近日，據(jù)媒體報(bào)道，一份綠地集團(tuán)的商辦項(xiàng)目推薦書顯示，綠地集團(tuán)有意出售上海和江蘇兩地共14個(gè)項(xiàng)目、27個(gè)物業(yè)，售價(jià)231億元。

　　對(duì)此，綠地控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“綠地控股”）回應(yīng)時(shí)間財(cái)經(jīng)稱，所謂231億元的數(shù)據(jù)是來(lái)自集團(tuán)旗下“事業(yè)一部”做的一份年底銷售樓書。因?yàn)樯剔k在年終成交相對(duì)集中，所以“事業(yè)一部”將一些商辦項(xiàng)目的資料匯總在一起，這樣方便發(fā)給客戶看，有需求的就會(huì)咨詢，并不是資產(chǎn)變賣的概念，也非集團(tuán)層面所為。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴時(shí)間財(cái)經(jīng)，綠地控股此番解釋可能只是托詞。如果不是想賣項(xiàng)目的話，就不會(huì)做樓書；如果想租賃，應(yīng)該是做招商廣告。

　　綠地控股前身為上海市綠地開發(fā)總公司，成立于1992年，2015年實(shí)現(xiàn)整體上市，目前正在進(jìn)行二次混改。財(cái)報(bào)顯示，綠地控股2020年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3209.01億元，同比增加9.14%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)120.41億元，同比上漲1.94%。據(jù)克而瑞《2020年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，綠地控股排名第七。

　　“最近有傳綠地資金鏈較緊，有可能違約，所以緊急出售資產(chǎn)變現(xiàn)以度過(guò)現(xiàn)金流危機(jī)，此次大規(guī)模出售商辦項(xiàng)目就是這一傳言的內(nèi)容之一。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴時(shí)間財(cái)經(jīng)。

　　中國(guó)金融行業(yè)分析師王赤坤也表示，近期綠地陷入資金危機(jī)傳言，背后可見的是有關(guān)部門去杠桿的決心，也可以看出去杠桿到了關(guān)鍵階段。去杠桿之路已經(jīng)經(jīng)過(guò)了最初的中小民企、上市民企，隨后過(guò)渡到大中型民企、中小型國(guó)企和地方城投，目前可能已經(jīng)輪到市場(chǎng)化程度高的國(guó)企和地方大中型國(guó)企了。

　　商辦之重

　　據(jù)悉，綠地控股此前被業(yè)內(nèi)冠以“商辦之王”的美譽(yù)。依靠商辦物業(yè)的大宗成交，綠地控股在2014年一度超越萬(wàn)科坐上房地產(chǎn)行業(yè)的頭把交椅，但商辦引擎很快失效，反而成為綠地控股追求高速發(fā)展的拖累。早在2017年，綠地控股就把“去商辦”當(dāng)作最重要的戰(zhàn)略任務(wù)之一。

　　盧文曦表示，商業(yè)辦公相對(duì)于住宅地拿地價(jià)確實(shí)更便宜，但住宅很快就可以預(yù)售，而大部分地區(qū)對(duì)商業(yè)產(chǎn)品的要求基本上是結(jié)構(gòu)封頂才能賣，有的還需要先運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間才能出售。不少商業(yè)項(xiàng)目，在開發(fā)商手里呆兩三年，甚至五年都無(wú)法流通，這對(duì)資金的沉淀和壓制，會(huì)讓企業(yè)壓力非常大。以前企業(yè)還能做一些擦邊球，如商住綜合樓等，現(xiàn)在管理方面也越來(lái)越嚴(yán)格。

　　自2018年起，國(guó)內(nèi)商辦的開發(fā)投資以及銷售出現(xiàn)下降趨勢(shì)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年前三季度全國(guó)商業(yè)辦公總供應(yīng)約5280萬(wàn)平方米，成交約4080萬(wàn)平方米，同比分別下降24%和23%。

