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寫(xiě)字樓大宗交易逐步復(fù)蘇 機(jī)構(gòu)稱正是逢低買(mǎi)入好時(shí)機(jī)
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-6-11 11:45:23
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[提要]今年疫情使寫(xiě)字樓空置率上升、租金下降,并令物業(yè)的估值有了議價(jià)空間,于是,一些深諳逢低買(mǎi)進(jìn)的房地產(chǎn)投資資本已開(kāi)始行動(dòng)。

  今年疫情使寫(xiě)字樓空置率上升、租金下降,并令物業(yè)的估值有了議價(jià)空間,于是,一些深諳逢低買(mǎi)進(jìn)的房地產(chǎn)投資資本已開(kāi)始行動(dòng)。

  大宗交易在復(fù)蘇

  疫情尚未結(jié)束,物業(yè)大宗交易在一線城市和重點(diǎn)二線城市已經(jīng)有復(fù)蘇跡象。上海銀行斥資48.53億元購(gòu)買(mǎi)上海董家渡地區(qū)綠地外灘中心T2幢辦公樓,弘毅投資聯(lián)合海外地產(chǎn)基金以19.5億元共同收購(gòu)北京東方文化藝術(shù)中心辦公樓,基匯資本收購(gòu)杭州歐美金融城T6辦公樓,都是其中較大的手筆。

  遠(yuǎn)洋資本在5月向光大安石買(mǎi)入位于上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)的H88越虹廣場(chǎng)同樣值得注意。因?yàn)榫驮趲讉(gè)月前,它剛退出上海大寧商業(yè)廣場(chǎng),售價(jià)目前尚未透露,但根據(jù)遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理周岳接受觀點(diǎn)地產(chǎn)采訪時(shí),曾稱已退出項(xiàng)目的實(shí)際收益水平都超過(guò)30%來(lái)推算,其內(nèi)部收益率也應(yīng)不低于這一標(biāo)準(zhǔn)。

  上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)于2017年被遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)。收購(gòu)后,通過(guò)推出公共水吧、提供公共會(huì)議空間和租戶月度座談、節(jié)假日集體活動(dòng)等硬、軟性服務(wù),改進(jìn)了相關(guān)配套服務(wù),提升了租戶服務(wù)水平和用戶黏性,令該項(xiàng)目在當(dāng)前空置率上升的大環(huán)境下仍保持較高出租率,且成為上海較為罕見(jiàn)的租金繼續(xù)上漲的商辦物業(yè)。

  這證明了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)周期下行的大環(huán)境中,通過(guò)前端介入相對(duì)較低市場(chǎng)價(jià)格獲得的具有改造更新和增值潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的,改善運(yùn)營(yíng),在市場(chǎng)反轉(zhuǎn)時(shí)整體退出,回籠資金的操盤(pán)模式已得到了市場(chǎng)驗(yàn)證。

  低價(jià)入好時(shí)機(jī)

  相對(duì)較低的價(jià)格并不容易獲得,需要市場(chǎng)大環(huán)境的配合,而如今正是較好的機(jī)會(huì)。

  還是以遠(yuǎn)洋資本買(mǎi)入H88越虹廣場(chǎng)為例,據(jù)界面新聞報(bào)道,收購(gòu)價(jià)為19.67億元,折合單價(jià)3.52萬(wàn)元/平方米。而光大安石2017年買(mǎi)入該寫(xiě)字樓時(shí)價(jià)格雖然沒(méi)有公布,但參考同一年附近體量接近的凱科國(guó)際大廈收購(gòu)案(AEW向凱德買(mǎi)入,總建筑面積40,445平方米,總價(jià)15.6億元)的3.85萬(wàn)/平方米單價(jià)看,近三年時(shí)間并沒(méi)有給H88越虹廣場(chǎng)帶來(lái)多少溢價(jià)。其中不乏大環(huán)境的關(guān)系——疫情對(duì)寫(xiě)字樓估值所帶來(lái)的影響。

  此外,今年已確定無(wú)論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外,貨幣環(huán)境將更加寬松,國(guó)內(nèi)不到3%的CMBS利率和國(guó)外近乎零的利率水平或許會(huì)促使國(guó)內(nèi)、國(guó)外的大宗物業(yè)投資活動(dòng)迅速?gòu)?fù)蘇。

  因此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年是買(mǎi)入大宗物業(yè)的較好年份,事實(shí)似乎也驗(yàn)證了這點(diǎn)。以大宗物業(yè)交易最頻繁的北京、上海為例,第一季度前者成交7宗大宗物業(yè),成交金額180億元;后者成交16宗大宗物業(yè),成交金額240億元。在疫情之下,這種表現(xiàn)已相當(dāng)不錯(cuò)。

  審慎入局有原則

  萊坊資本市場(chǎng)部董事鄭楠表示,目前確實(shí)是收購(gòu)的不錯(cuò)時(shí)機(jī),但也要對(duì)退出的時(shí)間、方式充分估量。特別是需要進(jìn)行改造升級(jí)而不是單純持有等待升值的物業(yè),不僅需要交易前反復(fù)評(píng)估價(jià)值,還需要在接手前就明確退出渠道,交易后更要進(jìn)行高效閉環(huán)運(yùn)營(yíng)管理,提升物業(yè)品質(zhì),從而得以在合適時(shí)機(jī)獲利退出。

  為此,他有三個(gè)建議:

  ● 第一,交易前最重要的評(píng)估指標(biāo)之一是該物業(yè)的退出方式及策略,這是實(shí)現(xiàn)收益最大化的必要條件;

  ● 第二,從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看,交易的物業(yè)應(yīng)盡量位于一線城市或者發(fā)展強(qiáng)勁的二線城市,特別是北京、上海兩地,還有近期互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的杭州;

  ● 第三,流動(dòng)性較強(qiáng)且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低的寫(xiě)字樓是目前大宗交易中最好的保值甚至增值資產(chǎn)(占一季度大宗物業(yè)成交額56%),但物流和數(shù)據(jù)中心也不妨關(guān)注一下,其租金近年來(lái)一直呈上升態(tài)勢(shì),今年的新基建、5G和生鮮電商更會(huì)給高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)、冷鏈倉(cāng)庫(kù)帶來(lái)機(jī)會(huì)。

  萊坊高級(jí)董事及中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東表示,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資中,對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)周期的準(zhǔn)確判斷及對(duì)不同商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的研究判斷,非常關(guān)鍵。對(duì)于每種不同物業(yè)類型做詳細(xì)分析的時(shí)候,要根據(jù)和該物業(yè)品種相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系以及所在區(qū)域的未來(lái)發(fā)展展望來(lái)判斷投資機(jī)會(huì),在“投、融、管、退”各個(gè)環(huán)節(jié)做到專業(yè)水平,從而獲得好的收益。目前大多數(shù)國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者仍然積極地尋求寫(xiě)字樓、物流倉(cāng)庫(kù)和數(shù)據(jù)中心的投資機(jī)會(huì)。

  來(lái)源:萊坊

編輯:wangdc

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