的入市預(yù)計會加劇區(qū)域內(nèi)部競爭,促使所在板塊的甲級辦公樓市場空置率小幅上漲。

  仲量聯(lián)行武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧表示:“從一季度的市場成交來看,雖然受到疫情影響,但是武漢的整體需求表現(xiàn)穩(wěn)定,科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)活躍;此外,2022年作為國企改革三年計劃的最后一年,政府有效的招商引資以及國企改革持續(xù)為優(yōu)質(zhì)辦公樓市場釋放新動能和新活力!鳖A(yù)計2022年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場將進一步承壓,但從需求來看,除了科技互聯(lián)網(wǎng)業(yè)、金融業(yè)以及服務(wù)業(yè)會持續(xù)支撐市場需求,政府的“牽引力”作用將更加明顯 ,有望催生新的市場需求。

  優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

  中糧大悅城開業(yè),為武漢優(yōu)質(zhì)零售市場注入新的活力。2022年一季度,武漢優(yōu)質(zhì)零售市場僅迎來一個優(yōu)質(zhì)項目開業(yè),新增供應(yīng)13.6萬平方米。光谷中心城區(qū)域的中糧大悅城是大悅城控股落子武漢的首個商業(yè)項目,其入市彌補了區(qū)域的優(yōu)質(zhì)生活商業(yè)配套空白,為武漢的優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場注入了新的體驗和活力。截至到3月底,全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總體量達到794.6萬平方米,環(huán)比增加1.7%。

數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行

  第一季度需求主要由餐飲和服裝零售業(yè)態(tài)支撐。一季度全市優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場吸納量為11.2萬方,需求主要由新開業(yè)項目支撐,由于受到疫情和季節(jié)性影響,市場需求相對滯緩。餐飲業(yè)態(tài)下,中式正餐依然是需求主力,泰式餐廳、湘菜以及面點類餐飲拓張趨勢明顯。此外, 咖啡茶飲業(yè)態(tài)依舊保持活躍,積極布局解放大道商圈和光谷商圈,其中Seesaw為華中首店,檸季、Sevenbus、LAVAZZA呈拓張趨勢。時尚業(yè)態(tài)下,服飾零售品牌需求在去年的“首店潮”之后,活躍度有所下降。楚河漢街進行了新一輪的品牌調(diào)整,零售業(yè)態(tài)比例進一步提高,一季度錄得Zara、Levi’s等品牌均有擴租; 而零售業(yè)態(tài)最豐富多元的解放大道商圈受到去年供應(yīng)相對集中的影響,一季度市場承壓 ,部分零售品牌出現(xiàn)退租,空置率小幅上升。生活業(yè)態(tài)下的新能源汽車展廳仍在持續(xù)入駐購物中心首層;電子類產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼,華為智能生活館以及Switch積極擴張。此外,武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場馬太效應(yīng)進一步顯現(xiàn),空置率環(huán)比上升了0.1個百分點,達到11.3%。

  租金整體較平穩(wěn),空置率小幅上升。目前武漢零售業(yè)市場處于疫情之后的恢復(fù)期,2021年,我市實現(xiàn)社會消費品零售總額6,795.04億元,比上年增長10.5%,增速明顯,但并未完全恢復(fù)到2019年的水平。與2019年相比,餐飲業(yè)營業(yè)額增長了12.4%,基本恢復(fù)并有所提升。業(yè)主方也在積極恢復(fù)原有的租金水平,今年一季度,武漢優(yōu)質(zhì)零售市場凈有效租金呈平穩(wěn)趨勢,全市首層非主力店凈有效租金環(huán)比微升0.2%,至380元每平方米每月。但受到整體消費動力、品牌擴張速度以及未來供應(yīng)等因素影響,總體恢復(fù)態(tài)勢保持穩(wěn)中有進。

  優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望:2022年武漢零售業(yè)市場將保持穩(wěn)中有進的恢復(fù)態(tài)勢,但市場壓力猶存,馬太效應(yīng)凸顯。2022年武漢零售業(yè)市場將迎來新一輪供應(yīng)高峰,新增供應(yīng)合計約121萬平方米,全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總體量將達到902萬平方米。其中即將面世的萬象城和武漢夢時代廣場值得期待,將為武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場帶來創(chuàng)新體驗。同時存量市場進一步承壓,馬太效應(yīng)進一步顯現(xiàn),項目體驗升級以及招商運營能力將成為各項目的核心競爭力。仲量聯(lián)行預(yù)計,2022年武漢零售物業(yè)市場將呈穩(wěn)中有進的恢復(fù)態(tài)勢,新增供應(yīng)將有效增強武漢優(yōu)質(zhì)零售市場的競爭力,而存量市場所面臨的壓力和調(diào)整,也會為輕資產(chǎn)輸出帶來新的機會。

  來源:仲量聯(lián)行

編輯:wangdc

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