CBRE世邦魏理仕日前發(fā)布《2021年北京房地產(chǎn)市場回顧及2022年展望》指出，北京寫字樓市場全年凈吸納量創(chuàng)歷史新高，空置率回歸均衡，多個商務(wù)區(qū)租金企穩(wěn)；商務(wù)園市場泛中關(guān)村區(qū)域需求穩(wěn)健，醫(yī)藥健康繼續(xù)布局，租金子市場表現(xiàn)分化；投資市場全年總成交額居歷史第二，季內(nèi)境外資本活躍度反彈。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
全年凈吸納量創(chuàng)歷史新高
2021年第四季度，隨著六個新項目總計50萬平方米辦公面積交付使用，全年新增供應(yīng)量達121. 4萬平方米。年度新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史第二高，并連續(xù)第四年超過50萬平方米。從區(qū)域看，2/3的新項目集中于新興商務(wù)區(qū)，其中麗澤占全市31%；CBD中服地塊本輪供應(yīng)收官；中關(guān)村近六年首次迎來甲級項目交付。
本季度全市凈吸納量錄得27.6萬平方米，環(huán)比下降22%，年末超大面積成交使得奧體單季凈吸納量為各子市場最高。市場活躍度有所回落，但科技企業(yè)在奧體和望京等子市場的擴租需求仍較為強勁，大面積需求以人工智能、大數(shù)據(jù)及互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)等賽道為主。金融行業(yè)特別是保險和證券公司的搬遷需求在CBD和麗澤不斷增加。此外，以新能源，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及水電等相關(guān)的新租需求本季也較為亮眼。
在充裕的可租空間支持下，全年凈吸納量達109.4萬平方米，創(chuàng)歷史新高。全年CBD和麗澤各占全市凈吸納量三分之一。疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放，TMT和金融行業(yè)合計貢獻全年新租需求的60%，其中超六成來自頭部企業(yè)。新增供應(yīng)潮和疫情引發(fā)租戶對品質(zhì)升級的持續(xù)追求和關(guān)注。
空置率回歸均衡
全市空置率年末錄得17.1%，季內(nèi)除王府井因租戶整合面積騰退，以及中關(guān)村、望京、通州及石景山等區(qū)域受新增供應(yīng)影響空置率上升外，其余主要商務(wù)區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下降。全年在強勁需求的推動下，空置率同比下降0.8個百分點。CBD、奧體、麗澤等區(qū)域空置率高位回落，存量空置面積逐步消化。金融街、中關(guān)村等緊俏區(qū)域可租面積釋放，適度緩解區(qū)域內(nèi)供需矛盾。
多個商務(wù)區(qū)租金企穩(wěn)
整體市場平均租金報價同樣本環(huán)比微降0.1%至每月每平方米390.2元，其中甲級寫字樓環(huán)比持平，乙級寫字樓環(huán)比跌幅收窄。子市場表現(xiàn)不一，科技中心中關(guān)村保持堅挺，望京全年增長；CBD、麗澤年末觸底；其他區(qū)域如燕莎、奧體及東二環(huán)仍有下行壓力。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部負(fù)責(zé)人張冀蘇指出：“2022年北京寫字樓市場預(yù)計有九個新項目總量近76萬平方米投放市場，且一半集中在以通州為首的新興區(qū)域，成熟區(qū)域供給壓力將有所緩解，而新興區(qū)域?qū)樽鈶暨x址，尤其是產(chǎn)業(yè)類租戶發(fā)展提供更多外延空間�！北据唭�(yōu)質(zhì)寫字樓增量潮使得租戶對辦公場所品質(zhì)升級的追求充分釋放并成為常態(tài)，將長期提升市場需求的能級。
短期看，隨著疫情期間被抑制的需求釋放完畢和新增供應(yīng)回落，2022年凈吸納量預(yù)計有所回落，但仍高于歷史平均水平。在“十四五”規(guī)劃推動下，數(shù)字經(jīng)濟、高精尖產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展將推動市場需求多元化，注入來自新經(jīng)濟、新賽道的新力量。供需回歸均衡之下，預(yù)計明年整體市場租金將會企穩(wěn)，但個別子市場受新增供應(yīng)集中影響，租金仍有下行壓力。
優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場
泛中關(guān)村區(qū)域需求穩(wěn)健，醫(yī)藥健康繼續(xù)布局
2021第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場未錄得新項目交付使用，個別項目推遲至明年上半年入市，全年三個新增供應(yīng)累計錄得31.4萬平米可租面積，僅是去年三成。
季內(nèi)泛中關(guān)村區(qū)域各子市場繼續(xù)保持活躍，錄得凈吸納量3.9萬平方米，自2020年下半年以來每季度凈吸納量均維持在3.5萬平方米以上。頭部企業(yè)的擴租依舊是區(qū)域內(nèi)主力需求，迅速消化此前因部分行業(yè)波動而騰退出來的面積，區(qū)域整體空置率下降至3.7%為近四年最低位。其它子市場活躍度環(huán)比有所放緩，生物醫(yī)藥類企業(yè)繼續(xù)釋放需求，加速相關(guān)定位產(chǎn)業(yè)園面積的去化；另外TMT和房地產(chǎn)建筑在經(jīng)開區(qū)、豐臺科技園以及電子城子市場季內(nèi)亦有表現(xiàn)。