　　不同于萬(wàn)達(dá)的“斷腕式”手段，綠地控股“去商辦化”顯然溫和得多。據(jù)報(bào)道，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。2019年報(bào)顯示，綠地控股全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3880億元，其中住宅占比65%，商辦占比35%。觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020年度中國(guó)商辦運(yùn)營(yíng)商TOP20中，綠地控股排名第20。

　　即便溫和調(diào)整，也為綠地控股帶來(lái)了更多的現(xiàn)金。據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)，綠地控股的現(xiàn)金回收率從過(guò)去四年的80%左右上升到2020年前9個(gè)月的90%以上。這是由于產(chǎn)品組合更好，住宅和商業(yè)產(chǎn)品分別占2020年前9個(gè)月銷售額的76%和24%，而在2018至2019年這一比例為65%和35%。

　　聯(lián)合信用評(píng)級(jí)提供的一份評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，從業(yè)態(tài)分布看，近三年，綠地商辦項(xiàng)目對(duì)協(xié)議銷售金額貢獻(xiàn)逐年增加，需關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)增速放緩后商辦投資熱情下降對(duì)公司項(xiàng)目銷售去化帶來(lái)的不利影響。

　　債務(wù)之殤

　　今年8月底，住建部、央行舉行重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，設(shè)置“三道紅線”，要求房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。

　　根據(jù)華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)，以2019年報(bào)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綠地控股的凈負(fù)債率達(dá)到156%、剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到82.8%，現(xiàn)金短債比為0.79，綠地等于全面踩中“三道紅線”，而且遠(yuǎn)超出閾值。

　　2015年至2019年，綠地控股凈負(fù)債率雖然由273.99%下降至155.6%，但仍然高于150%。綠地控股在半年業(yè)績(jī)電話會(huì)上表示，“降負(fù)債是公司的主要重點(diǎn)和目標(biāo)之一。

　　但公司仍在并購(gòu)高杠桿的項(xiàng)目。據(jù)惠譽(yù)數(shù)據(jù)，綠地控股的房地產(chǎn)開發(fā)板塊2019年杠桿率約為58%，然而在合并了擁有50%股權(quán)的高杠桿董家渡項(xiàng)目后，該公司房地產(chǎn)開發(fā)杠桿率在2020年上半年升至70%左右。

　　綠地控股還于2020年8月收購(gòu)了廣西建工集團(tuán)有限公司66%的股權(quán)。惠譽(yù)認(rèn)為，收購(gòu)廣西最大的工程建設(shè)公司將加強(qiáng)綠地控股集團(tuán)的工程建設(shè)業(yè)務(wù)狀況，但也會(huì)將該部門的杠桿率從截至2019年底的3倍提高至5倍左右，并將利息覆蓋率從5倍降至2倍。

　　華西證券研報(bào)顯示，截至三季度末，該公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53.2%，較去年同期上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為183.45%，較去年同期增加10.4個(gè)百分點(diǎn)，這從一定程度上反映出其杠桿率水平有所上升。此外，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為50.04億元，較2019年的91.27億元同比大幅減少45.17%。

　　惠譽(yù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年末，綠地控股集團(tuán)的可用現(xiàn)金為750億元，不足以覆蓋其1240億元的短期債務(wù)。

　　柏文喜告訴時(shí)間財(cái)經(jīng)，關(guān)于“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)，之前預(yù)計(jì)2021年初就會(huì)落地實(shí)施，現(xiàn)在傳說(shuō)可能會(huì)推遲。但是無(wú)論如何，綠地作為國(guó)有控股企業(yè)，降杠桿、降負(fù)債和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)無(wú)論何時(shí)都不為過(guò)，保持良好的流動(dòng)性始終是企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的核心目標(biāo)之一。

　　在“三道紅線”實(shí)施之前，綠地控股首先要面臨的或是半年內(nèi)到期的4只公司債。其中，“15綠地01”和“15綠地02”到期日均為2020年12月10日，兩者余額合計(jì)88.68億元。另有公司債“16綠地01”和“16綠地02”到期日為2021年1月21日，余額合計(jì)81.31億元。

　　來(lái)源：北京時(shí)間財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc