4月17日,中共中央政治局會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“中央政治局會議再次向市場和各級政府發(fā)出定位及調(diào)控政策不變的信號和指示!敝袊鐣茖W(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《中國建設(shè)報》記者專訪時表示,各級政府要落實好中央提出的“房住不炒”定位及“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。國家和省市區(qū)主管部門要履行監(jiān)督責(zé)任,城市政府要承擔(dān)主體責(zé)任。
在具體落地過程中,倪鵬飛認(rèn)為,地方政府一方面要知行合一,發(fā)自內(nèi)心地去落實,不可借“三穩(wěn)”之名,行炒作之實;另一方面,要提高決策水平,充分考慮政策調(diào)整能否穩(wěn)定市場,會不會導(dǎo)致“三不穩(wěn)”。對國家和省市區(qū)主管部門而言,要完善監(jiān)管機(jī)制,改變監(jiān)管方式,緊緊抓關(guān)鍵、抓總體、抓結(jié)果、抓紅線(底線),并且給地方抉擇權(quán),逐步實現(xiàn)機(jī)制化,避免“一管就死,一放就亂”。
最大風(fēng)險是大起大落
最新數(shù)據(jù)顯示,1~3月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額21963億元,同比下降7.7%,降幅比1~2月收窄8.6個百分點(diǎn);商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%,降幅比1~2月收窄13.6個百分點(diǎn);商品房銷售額20365億元,下降24.7%,降幅比1~2月收窄11.2個百分點(diǎn)。
在倪鵬飛看來,過去3個月房地產(chǎn)業(yè)最大的風(fēng)險是大起大落:
第一,疫情對中國及世界經(jīng)濟(jì)造成沖擊,加大了房價、地價和預(yù)期波動風(fēng)險;
第二,需求中斷導(dǎo)致企業(yè)回款速度下降,導(dǎo)致資金鏈斷裂和債務(wù)違約風(fēng)險;
第三,投資下降導(dǎo)致開工施工和竣工規(guī)模下降,引發(fā)就業(yè)和交房違約風(fēng)險;
第四,開發(fā)和銷售規(guī)模下降導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)芾В髽I(yè)停工倒閉導(dǎo)致員工失業(yè)及其收入下降風(fēng)險;
第五,國外疫情及其衍生問題導(dǎo)致國內(nèi)整體就業(yè)和收入增長面臨挑戰(zhàn),消費(fèi)需求下降導(dǎo)致樓市基本面發(fā)生變化的風(fēng)險。
“雖然國內(nèi)疫情基本得到控制,房地產(chǎn)開發(fā)和線下銷售開始恢復(fù),但國外疫情及其衍生問題又變得十分復(fù)雜,以上風(fēng)險還沒有得到很好的解決!蹦啭i飛對《中國建設(shè)報》記者說,從需求端看,錯過春節(jié)購房時機(jī),由于受疫情影響導(dǎo)致實際收入下降和經(jīng)濟(jì)前景擔(dān)憂,購房需求下降概率較大。從供給端看,市場供給總體規(guī)模偏大,導(dǎo)致銷售競爭壓力大,房企資金壓力劇增,施工交房也受到很大影響,樓市形勢不容樂觀。
“總體上,這次疫情暴發(fā)對全球和中國經(jīng)濟(jì)影響比較嚴(yán)重,具體程度和時間還要看疫情持續(xù)情況!蹦啭i飛預(yù)測,在沒有新的意外事件沖擊、疫情影響全年以及政策對沖得當(dāng)、市場反應(yīng)可控的情況下,房地產(chǎn)市場月度和季度波動幅度、年度降溫程度和空間分化程度仍將加大,但變中穩(wěn)住是大概率事件。
他進(jìn)一步解釋稱,中心城市、大都市圈、城市群、公共服務(wù)和疫情應(yīng)對好的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒖焖倩謴?fù),其他區(qū)域會面臨衰退,相關(guān)區(qū)域和城市政策調(diào)整將影響樓市格局。個別高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高地價拍地的房企或面臨資金鏈斷裂風(fēng)險;個別高杠桿家庭因情況變化或產(chǎn)生斷供風(fēng)險;較弱的三線以下城市或面臨庫存快速增加和房價加快下跌風(fēng)險。
主動降杠桿 加快轉(zhuǎn)型升級
面臨錯綜復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境,倪鵬飛認(rèn)為,房企要努力做好以下工作:
第一,加快復(fù)工復(fù)產(chǎn),在堅持防疫的基礎(chǔ)上,根據(jù)形勢變化及時調(diào)整防疫策略;在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上,適度加快開工、施工和竣工進(jìn)度。
第二,加快銷售,主動調(diào)整預(yù)期,適當(dāng)下調(diào)房價,完善線上線下銷售方式,加快銷售回款。
第三,主動降杠桿,除了申請債務(wù)延期之外,放棄盲目擴(kuò)張戰(zhàn)略,制定切合實際、審慎安全的發(fā)展目標(biāo)。第四,通過企業(yè)并購轉(zhuǎn)讓股權(quán),重組債務(wù)。第五,加快實施轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整。
疫情發(fā)生后,房企線上營銷模式加速推進(jìn)。倪鵬飛表示:“線上營銷此前推進(jìn)緩慢主要由于房地產(chǎn)商品價值巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜和甄別困難,需要現(xiàn)場反復(fù)查實。事實上,問題核心是解決信息不對稱和欺詐問題!
