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龍頭房企集體轉(zhuǎn)身:從業(yè)務(wù)多元到如何活下去
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-9-5 10:01:43
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[提要]告別持續(xù)多年的規(guī)模之爭,盈利能力、現(xiàn)金流情況、償債能力等關(guān)乎存亡的關(guān)鍵指標(biāo),以及圍繞這些指標(biāo)所展開的一系列動(dòng)作,在這大半年時(shí)間里,不斷被房企巨頭提及、希望跨越的生存之道。

  沒有人會(huì)預(yù)料到,時(shí)隔一年,房企四巨頭業(yè)績會(huì)的風(fēng)向標(biāo)會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)換。

  去年,萬科率先掀起一場關(guān)于“走出自己熟悉的領(lǐng)域,進(jìn)入相對(duì)陌生的空間”的行業(yè)論斷,隨后,物業(yè)、商業(yè)、機(jī)器人、新能源汽車、文化旅游……一項(xiàng)項(xiàng)充滿未知的多元化業(yè)務(wù),頻頻出現(xiàn)在萬科、恒大、碧桂園和融創(chuàng)中國的業(yè)績會(huì)交流上。

  但這個(gè)8月,無論四家龍頭房企的高管,還是媒體、投資者,大家的目光又聚焦到經(jīng)營、戰(zhàn)略以及財(cái)務(wù)指標(biāo)上。

  “在一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展的市場里面,所有房地產(chǎn)價(jià)格上升的趨勢(shì)是平緩的。如果想看誰的競爭力最強(qiáng),那就要看誰在這種情況下的利潤總額和空間最大!北坦饒@總裁莫斌拋出這句話。

  在疫情突擊與市場調(diào)控變化所帶來的雙重挑戰(zhàn)中,如何“活下去”不可避免成為房地產(chǎn)行業(yè)的首要目標(biāo)。告別持續(xù)多年的規(guī)模之爭,盈利能力、現(xiàn)金流情況、償債能力等關(guān)乎存亡的關(guān)鍵指標(biāo),以及圍繞這些指標(biāo)所展開的一系列動(dòng)作,在這大半年時(shí)間里,不斷被房企巨頭提及、希望跨越的生存之道。

  加強(qiáng)成本管控

  2019年中期業(yè)績會(huì)還堅(jiān)持“中國房地產(chǎn)市場15萬億容量能夠繼續(xù)維持5-10年,房企達(dá)到萬億銷售規(guī)模才能出現(xiàn)在三甲里”的恒大集團(tuán)董事局副主席兼總裁夏海鈞,今年話鋒一轉(zhuǎn),將恒大定調(diào)在“一如既往的房地產(chǎn)調(diào)控模范生”上,“我們認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段,不能依靠規(guī)模取勝,而是要靠效益來取勝,穩(wěn)定一個(gè)合理的價(jià)格!彼f。

  這并非只是恒大的一家之言。同樣是在2020年中期業(yè)績會(huì)上,融創(chuàng)中國也給出自家的判斷:在整體降杠桿的要求下,若想彎道超車,或者快速增長的機(jī)會(huì)確實(shí)不高了,未來企業(yè)的格局相對(duì)穩(wěn)定。

  “不以規(guī)模作為首要目標(biāo),而是要提高質(zhì)量與綜合競爭力!笔侨趧(chuàng)中國為這幾年發(fā)展劃定的一個(gè)大方向。龍頭房企們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知,從未像今年中期這般整齊劃一。

  幾年前的規(guī)模之爭已成往事,從銷售額的賽道上轉(zhuǎn)向,龍頭房企們不約而同將目光投到賺錢能力的坐標(biāo)系上。正如融創(chuàng)中國所提到的,房地產(chǎn)發(fā)展到下一階段需要綜合競爭力,不能有短板缺失,特別是反映在利潤管理上。

  轉(zhuǎn)換動(dòng)作的背后,延續(xù)了十?dāng)?shù)年高光時(shí)刻的房地產(chǎn)先發(fā)優(yōu)勢(shì)已一去不復(fù)返。從幾大龍頭房企上半年的數(shù)據(jù)來看,凈利潤、凈利率等盈利指標(biāo),普遍呈現(xiàn)增速下跌甚至負(fù)向增長的趨勢(shì)。

  2020上半年,萬科實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤125.08億元,同比增長5.62%,增速低于去年同期的29.8%;融創(chuàng)中國的股東應(yīng)占溢利約109.6億元,同比增長僅約6.5%,2019年上半年增速是61.7%。

  去年上半年股東應(yīng)占利潤為149.2億元的恒大,今年同比下跌56.2%至65.4億元;同樣出現(xiàn)下行的還有碧桂園,上半年股東應(yīng)占利潤約141.32億元,同比減少9.6%。

  盈利疲軟的困境,既是高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債行業(yè)邏輯,與前期規(guī)模沖刺的產(chǎn)物,也與疫情特殊節(jié)點(diǎn)所引發(fā)的工期延遲與銷售挑戰(zhàn)等息息相關(guān)。若從微觀層面觀察,“黑天鵝”沖擊之下,眾多房企面臨銷售這場大考,收支難以迅速達(dá)成平衡,成本管控的精細(xì)一定程度直接影響著階段性盈利水平。

