2023年12月28日－29日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦。年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)、首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
在"解構(gòu)：寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)管理與資產(chǎn)管理"為主題的圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)總經(jīng)理劉兵擔(dān)任主持，國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱、北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理、大家保險(xiǎn)大家置業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)顚�、京印�?guó)際中心總經(jīng)理王榮芳展開(kāi)了思想的交流與碰撞，通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理與資產(chǎn)管理的討論交流，來(lái)找尋出行業(yè)在過(guò)去一年的新模式、新玩法、新案例。
以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、大家保險(xiǎn)大家置業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)顚捪壬趫A桌對(duì)話環(huán)節(jié)的發(fā)言實(shí)錄：
大家都知道今年市場(chǎng)不好，但是大家肯定注意到了，今年商業(yè)地產(chǎn)主要的買家應(yīng)該是保險(xiǎn)資金為主。大家保險(xiǎn)在整個(gè)2023年運(yùn)營(yíng)得比較好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商場(chǎng)，還有一些商辦綜合體、辦公樓、工業(yè)物流，還是有十幾個(gè)項(xiàng)目的投資。
大家保險(xiǎn)是2019年重新掛牌成立的，它承接了原來(lái)安邦保險(xiǎn)的相當(dāng)比例的業(yè)務(wù)，目前資產(chǎn)規(guī)模大概在1.2萬(wàn)億人民幣。今年最新的財(cái)年的保費(fèi)收入大概在1000到1500億的當(dāng)量。大家置業(yè)實(shí)際上是在大家保險(xiǎn)的一級(jí)架構(gòu)的大家投控平臺(tái)。除了三大保險(xiǎn)公司之外，大家保險(xiǎn)集團(tuán)還有資產(chǎn)管理公司、大家投控和建投，建投就是單一地做養(yǎng)老社區(qū)，品牌是大家的家，現(xiàn)在全國(guó)有三個(gè)社區(qū)已經(jīng)開(kāi)放，友誼社區(qū)、朝陽(yáng)社區(qū)、阜外社區(qū)。大家投控統(tǒng)籌下大家置業(yè)，我們所承載的是保險(xiǎn)資金的另類投資，包括了不動(dòng)產(chǎn)的投資、基礎(chǔ)設(shè)施類投資、股權(quán)投資，投資的主要職能在大家投控。原來(lái)安邦留下來(lái)的在北京CBD的核心的三塊土地資產(chǎn)，Z5、Z9、Z7。還有深圳的后海，目前深圳和福田區(qū)最成熟的兩個(gè)片區(qū)之一，在深圳后海有兩個(gè)地塊，其中包含了一座接近300米超高層的寫(xiě)字樓。包括其他的蘇州、成都、溫州、沈陽(yáng)，幾百萬(wàn)平米的規(guī)模，都是超高層的寫(xiě)字樓物業(yè)。這些的開(kāi)發(fā)建設(shè)、持有經(jīng)營(yíng)和大宗處置，都是在大家置業(yè)平臺(tái)里面，也都是我來(lái)分管的主要工作。
倒過(guò)來(lái)說(shuō)，大家保險(xiǎn)在另類方面，尤其在另類的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資的方向，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金肯定不能碰住宅相關(guān)的投資，就是運(yùn)營(yíng)狀態(tài)良好的、有穩(wěn)定的還不錯(cuò)的收益水平的項(xiàng)目，商場(chǎng)也好，辦公樓也好，運(yùn)營(yíng)的園區(qū)也好，長(zhǎng)租公寓也好，工業(yè)物流也好，經(jīng)營(yíng)型的資產(chǎn)，大家保險(xiǎn)的資金都是有興趣的。因?yàn)檎麄�(gè)市場(chǎng)變化，所以在當(dāng)前我們可能更多的偏重于長(zhǎng)租公寓和工業(yè)物流地產(chǎn)和一些特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的機(jī)會(huì)，目前確實(shí)寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)不好。