他解釋稱,線上營銷過去在賣方市場下很難推行,從理論和實踐經(jīng)驗看,解決房地產(chǎn)銷售信息不對稱、加強(qiáng)消費(fèi)者保護(hù)有三種辦法:
第一,利用現(xiàn)代技術(shù)手段,在互聯(lián)網(wǎng)上將住房信息實事求是、詳細(xì)生動地展示給客戶,由客戶根據(jù)自身偏好和財力自主選擇,政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格監(jiān)管。
第二,塑造企業(yè)品牌,通過知名品牌質(zhì)量與信息真實特性,培育品牌美譽(yù)度、知名度與消費(fèi)者忠誠度,減少搜尋成本。
第三,實行無理由退換住房制度,這在其他市場已經(jīng)廣泛使用,最大限度地保護(hù)消費(fèi)者利益不受損失,也對商品供給者提出了內(nèi)在要求。
做好“四應(yīng)對、三工作”
房地產(chǎn)市場如何實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展?倪鵬飛告訴《中國建設(shè)報》記者,應(yīng)做好四項應(yīng)對。
首先,應(yīng)對預(yù)期逆轉(zhuǎn)。由于疫情及其衍生問題不斷出現(xiàn),未來存在很多不確定性,既要防止過分樂觀帶來市場虛火,更要防止悲觀情緒加重導(dǎo)致預(yù)期急轉(zhuǎn)直下,從而合理評估市場反應(yīng)。其次,應(yīng)對信貸違約。疫情形勢持續(xù),要做好政策儲備和應(yīng)急預(yù)案,防止出現(xiàn)大面積和連鎖信貸違約事件發(fā)生。再其次,應(yīng)對破產(chǎn)失業(yè)。房企競爭異常激烈,銷售業(yè)績下降,資產(chǎn)負(fù)債率高企,資金壓力巨大,疫情令房企面臨的形勢雪上加霜。最后,應(yīng)對樓市大起大落。一些區(qū)域樓市開始回暖反彈,需要高度警惕和有效管控,防止回暖過度、泡沫放大。
倪鵬飛補(bǔ)充道,穩(wěn)住房地產(chǎn)市場除了做好四項應(yīng)對之外,還要做好三項重點(diǎn)工作:
第一,持久防疫,復(fù)工復(fù)產(chǎn),確保穩(wěn)住。房地產(chǎn)業(yè)要圍繞行業(yè)特點(diǎn),不斷完善防疫措施,調(diào)整防疫策略,同時抓緊恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營,借助互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)開展業(yè)務(wù)活動。
第二,優(yōu)化結(jié)構(gòu),化解錯配,支持穩(wěn)住。支持在中心城市郊區(qū)、大都市圈周邊和城市群中小城市開發(fā)住房,加大資金、土地供應(yīng),加大基礎(chǔ)設(shè)施向周邊延伸加密,加大優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)向周邊輻射;支持房企向工業(yè)倉儲、商貿(mào)會展、文化體育、旅游娛樂、養(yǎng)老休閑地產(chǎn)發(fā)展,加快老城更新、舊房改造以及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資;鑒于新市民需求可能下降,將改善性住房需求作為重點(diǎn)帶動,加大棚戶區(qū)改造以及租賃性保障房建設(shè)。
第三,引導(dǎo)預(yù)期,保持理性,促進(jìn)穩(wěn)住。通過出臺改革措施,展示中國經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ瑯淞鞘行判;加?qiáng)事實傳播和解讀,消除市場過度恐慌情緒;及時發(fā)布樓市相關(guān)信息,及時制止和懲治虛假信息和不實傳言。
來源:中國建設(shè)報中國房地產(chǎn)
編輯:wangdc