信心比金子更重要。
張亞東深知這一點，在6月12日的綠城中國2020年股東大會上，張亞東傳遞出的重要信號，就是對其年內(nèi)雙2500億目標的自信。
今年在張亞東主持下的綠城股東周年大會，會址選在了綠城大學。印有“綠城大學”字樣的臺布和三尺講壇的設置，讓這場別開生面的股東會，看上去更像一場開誠布公的學術研討會。
張亞東率領下的綠城中國管理層，則扮演了研討會上解惑答疑的專家角色。
2500億完成沒問題，內(nèi)部目標更高
“開年至今我們已經(jīng)拿了39塊地，已完成1500億投資，今年新增2500億貨值非常有信心”，投資者問及對雙2500億目標信心幾何時，張亞東不無輕松予以回應。
主管投拓事務的執(zhí)行總裁郭佳峰補充道，“截至6月12號公司已確權總貨值是1370億，加上確權途中的總共約1500億。銷售凈利率能有10%以上，土拍拿地低一些約9.5%，并購項目稍高，接近11%”。
銷售方面，張亞東同樣信心滿滿。在張亞東看來，下半年若不發(fā)生二次疫情、中美關系惡化以及香港及海外更大黑天鵝事件，綠城的2500億銷售不成問題。
據(jù)綠城公告，2020年前5個月綠城中國累計合約銷售為604億元，同比增長9.22%，其中地產(chǎn)銷售425億元，代建業(yè)務179億元。約完成2500億元年度銷售目標的24%。可以看到，銷售目標在前，下半年或成為綠城發(fā)力窗口期。
據(jù)綠城運營管理中心負責人聶煥新表示，2500億的銷售目標，其實只是綠城三年規(guī)劃中的基本目標，內(nèi)部目標要求還要更高，已經(jīng)做好銷售目標加碼的準備。綠城年內(nèi)供貨量至少有3700億元，1：1.5的銷售供貨比，足已完成既定銷售目標。
得益于綠城年內(nèi)充足的供貨量，在綠城管理層看來，2500億元的銷售目標完成并非難事。
綠城不做物管，而是建大平臺
與綠城服務之間的合作是投資者關心的另一話題。物業(yè)市場正值風口期，不少投資者認為綠城中國自建物業(yè)服務平臺可以大幅提升自身估值。而綠城服務作為綠城中國旗下項目的物業(yè)服務方，綠城中國卻僅占股5%，并不具備控股權。
綠城中國是否需要獨立搭建物管平臺，成為股東會上一大提問焦點。
對此，張亞東給出明確回應�！熬G城與綠城服務關系有別于其他房企與其關聯(lián)物企，綠城與綠城服務關系相對較弱，既是合作方又是上下游，也是綠城業(yè)務內(nèi)的主要環(huán)節(jié)。在基礎物業(yè)服務方面，綠城中國不會再建一家公司取代綠城服務�！�
不過，張亞東也提到基礎性物業(yè)以外的服務業(yè)態(tài)，將歸屬到綠城的物業(yè)平臺。同時綠城服務是綠城目前唯一的服務合作方，但將來不一定是。
在張亞東構想中，綠城中國將作為一個大的生活服務平臺，是總包，而綠城服務更像是一家分包商角色。包括物業(yè)收費方面，由綠城中國作為收費平臺統(tǒng)一收取，然后平臺來分發(fā)服務。
據(jù)張亞東透露，綠城已在亞運村及舟山長峙島項目上開展生活服務平臺的試點運作，服務拓展到了項目之外包括市政服務在內(nèi)的“大市政”、“大物業(yè)”范疇，并將持續(xù)拓展物業(yè)服務邊界，發(fā)力綜合物業(yè)。
牽手新湖中寶讓綠城獲益不少
2020年4月26日，綠城官宣引入戰(zhàn)略股東新湖中寶。新湖以9.5港元每股溢價收購綠城中國增發(fā)股票，由此取代宋衛(wèi)平成為綠城第三大股東，持股比例達12.95%。
新湖中寶的介入堪稱綠城上半年大事件之最，相關議題不可避免地被投資者提到臺面。
郭佳峰表示，這次交易讓綠城獲得不少收益。他援引一組最新數(shù)據(jù)來印證自己的說法：截至目前，綠城獲得的項目中，公開市場上拿的項目大概只有9.5%的凈利潤率，但是加權項目的凈利潤率接近11%，這主要得益于與新湖中寶的合作，收購項目使得利潤率大幅度提高。
他以新湖中寶兩個項目為例，總貨值約為550億，IRR達到20%以上。“這都是非常好的長線項目。我們是在新湖中寶的‘籃子’里面選了幾個項目，不是全部項目都會合作�！惫逊逭f。
增發(fā)認購引發(fā)的投資者股權稀釋，是與會者普遍關心的問題。
對此，郭佳峰提出了“兩個正向效益”，以打消投資人對攤薄股權的疑慮。郭佳峰表示，首先新湖溢價收購綠城股票能顯著提升綠城股權價值；另外新湖入股充厚了綠城自有資金及整體權益，得益于負債比降低綠城可以拿出更多資金進行新項目投資。
“我個人認為新湖入股的正向效益遠大于攤薄的股份效益”，郭佳峰坦誠說道。
不回避問題，言辭肯綮，有一說一，綠城管理層的坦誠被與會者廣泛認可�！按蜷_天窗說亮話，挺好的”，綠城管理層針對綠城服務問題的表態(tài)，會后一位投資者評價道。
股東會臨近尾聲，綠城股東們對張亞東為首的綠城管理層近半年來高效務實的工作表示高度肯定�！跋Ｍ麃問|總繼續(xù)帶領綠城攻城略地，更上一層樓”，一位綠城投資者這樣表達自己的心聲。
來源：樂居財經(jīng)
編輯：wangdc