近期出臺的《北京市“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等政策，對北部圍繞海淀、朝陽等區(qū)的研發(fā)創(chuàng)新與信息產(chǎn)業(yè)聚集帶，以及南部以亦莊為依托的先進制造產(chǎn)業(yè)帶作出更明確的定位，使得各區(qū)域?qū)ο嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢更加凸顯。全年TMT行業(yè)依舊是需求引擎，除了互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)繼續(xù)在上地、中關(guān)村軟件擴張，集成電路在北清路以及電子城子市場都釋放了需求。醫(yī)藥健康在亦莊和大興紛紛布局。而文化傳媒和房地產(chǎn)建筑類企業(yè)則分別在電子城和亦莊表現(xiàn)活躍。全年全市凈吸納量錄得53.9萬平方米，較2020年全年上升35%。現(xiàn)有項目空置面積逐步去化下，空置率同比下降4.1個百分點至17.9%。
租金子市場表現(xiàn)分化
全市商務(wù)園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比上漲0.1%至每月每平方米161.9元，區(qū)域間分化更趨明顯。由于泛中關(guān)村集群可租賃面積越來越緊缺，以基金持有項目為首的的部分高品質(zhì)物業(yè)上調(diào)租金，帶動區(qū)域平均租金同樣本比環(huán)比上漲1.3%。而電子城、經(jīng)開區(qū)、豐臺科技園和順義等子市場均小幅下調(diào)租金以緩解去化壓力。全市租金同樣本比同比下降0.4%，較2020年降幅明顯縮窄，其中泛中關(guān)村集群同比上漲3.0%，其他區(qū)域同比下降2.5%。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2022年北京商務(wù)園區(qū)市場預(yù)計會迎來121.6萬平方米的新增供應(yīng)，迎來歷史供應(yīng)高峰。大批優(yōu)質(zhì)新項目的入市，為各區(qū)域?qū)霐?shù)字經(jīng)濟和高精尖產(chǎn)業(yè)提供強大的空間支持，同時也將加劇部分子市場內(nèi)的競爭壓力。隨著十四五規(guī)劃的逐步落地以及后疫情時代對于新一代信息技術(shù)、生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的重視，預(yù)計2022年相關(guān)產(chǎn)業(yè)租戶會繼續(xù)布局，尤其對研發(fā)辦公的需求將進一步釋放。產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)勢突出的泛中關(guān)村區(qū)域可租面積仍然緊俏，租金仍有小幅上漲空間。而隨著北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心南移，經(jīng)開區(qū)和大興等南部區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展將逐步明朗，研發(fā)辦公去化加速。但外圍的類辦公物業(yè)仍將面臨去化壓力，租金有望繼續(xù)下調(diào)�！�
物業(yè)投資市場
全年總成交額居歷史第二，季內(nèi)境外資本活躍度反彈
2021年第四季度，北京物業(yè)投資市場共達成九筆大宗交易，交易總額達181.1億元，其中由遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合境外投資者設(shè)立的核心寫字樓基金收購位于CBD的兩宗寫字樓物業(yè)，價值合計128.7億元。全年共達成40筆交易，交易總額達714.7億元，同比增長13%，僅次于2019年位于歷史第二高，其中六筆超過30億元的超大體量交易占總交易額的的48%，頭部集中度較高。
本季度境外資本活躍度反彈，占總交易額的62%，分別為GIC、KIC和HKMA三支主權(quán)基金聯(lián)合遠(yuǎn)洋資本，KKR聯(lián)合方隅控股進行的投資。全年外資占總交易額的22%，維持較活躍的水平，體現(xiàn)境外投資者看好北京商業(yè)地產(chǎn)中長期基本面，同時通過多元靈活的合作模式，與國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)投資平臺強強聯(lián)手，整合各方優(yōu)勢資源，實現(xiàn)最佳交易效果。此外，企業(yè)自用買家尤其是科技企業(yè)繼續(xù)購置寫字樓，如北京信安世紀(jì)和拓爾思兩家上市科技公司分別買入位于泛中關(guān)村區(qū)域東升子市場的金隅智薈中心獨棟作為辦公自用。
辦公物業(yè)權(quán)重占絕對優(yōu)勢
季內(nèi)有八筆交易的標(biāo)的為辦公物業(yè)，僅有的一筆非辦公交易為KKR與方隅控股合資開發(fā)位于大興的一處長租公寓，可見隨著政府加大對租賃住房尤其是在土地供給上的支持，以及公募REITs將租賃住房納入試點范圍，長租公寓成為投資者日益關(guān)注的板塊。全年辦公物業(yè)占總成交額的68%，占比為近年最高，反映在整體市場的波動性和不確定性下，辦公物業(yè)的價值韌性和防御性凸顯。這些交易中，除自用買家收購的十五處辦公資產(chǎn)外，其余十一處資產(chǎn)中的八處具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，且區(qū)位優(yōu)勢較為突出，占辦公交易總額達68%，體現(xiàn)投資者對該類資產(chǎn)的偏好。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛指出：“2022年在地產(chǎn)企業(yè)積極尋求融資的意愿之下，更多優(yōu)質(zhì)投資機會將釋放到市場，有望進一步推升北京物業(yè)投資活躍度。而另一方面，投資者日益關(guān)注交易標(biāo)的當(dāng)前的租金回報水平與現(xiàn)金收入，并對項目運營方的資管能力提出更高要求，投資方更傾向與現(xiàn)有運營方聯(lián)合，持續(xù)經(jīng)營資產(chǎn)。核心型或核心增益型資產(chǎn)因而將日益受到投資者青睞，其定價邏輯也日趨成為市場主流。公募REITs的穩(wěn)步推進將為以研發(fā)辦公為主體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心和長租公寓等領(lǐng)域資產(chǎn)提供更多的融資和退出渠道，有望在2022年得到更多投資者的關(guān)注�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