回歸到我現(xiàn)在手上的這些項(xiàng)目，像CBD的三塊地，每一個(gè)項(xiàng)目可能都是在15、16萬(wàn)平米左右地上面積。深圳項(xiàng)目大概也是這個(gè)當(dāng)量，270米的主樓也是12萬(wàn)平米，都處在前期。我理解寫(xiě)字樓類的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，首先應(yīng)該把它分成前期和運(yùn)營(yíng)期。前期我覺(jué)得更多的可能是因?yàn)橐粋�(gè)項(xiàng)目的周期比較長(zhǎng)，我們要從拿地、從原始的設(shè)計(jì)啟動(dòng)、定位啟動(dòng)，到整個(gè)漫長(zhǎng)的建設(shè)過(guò)程，因?yàn)槲覀兌际浅邔樱粩嗟厝バ拚�、不斷地去確認(rèn)市場(chǎng)新的變化、用戶新的變化，然后在交付之前、在投入運(yùn)營(yíng)之前盡可能地去以客戶的思維和視角，最新的這些變化，要盡可能再去做一些補(bǔ)足和補(bǔ)充。因?yàn)榇蠹抑脴I(yè)都會(huì)把基本的得分得到，寫(xiě)字樓常規(guī)的硬件、常規(guī)的服務(wù)都會(huì)做得很好，可能就是最后的10%、20%，像魏總說(shuō)的國(guó)貿(mào)，現(xiàn)在是馬太效應(yīng)，2023年更好。但是我們?nèi)ヌ骄克澈�，可能它就有很多�?xì)節(jié)確實(shí)做得比區(qū)域內(nèi)的其他樓盤(pán)要好。
第二，談一個(gè)心態(tài)問(wèn)題。說(shuō)實(shí)話，包括今天一些交流的時(shí)候，大家現(xiàn)在都沒(méi)信心，都在抱怨環(huán)境的問(wèn)題，但是我覺(jué)得現(xiàn)在提出房地產(chǎn)要建立新模式，其實(shí)這里面包含商業(yè)地產(chǎn)，我其實(shí)過(guò)去20多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可能住宅地產(chǎn)接觸得更多一些，但是我們應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)也盡快扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。那個(gè)追求規(guī)模和比較順境的時(shí)代確實(shí)階段性地過(guò)去了，但是我們自己可能確實(shí)從心態(tài)上沒(méi)有做好準(zhǔn)備，我們更多的還是在一些客觀方面去給自己找一些借口，找一些理由。但是在主觀方面，我們可能沒(méi)有那個(gè)心情或者沒(méi)有那個(gè)心態(tài)再去做很多扎實(shí)的同理心于客戶端的一些很細(xì)膩的產(chǎn)品或者服務(wù)方面的事情。所以我覺(jué)得第二點(diǎn)心態(tài)，我跟大家一塊共勉，我們一塊去調(diào)整。相信有好的心態(tài)，才可能有好的工作方式，才可能有好的對(duì)于產(chǎn)品、對(duì)于服務(wù)的一些新的想法、創(chuàng)意、創(chuàng)新。
最后一點(diǎn)，合作體系。我今天來(lái)參加這個(gè)活動(dòng)，我是覺(jué)得對(duì)于整個(gè)像保險(xiǎn)資金在寫(xiě)字樓、在商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有很多資產(chǎn)沉淀，我們力求建立非常好的合作體系。像今天的論壇也是一樣，所以我們需要行業(yè)多交流、多互動(dòng)、多溝通，然后偶然的信息交互可能變成了一個(gè)必然的生意。其實(shí)平常我們很目的性強(qiáng)的去談合作、去談生意，未必比這樣行業(yè)交流的時(shí)候不自然地帶出來(lái)的信息成功率更高。所以我覺(jué)得這種合作體系的建立，包括保險(xiǎn)資金，我們大家保險(xiǎn)集團(tuán)的特點(diǎn)，本身存量項(xiàng)目就很多，另外投控承載的投資、保險(xiǎn)資金，拿出10個(gè)點(diǎn)就150億，每年肯定至少是百億級(jí)以上當(dāng)量的投資，而且這個(gè)是保險(xiǎn)公司的自有資金。如果我們做得好的時(shí)候，我們甚至?xí)屑颖兜娜劫Y金進(jìn)來(lái)�？上攵�，以后我在投控體系里置業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理，我們壓力很大。所以，我們必須要有一個(gè)大家保險(xiǎn)的資產(chǎn)管理的內(nèi)核和外部的生態(tài)合作體系。當(dāng)然這需要過(guò)程，需要像房訊網(wǎng)和商會(huì)合作的機(jī)構(gòu)伙伴，也需要很多獨(dú)立的合作伙伴，這樣我覺(jué)得可能能把這個(gè)事業(yè)慢慢做得越來(lái)越好。
來(lái) 源：房訊網(wǎng)
