7月3日，由中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中指研究院主辦，中指控股（CIH）、中指研究院承辦的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2020半年度房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹以《領(lǐng)會(huì)“兩會(huì)”精神，把握房地產(chǎn)政策的底線與空間》為題，發(fā)表了演講，以下為演講實(shí)錄：

　　秦虹：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然受疫情影響較大，但目前整體恢復(fù)較好，但超級(jí)分化。部分城市土地市場(chǎng)也比較火熱，具體表現(xiàn)在部分樓面地價(jià)的上升和溢價(jià)率的提高，同時(shí)地方政府土地出讓收入也明顯增長(zhǎng)。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)特別是土地市場(chǎng)與寬松的貨幣政策有關(guān)。由于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，因此市場(chǎng)對(duì)貨幣政策極其敏感。從中美兩國(guó)實(shí)際利率與房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，貨幣政策寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)便會(huì)上揚(yáng)；貨幣政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)便會(huì)下行。受疫情影響，全球均在施行寬松貨幣政策。今年“兩會(huì)”報(bào)告指出，“穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。”5月底，我國(guó)M2超過(guò)210萬(wàn)億元。

　　我國(guó)政策仍然是要抑制房?jī)r(jià)上漲，“兩會(huì)”報(bào)告重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。今年，深圳監(jiān)管部門要求當(dāng)?shù)劂y行業(yè)對(duì)房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市情況開展全面排查，其他省市也陸續(xù)開展類似管理措施，我國(guó)對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)控制依然嚴(yán)格。

　　由于抑制房?jī)r(jià)、控制炒房的要求，需求端空間有限，因城施策多集中在供給端和人才政策兩個(gè)方面。地方政府積極推地、降低購(gòu)地門檻、緩解企業(yè)購(gòu)地資金壓力、放寬預(yù)售條件、簡(jiǎn)化審批程序等，供給端政策空間較大。人才政策通過(guò)降低落戶門檻、給予購(gòu)房補(bǔ)貼等措施來(lái)刺激需求。除房地產(chǎn)調(diào)控之外，今年“兩會(huì)”提出要改造老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，后續(xù)中央和地方財(cái)政均會(huì)給予資金支持。

　　對(duì)于房地產(chǎn)政策導(dǎo)向來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)保持穩(wěn)定，存量市場(chǎng)則有望進(jìn)一步盤活。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在短期內(nèi)抓機(jī)遇、促營(yíng)銷、防風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期需要選城市、控節(jié)奏、穩(wěn)轉(zhuǎn)型。

　　短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可享受政府普惠性救助政策，可抓住機(jī)遇，緩解資金壓力。此外，“房住不炒”政策的持續(xù)，未來(lái)會(huì)使拿高價(jià)地企業(yè)銷售壓力和資金風(fēng)險(xiǎn)加大，防范風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量巨大，具有慣性，因此不會(huì)出現(xiàn)斷崖式變化。但由于產(chǎn)業(yè)和人口的變化導(dǎo)致需求結(jié)構(gòu)改變，未來(lái)選擇城市很重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)無(wú)法避免，如何把握房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏十分關(guān)鍵。

　　來(lái)源：中指研究院

編輯：wangdc