  以恒大為例,2月1日-13日,當(dāng)線下售樓處全部關(guān)閉后,這家房企的銷售“顆粒無收”。彼時(shí),恒大迅速啟用恒房通這一線上營銷模式,并搭配大范圍的宣傳推廣,自2月中旬以來,恒大的營銷動(dòng)態(tài)幾乎未曾停歇過。

  鋪天蓋地的營銷“組合拳”之下,上半年,恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額3488.4億元,其中82%的業(yè)績正是由線上營銷轉(zhuǎn)化而來,同比增長23.8%,增速位列TOP3房企榜首。

  但與之相應(yīng)的是,為推動(dòng)銷售,恒大增加的銷售傭金、廣告及市場推廣投入超過35億元。同期,恒大的銷售及營銷成本同比增長35.0%至137.04億元;其他經(jīng)營開支高達(dá)39.54億元,同比上升1.5倍;行政開支也從去年上半年的89.07億元上升至90.50億元,同比微漲1.6%。

  在中期業(yè)績會(huì)上,“嚴(yán)控三項(xiàng)費(fèi)用”被列入下半年提升利潤的具體措施之中。恒大執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官潘大榮表示,下半年,公司將對(duì)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制,使整個(gè)費(fèi)用比例大幅下降。

  相比恒大,碧桂園的凈利潤更多消耗在新業(yè)務(wù)板塊前期投入上,據(jù)此引起的合并報(bào)表稅前虧損約9.4億元。碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君提到,將盡快促成機(jī)器人、農(nóng)業(yè)、社區(qū)零售幾大還處于投入狀態(tài)的新業(yè)務(wù)形成銷售,盡快打平現(xiàn)金流。

  在成本管控上,碧桂園早已行動(dòng)起來。同樣在年初積極采取線上營銷的模式,但碧桂園通過對(duì)推廣精準(zhǔn)度方面進(jìn)行相應(yīng)的管理提升,促使銷管費(fèi)在整體營收中的占比由去年的4.5%下降至3.7%。上半年,碧桂園的營銷及市場推廣成本為68.94億元,同比減少24.2%;支出的行政費(fèi)用65.74億元,較去年上半年減少31.3%。

  雖然房企成本大盤中,銷管費(fèi)率的占比通常只是個(gè)位數(shù),但當(dāng)“活下去”成為一個(gè)特別真實(shí)的存在,看似微小的一環(huán),也足以侵蝕不斷攤薄的利潤空間——幾大龍頭房企都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。

  無論是碧桂園,還是萬科,抑或是融創(chuàng),現(xiàn)階段的一個(gè)統(tǒng)一動(dòng)作是,堅(jiān)持成本控制、精細(xì)運(yùn)營!斑@是在存量競爭時(shí)代,在地售比不斷生上升,行業(yè)盈利空間不斷壓縮的狀況下,保持盈利能力的關(guān)鍵舉措!比f科執(zhí)行副總裁,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華說。

  減拿地、促回款、,F(xiàn)金

  “111個(gè)項(xiàng)目”、“5459萬平方米”,這是上半年恒大在公開招拍掛與收并購市場上的斬獲。如果比照去年同期,無論是項(xiàng)目數(shù)量還是新購?fù)羶?chǔ)建面,分別增加40.5%和22.7%。拿地規(guī)模增加的同時(shí),這些新項(xiàng)目的平均拿地成本為2455元/平方米,同比也上漲了44.5%。

  3月業(yè)績發(fā)布會(huì)上,恒大曾提出要控規(guī)模。彼時(shí),恒大集團(tuán)董事局主席許家印制定了一個(gè)三年計(jì)劃——過去幾年,恒大每年新增的土儲(chǔ)是6000-8000萬平方米;但未來三年,恒大計(jì)劃每年新增土儲(chǔ)保持在4000萬平方米左右。最終想要達(dá)成的目標(biāo)是,2020-2022年,恒大每年總土儲(chǔ)減少3000萬平方米。

  計(jì)劃往往趕不上變化。恒大為上述的這部分土地耗資高達(dá)1340億元,相比去年同期增加77.2%。更直觀的一組數(shù)據(jù)是,上半年的“預(yù)付款項(xiàng)”中,收購?fù)恋厥褂脵?quán)支出1286.12億元,同比增加24.7%。

  拿地力度的加大直接觸發(fā)現(xiàn)金流下滑。盡管上半年,恒大的銷售回款率由去年同期的66.5%迅速提升到89.4%,累計(jì)3120億元的銷售回款同比也增長了66.5%;但截至6月底,恒大的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物以及受限制現(xiàn)金總額約2046.4億元,相比去年底減少10.5%。

