今年上半年盡管受疫情影響,但是土地市場熱度不減,高溢價(jià)率地塊頻現(xiàn)。
就在6月的最后一天,江蘇淮安一宗商住用地,經(jīng)過119輪報(bào)價(jià),被金輝以2.999億元競得,溢價(jià)率高達(dá)70.49%。同日,杭州成交一商住地塊的溢價(jià)率超過45%,廈門成交一住宅用地的溢價(jià)率超過35%,寧波成交2宗宅地的溢價(jià)率均超過30%。
多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,二季度,規(guī)模房企拿地力度加碼,50強(qiáng)房企單月投資金額較一季度大幅上漲144%;相對于頭部房企的謹(jǐn)慎,第二梯隊(duì)房企投資最積極,拿地銷售比達(dá)55.2%;上半年全國300城住宅用地成交樓面價(jià)同比上漲16.5%,平均溢價(jià)率16.5%;二線城市是房企布局重點(diǎn),杭州熱度最高,土地出讓金全國第一。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,下半年房企拿地意愿將進(jìn)一步回升,但企業(yè)間分化仍會(huì)加劇,地方政府推地意愿相對較強(qiáng),一二線熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊也將繼續(xù)放量,受政策環(huán)境影響和土地供應(yīng)力度不斷增加,長三角、珠三角內(nèi)城市將繼續(xù)成為熱點(diǎn)關(guān)注地區(qū)。
二季度50強(qiáng)房企投資金額大幅上漲144%
一季度受到疫情影響,房企投資拿地幾乎停擺,二季度以來,房企投資力度加碼。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示,一季度,50強(qiáng)房企單月投資金額平均僅1320億元,第二季度月均投資金額達(dá)到3225億元,較一季度大幅上漲144%。從拿地銷售比來看,百強(qiáng)房企拿地銷售比從一季度的0.28回升至二季度的0.37,也可見投資信心在逐漸修復(fù)。
其中,6月房企拿地規(guī)模處上半年高位。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,50家代表房企中30家企業(yè)6月拿地金額較1-5月均值有所增加,8家企業(yè)單月拿地額超過100億元,其中濱江、佳兆業(yè)6月拿地額占前6月總額之比超過50%,華夏幸福、金地、藍(lán)光發(fā)展等7家企業(yè)在40%以上。
1-6月,過半數(shù)房企拿地不輸去年。在中指研究院統(tǒng)計(jì)的50家代表房企中,有27家房企上半年月均拿地金額超過2019年月度均值,奧園、龍光、首開前6個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上,逆勢拿地?cái)U(kuò)儲。從拿地銷售比來看,1-6月,50家代表房企拿地銷售比為38.3%,高于2019年水平(32.7%)。
中指研究院常務(wù)副院長黃瑜認(rèn)為,疫情影響下,房企銷售額同比下降,在融資邊際改善和政府部門推地力度加大的背景下,房企拿地仍保持一定積極性,因此拿地銷售比較上年有所提升。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,上半年全國300城住宅用地成交樓面價(jià)5154元/平米,同比上漲16.5%,平均溢價(jià)率16.5%。
第二梯隊(duì)房企拿地銷售比高達(dá)55.2%
盡管上半年房企拿地?zé)崆橹饾u恢復(fù),但企業(yè)間也出現(xiàn)分化,那么哪些房企拿地最積極呢?
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,1-6月,TOP11-20房企投資最積極,拿地銷售比達(dá)55.2%,為各陣營最高,綠城拿地銷售比超過100%,旭輝接近70%;TOP21-30房企拿地銷售比也顯著高于平均值,達(dá)49.1%,濱江和藍(lán)光發(fā)展均高于80%;TOP31-50房企拿地銷售比顯著低于平均值,為28.9%。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示,上半年投資金額同比上漲的企業(yè)主要集中在TOP30以后。如綠城、中梁、濱江、德信等投資金額較去年同期漲幅較大,綠城上半年投資金額近778億元,位列新增土地金額榜第3,同比漲幅164%,延續(xù)了去年以來投資加碼、沖規(guī)模的態(tài)勢。而近三年拿地保持快節(jié)奏中梁,上半年拿地銷售比達(dá)0.8,投資意愿和力度均較大。
不過,克而瑞研究中心認(rèn)為,投資金額同比上漲的企業(yè)主要集中在TOP30以后,主要原因是其投資金額不高,且去年基數(shù)較低。若剔除這一部分影響,實(shí)際上投資金額同比下滑的企業(yè)仍占多數(shù),也反應(yīng)了當(dāng)前市場下投資謹(jǐn)慎仍是大趨勢。
值得注意的是,TOP10房企1-6月拿地銷售比僅有28.4%,拿地強(qiáng)度最保守。中指研究院統(tǒng)計(jì)的50家代表房企中,有23家房企1-6月月均拿地金額不及去年,其中萬科前6個(gè)月月均拿地金額較去年減少60%以上。僅6月份,就有19家拿地金額較前5個(gè)月均值出現(xiàn)下滑,龍湖、龍光下滑超過50%,中海下降超過40%。中指研究院認(rèn)為,這部分企業(yè)主要由于投資節(jié)奏調(diào)整,前5個(gè)月投資較多,土儲充足,后期減輕投資力度。
對于上半年頭部房企拿地最為謹(jǐn)慎的原因,克而瑞研究中心認(rèn)為,半數(shù)房企上半年投資金額較去年同期下滑,尤其是頭部房企拿地最為謹(jǐn)慎,一方面是因?yàn)槟玫劁N售比低于行業(yè)平均,碧桂園、融創(chuàng)、萬科上半年拿地銷售比均不足0.3,低于百強(qiáng)均值;另一方面是投資金額同比下滑幅度較大,金茂、萬科上半年投資金額同比降幅近6成。但結(jié)合龍頭房企充裕土儲來看,短暫的拿地放緩并不會(huì)影響其未來業(yè)績增長。
杭州熱度最高,土地出讓金全國第一
從投資拿地的城市來看,二線城市是房企布局重點(diǎn),其中,杭州熱度最高。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,1-6月,二線城市是房企布局重點(diǎn),城市群以長三角熱度最高。50家代表房企1-6月二線城市拿地占比為51.5%,三四線為44%,一線占比為4.5%。從區(qū)域來看,企業(yè)更傾向于在京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長三角、長江中游和成渝五大城市群拿地,占比之和為58.6%,其中長三角熱度最高,占比為29%,粵港澳大灣區(qū)和長江中游緊隨其后,占比分別為9.2%和9.1%。
在50家代表房企拿地TOP10城市中,中西部省會(huì)城市占5席,其中西安拿地面積達(dá)565.4萬平方米,位列第三,重慶位居第六,長沙與鄭州也較受歡迎;長三角與粵港澳大灣區(qū)城市群各有兩個(gè)城市上榜,杭州位居第一,蘇州、佛山均超過450萬平方米,廣州近400萬平方米,是前十城市中唯一的一線城市。
從上半年全國熱點(diǎn)城市土地出讓金排行來看,杭州上半年土地出讓金1814.1億元位居全國首位,其次上海1350.5億元、北京1143.7億元和廣州1049.4億元。
克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)也顯示,二線城市中,杭州、重慶、西安、成都等城市最受百強(qiáng)房企青睞,三四線城市中溫州吸引了最多房企拿地,此外,東莞、佛山、惠州三個(gè)位于粵港澳大灣區(qū)的城市也是企業(yè)布局的重心。
對于下半年房企的投資意愿,克而瑞研究中心認(rèn)為,下半年房企拿地意愿將進(jìn)一步回升,但企業(yè)間分化仍會(huì)加劇:融創(chuàng)、萬科、金茂等土儲貨值高、去化周期較長且重倉一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度;第二、三梯隊(duì)房企為了進(jìn)一步提升業(yè)績,納儲需求迫切,大概率會(huì)保持積極的態(tài)度。此外,中下游房企則受制于銷售、現(xiàn)金流壓力,拿地力度提升有限,必須謹(jǐn)慎拿地、控制風(fēng)險(xiǎn)。
對于未來土地市場的判斷,黃瑜認(rèn)為,2020年新冠肺炎疫情的沖擊,各城市經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,地方政府推地意愿相對較強(qiáng),一二線熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊也將繼續(xù)放量,隨著推地節(jié)奏加快,房企拿地將趨于理性。受政策環(huán)境影響和土地供應(yīng)力度不斷增加,長三角、珠三角內(nèi)城市將繼續(xù)成為熱點(diǎn)關(guān)注地區(qū)。
來源:證券時(shí)報(bào)
編輯:wangdc