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北京辦公樓市場“大變局” 互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)憑什么占據(jù)C位?
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021-4-16 9:30:15
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[提要]高力國際在整理了北京約150家頭部互聯(lián)網(wǎng)科技公司在京辦公租賃情況后發(fā)現(xiàn),當前頭部互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積(包含自用和租賃面積)共約525萬平方米,其中前20的公司辦公面積約422萬平方米,占總互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積的80%。

  在今年一季度,北京對外公布了經(jīng)歷了疫情襲擾的2020年的整體經(jīng)濟運行情況,其中信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務業(yè)實現(xiàn)增加值5540.5億元,增長14.4%,金融業(yè)實現(xiàn)增加值7188億元,增長5.4%,成為支撐北京服務業(yè)正增長的主要支撐力量。

  在這樣的宏觀數(shù)據(jù)支撐下,北京辦公市場延續(xù)了2020年的需求復蘇態(tài)勢。其中,甲級寫字樓市場單季度凈吸納量超過23萬平方米,刷新了近十年以來的單季度新高,也創(chuàng)下了近十年需求最強勁的季度開局。乙級樓宇和產(chǎn)業(yè)園區(qū)也同樣出現(xiàn)大量的新增需求,凈吸納量分別超過10萬平方米和28萬平方米,因此全辦公租賃市場的凈吸納量超過61萬平方米,全部辦公租賃市場都在一季度出現(xiàn)大幅去化,空置率均出現(xiàn)不同程度的下降。

  在一系列靚眼的復蘇數(shù)據(jù)背后,所有的原因都指向了一個行業(yè),即互聯(lián)網(wǎng)科技,而這與北京的城市戰(zhàn)略定位密不可分。

  北京——國內(nèi)第一創(chuàng)新中心

  十三五期間,北京已經(jīng)形成了一系列的先發(fā)優(yōu)勢,十四五規(guī)劃則進一步明確了將建立國際科技創(chuàng)新中心的發(fā)展目標。在2020年全球獨角獸企業(yè)中,北京占有93家,數(shù)量居全球首位,其中全球十大獨角獸企業(yè)6個來自中國,3個位于北京!度蚩萍紕(chuàng)新中心指數(shù)2020》顯示,北京在全球30個主要的科技創(chuàng)新中心中位列第五,排在舊金山-圣何塞、紐約、波士頓-坎布里奇-牛頓和東京之后,其中創(chuàng)新高地排名全球第三。 北京也是中國唯一排名進入前十的城市,上海和深圳也同時上榜,分別排在第17和25位。產(chǎn)業(yè)更替佐證了北京辦公市場的發(fā)展,曾經(jīng)在聚光燈下的一些行業(yè)正在淡出,互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)毋庸置疑已經(jīng)站在了辦公市場的C位,成為全市場最亮眼的明星行業(yè)。

  北京互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公租賃市場情況

  經(jīng)過近20年的發(fā)展,北京目前已經(jīng)形成兩大互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集地,并形成了兩個主要的市場組團,分別為位于西北方向的中關(guān)村-上地(泛上地區(qū)域,包含西二旗,清河等周邊區(qū)域)-北清路組團和位于東北方向的望京酒仙橋組團。

  高力國際在整理了北京約150家頭部互聯(lián)網(wǎng)科技公司在京辦公租賃情況后發(fā)現(xiàn),當前頭部互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積(包含自用和租賃面積)共約525萬平方米,其中前20的公司辦公面積約422萬平方米,占總互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積的80%。有42%的互聯(lián)網(wǎng)公司位于上地,位于東西兩大組團內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占比高達72%。同時,互聯(lián)網(wǎng)公司更加集中于產(chǎn)業(yè)園市場,有67%的互聯(lián)網(wǎng)公司位于產(chǎn)業(yè)園內(nèi),位于甲級寫字樓的比例僅8%。在租金方面,互聯(lián)網(wǎng)科技公司目前平均租金水平相對較低,平均租金約190元每月每平米,低于整體辦公市場223元每月每平米的水平。