  恒大是這一輪市場波動(dòng)中的特殊案例。在恒大之外,更多的龍頭房企,紛紛將加強(qiáng)現(xiàn)金流管理作為應(yīng)對(duì)特殊時(shí)期的重點(diǎn)戰(zhàn)略。比如萬科,無論是3月份的2019年度業(yè)績會(huì),還是這次中期業(yè)績會(huì),“現(xiàn)金為王,手有余糧”一直是管理層頻頻提起的生存致勝之道。

  哪怕是龍頭房企,在面臨市場形勢(shì)趨于復(fù)雜多變,行業(yè)“不確定性”愈發(fā)增強(qiáng)之時(shí),保有現(xiàn)金流才是“活下去”的資本之一。正如萬科所強(qiáng)調(diào)的,現(xiàn)金流是一個(gè)企業(yè)的生命線。只有手上握有現(xiàn)金,才能在未來捕捉業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)中處于有利位置。

  在經(jīng)營戰(zhàn)略上,龍頭房企為改善現(xiàn)金流紛紛祭出兩個(gè)標(biāo)配動(dòng)作,一是提高回款,二是減少拿地支出。

  碧桂園上半年的可動(dòng)用現(xiàn)金余額相比2019年12月底同樣有所減少,不過,其支出主要用于償還到期債務(wù)上。上半年,碧桂園需要?dú)w還的優(yōu)先票據(jù)達(dá)62.33億元,同比增加45.1億元;公司債券達(dá)70億元,同比增加69億元。

  但在拿地層面,上半年碧桂園權(quán)益獲取的土地開支是770億元,與2019年上半年的1100億元相比減少了30%。事實(shí)上,碧桂園為全年計(jì)劃的土地開支是1600億元,但下半年還會(huì)根據(jù)市場情況和機(jī)會(huì),動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)投資強(qiáng)度。

  現(xiàn)金流管理早于去年下半年就被碧桂園列為重點(diǎn)工作內(nèi)容,一位碧桂園內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),去年碧桂園考核區(qū)域最主要的一個(gè)指標(biāo)就是權(quán)益回款。今年上半年,碧桂園權(quán)益合同銷售回款約2509.3億元,回款率達(dá)到94%,與去年同期持平。

  萬科在改善現(xiàn)金流的道路上更是精益求精。除了要求“做到應(yīng)收盡收,能回(款)的盡快回”之外,上半年,萬科進(jìn)一步縮小現(xiàn)金流管理的顆粒度,推行當(dāng)家人制度——各BG(事業(yè)群)、BU(業(yè)務(wù)單元)以及各一線經(jīng)營單位都要指定1位當(dāng)家人,對(duì)所在經(jīng)營單位的收支建立日度、周度、月度監(jiān)控,收支要保持動(dòng)態(tài)匹配原則。

  盡管被詬病保守,但上半年萬科也同樣采取減少拿地支出的策略,新增土儲(chǔ)建面980.2萬平方米,同比減少28.6%;支付的權(quán)益地價(jià)總額約 321.3 億元,同比大幅下降50.6%。

  也正因此,去年首次面臨現(xiàn)金流下降的萬科,上半年的現(xiàn)金流終于出現(xiàn)上漲。其中,經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增加1.55倍至226.06億元。

  加速現(xiàn)金回籠的另一目標(biāo),在于降負(fù)債。幾乎每一位房企管理層,在這一次中期業(yè)績會(huì)上,都不得不面對(duì)媒體或投資者關(guān)于“三道紅線”的問題!肮俜綄(duì)于金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)行業(yè)的管控,目的在于希望房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展!薄ⅰ拔覀儠(huì)認(rèn)真研究,盡快適應(yīng)”,這基本是每家房企在問答中給出的標(biāo)準(zhǔn)答案。

  具象到執(zhí)行方向上,雖然略有差異,但現(xiàn)金流這一指標(biāo)無疑承擔(dān)著極其重要的角色。夏海鈞提到,快速增加銷售額并促使現(xiàn)金回籠,可以確保銀行貸款有效降低,進(jìn)而降低負(fù)債;保持土地的合理增長,降低拿地力度,同樣也可以節(jié)約一部分資金出來。

  事實(shí)上,早在3月份,恒大已經(jīng)將“降負(fù)債”作為戰(zhàn)略目標(biāo)之一。截至第二季度,恒大有息負(fù)債總額相比3月底減少大約400億元。恒大物業(yè)的分拆上市以及引入235億港元戰(zhàn)投,被恒大視為將促使凈負(fù)債率下降19%的又一有效策略。

  融創(chuàng)中國一方面通過調(diào)整融資結(jié)構(gòu)及成本達(dá)到降負(fù)債的目標(biāo),上半年,融創(chuàng)中國的新增融資成本下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。另一方面,與去年上半年在土地市場上的激進(jìn)截然相反,上半年,融創(chuàng)中國新增土地儲(chǔ)備約1730萬平方米,新增貨值約2330億元,同比大幅下降約64%。

  按照融創(chuàng)中國的計(jì)劃,今年年底的凈負(fù)債率目標(biāo)為120%,明年這一數(shù)值將控制到100%以下。

  來源:經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

編輯:wangdc

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