8月31日，澎湃新聞從融創(chuàng)中國2021年中期業(yè)績投資人會議上了解到，董事會主席孫宏斌在談及“三條紅線”時稱，“國家對房地產(chǎn)的調(diào)控是非常必要的，房地產(chǎn)的安全確實(shí)會影響金融和經(jīng)濟(jì)安全，三條紅線是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，這些指標(biāo)不是一個很難的指標(biāo)。不一定你是頭部企業(yè)就一直是頭部，資源就都向你那邊傾斜�！贝送�，在談及下半年的房地產(chǎn)市場時，孫宏斌用了“慘烈”這個詞來形容。
“三條紅線不是一個很難的指標(biāo)，下半年市場還是會比較慘烈”
根據(jù)融創(chuàng)中國披露的2021年半年報數(shù)據(jù)來看，截至6月30日，融創(chuàng)中國剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76%，較2020年底下降約2.3個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為86.6%，較2020年底下降約9.4個百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比約為1.11。
“國家對房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)好幾年了，這一輪從2016年10月份開始控房價，一直到2020年三條紅線的調(diào)控是非常必要的。目前房地產(chǎn)作為國家安全的一個重要方面，會影響到金融和經(jīng)濟(jì)的安全。行業(yè)必須要調(diào)控，這是調(diào)控的必要性。三條紅線其實(shí)還是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，都是比較務(wù)實(shí)的指標(biāo)，不是很難的。凈負(fù)債率降到100%以內(nèi)是超出我們預(yù)期的，不是很難，其余兩個也都是比較合理的，對優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展都是特別好的。最近各地都出臺了不同程度的政策，目標(biāo)都很明確，穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期，最近第二輪集中供地中很多政策都是希望把地價控制住。”孫宏斌說，“最近很多企業(yè)壓力都很大，出了一些問題，但是確實(shí)跟政策沒有關(guān)系，已經(jīng)給了你三年寬限期，指標(biāo)也不是很難，沒有要求你降負(fù)債總規(guī)模，是降負(fù)債率。一些企業(yè)的壓力可能是布局、買地或者是產(chǎn)品造成的，并不是政策造成的。政策可能會帶來一些行業(yè)的洗牌和變化。”但孫宏斌同時認(rèn)為，按照這個要求，在每個企業(yè)都把負(fù)債規(guī)�？刂谱≈�，整個行業(yè)資金量是減少的，這個可能會對企業(yè)造成很大的壓力。
當(dāng)談及下半年房地產(chǎn)市場時，孫宏斌表示比較悲觀。
“下半年的市場壓力比較大，主要來源于兩個方面，一是因?yàn)橛行┢髽I(yè)壓力比較大就開始降價，另一個就是國家的政策比較堅(jiān)決，讓大家對房價有了不上漲的預(yù)期，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力也比較大，大家的購買力受到了影響。”孫宏斌稱，現(xiàn)在的市場特別像2018年，“整個信貸市場資金比較緊張，上半年銷售比較好，貸款還相對比較難，但下半年貸款還是一樣的難，銷售市場大幅下滑。今年下半年的銷售壓力很大，預(yù)計(jì)下半年市場還是會比較慘烈的�！�
“融創(chuàng)不僅要降負(fù)債率，也要降負(fù)債規(guī)模了�！痹谶@場投資人的會議上，孫宏斌坦言，基于目前公司自身戰(zhàn)略選擇的考慮，融創(chuàng)今年不但要降負(fù)債率也要降負(fù)債規(guī)模。
孫宏斌稱，公司要在三年內(nèi)將融資成本從目前的8%左右降到5%以內(nèi)，信用評級做到投資級�！敖地�(fù)債率相對容易一些，不像降負(fù)債規(guī)模，可以通過增加自有資金來降低負(fù)債率，只有兩個都降了才能把融資成本降下來。”
“除了我們以外都有可能暴雷，自己的公司了解都比較難，別說別人的公司了”
對于目前有些大企業(yè)出現(xiàn)流動性緊張和資金緊張的問題，有分析師希望孫宏斌預(yù)計(jì)下一個暴雷的企業(yè)會有什么特點(diǎn)。
“現(xiàn)在出現(xiàn)問題的企業(yè)，其實(shí)兩年前就已經(jīng)看到了，出現(xiàn)問題一定是綜合性的，要么就是布局出現(xiàn)問題，要么地買貴了，要么產(chǎn)品有問題，要么就是戰(zhàn)略有問題，要么把錢挪走了�！睂O宏斌稱，出現(xiàn)問題的企業(yè)都是基本問題，但是要預(yù)計(jì)誰會暴雷，孫宏斌表示要了解別人的公司挺難，“自己的公司了解都比較難，別說別人的公司了，但我知道我們的流動性和安全性肯定沒問題的，除了我們以外都有可能暴雷。”
在拿地方面，按照融創(chuàng)中國的預(yù)計(jì)，下半年權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)。
對此，孫宏斌解釋，這個比較保守的目標(biāo)和對市場的判斷有關(guān)系。
“下半年的市場壓力會比較大，整個融資市場的信貸市場壓力也比較大，銷售壓力也大，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地，會吞掉我很多利潤，未來希望獨(dú)資的項(xiàng)目更多。我們現(xiàn)在需要安全。在這個目標(biāo)下拿地就必須這樣，這就是選擇�！�
孫宏斌進(jìn)一步解釋了他所定義安全的三個維度，包括要符合國家政策的導(dǎo)向；要讓別人認(rèn)為你是安全的；自己是真的安全。
“別人認(rèn)為你是安全的就從三條紅線指標(biāo)和利息成本來看，所以要達(dá)到指標(biāo)和讓自己的信用評級做到投資級，這是一個非常高的目標(biāo)。但是，別人認(rèn)為你是安全的也不一定是安全的，三條綠線的公司也不一定是安全的，不一定沒有風(fēng)險，這個更難。我們下一步的策略就是要讓自己更安全、更從容、更長期、更有價值，我們是有明確目標(biāo)的。”
另外，在談及收并購市場時，孫宏斌稱，目前基本不存在收并購市場。
“現(xiàn)在的收并購市場有一個特別大的問題，因?yàn)閷γ總�企業(yè)都有負(fù)債總額的控制，現(xiàn)在有問題的公司都是有大量存量債的，如果并購之后公司的負(fù)債規(guī)模就超了。央行在定這個負(fù)債上限的時候沒有要求企業(yè)降總的負(fù)債規(guī)模，主要是為了保持市場穩(wěn)定，不準(zhǔn)你升負(fù)債是控制風(fēng)險，所以有問題的企業(yè)貸不了款怪不了央行的政策�！睂O宏斌強(qiáng)調(diào)，“目前所有的企業(yè)無論你開什么價，我都是沒有辦法并購的，因?yàn)槲疫�要同時并購你的債務(wù)�！�
來源：澎湃新聞
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