  此外,當前互聯(lián)網(wǎng)公司依舊維持了迅猛的擴張速度。在2020年全年5000平米以上的大宗租賃成交中,互聯(lián)網(wǎng)科技公司的成交面積占比達到42%,遠高于第二名金融行業(yè)的18.8%,在今年一季度這個比例更是上升到64%。這個比例還沒有計入去年融資如火如荼的在線教育行業(yè),如果把在線教育新租面積也計入的話,2020年的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)占比超過50%,今年一季度的占比更是接近70%。

  高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示,互聯(lián)網(wǎng)科技公司的快速發(fā)展,也帶動了東西部組團中上地和望京-酒仙橋區(qū)域的快速去化。上地子市場是北京重要的互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)聚集地,也是目前北京最炙手可熱的產(chǎn)業(yè)園子市場。在疫情肆虐的2020年,上地是我們觀察到的唯一連續(xù)三個季度出現(xiàn)快速去化且租金逆勢上揚的產(chǎn)業(yè)園子市場,且這樣的趨勢在今年一季度依然持續(xù),目前市場空置率僅有7%左右。區(qū)域內(nèi)一些待入市的新項目還在預租階段,就已經(jīng)實現(xiàn)了大幅去化。

  望京酒仙橋的寫字樓市場從2015年到2018年經(jīng)歷了四年兩輪供應期,市場空置率長期保持超過20%左右的水平,最高點在2015年甚至達到了38%,次高點出現(xiàn)在2018年接近24%的水平。整個市場的也正是從2018年開始,經(jīng)歷了長達3年的去化周期。得益于區(qū)域內(nèi)強勁的互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的擴張需求,望京酒仙橋在2020年出現(xiàn)了加速去化的情況。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明說,截止到2021年一季度,望京酒仙橋已經(jīng)從租戶市場轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主市場,平均租金本季度逆勢上漲超過3%,成為首個租金出現(xiàn)明顯觸底企穩(wěn)回升的子市場,進一步凸顯了該區(qū)域的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

  高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示,在對互聯(lián)網(wǎng)公司的選址需求進行梳理后,我們發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)除了具有產(chǎn)業(yè)聚集效應強和擴張速度快的特征外,對于人才的需求量也非常大,因此潛在的人才留存和獲取成本已經(jīng)成為企業(yè)選址最重要的因素。此外,交通便利性,樓宇用電量,餐飲配套在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址中也扮演了重要角色。從目前的市場格局來看,除了航母級的互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)有能力敢于跳出產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域進行多總部選址,其他大部分的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址需求依然還會集中在東西兩大市場組團內(nèi)。高力國際的數(shù)據(jù)顯示,在兩大組團內(nèi),某些子市場目前已經(jīng)出現(xiàn)了"一房難求"的局面,未來3年超過130萬平方米的新增辦公項目,將會很大程度上緩解目前該區(qū)域供不應求的局面。

  互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴張需求至少占據(jù)了北京辦公市場新增需求的半壁江山,這個行業(yè)發(fā)展將在一定程度上影響著北京辦公市場去化速度和租金觸底企穩(wěn)回升所需的時間。十三五期間,北京的辦公市場已經(jīng)形成了以內(nèi)資為主,外資為輔的發(fā)展格局。展望十四五,北京市政府提出了2025年"國際科技創(chuàng)新中心基本形成",2035年"國際科技創(chuàng)新中心創(chuàng)新力、競爭力、輻射力全球領(lǐng)先"的奮斗目標。在十四五期間,北京將建設國際科技創(chuàng)新中心、形成國際人才高地,在科技強國建設中發(fā)揮高端引領(lǐng)、關(guān)鍵支撐、示范帶動的重要作用。在這樣的大方針指引下,我們相信以互聯(lián)網(wǎng)科技為首的高新技術(shù)企業(yè)將會在北京辦公市場的供需兩端都扮演更重要的角色。

  來源:高力國際

編輯:wangdc

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