2024年上半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)短暫放緩，僅錄得位于東大街子市場(chǎng)的甲級(jí)樓光環(huán)中心一號(hào)樓交付，新增辦公面積約3.5萬平方米，系自2018年下半年以來的最低半年供應(yīng)量。著眼需求端，上半年凈吸納量錄得約7.8萬平方米，盡管同比環(huán)比均實(shí)現(xiàn)改善，但實(shí)際市場(chǎng)租賃活躍度回暖有限，增量需求疲軟，市場(chǎng)去化主要由非標(biāo)樓宇、園區(qū)或老舊物業(yè)升級(jí)搬遷至優(yōu)質(zhì)樓宇的租賃成交主導(dǎo)，需求占比達(dá)54.4%。另一方面，自去年起行業(yè)調(diào)整引致的大面積退租暫告市場(chǎng)，上半年除個(gè)別第三方辦公空間運(yùn)營商的騰退外，市場(chǎng)整體趨于穩(wěn)定。
相應(yīng)地，市場(chǎng)整體空置率較去年末下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至24.1%；累積的去化壓力令業(yè)主進(jìn)一步擴(kuò)大商務(wù)條件的可談空間，同時(shí)積極推出具有競(jìng)爭(zhēng)力的特價(jià)房源，導(dǎo)致市場(chǎng)平均租金較去年末下降3.9%，跌幅逐季擴(kuò)大。
值得關(guān)注的是，大面積租戶在甲級(jí)樓的議價(jià)能力不斷提高，并顯著高于乙級(jí)樓。據(jù)上半年統(tǒng)計(jì)的近400筆甲、乙級(jí)樓的成交案例分析，1,000平方米及以上面積段的成交案例在甲級(jí)樓宇落地的平均賬面租金，低于小面積成交案例約每月每平方米14.2元；而這一對(duì)比在乙級(jí)樓宇中卻為正差。上述數(shù)據(jù)反映，增量需求有限的市場(chǎng)背景下，業(yè)主更愿意以更為彈性靈活的商務(wù)條件進(jìn)行談判，吸引對(duì)租金單價(jià)敏感度更高的大面積品質(zhì)租戶。相較之下，中小面積段的租戶則更多控制租賃成本總預(yù)算。
新增需求分行業(yè)看，TMT仍居首位，占比21.2%；金融業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)緊追其后，分別占比20.1%、13.0%。
聚焦細(xì)分行業(yè)，雖然包括云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)依然主導(dǎo)TMT類需求，占比57.6%，但頭部企業(yè)持續(xù)加碼本地生活服務(wù)賽道值得關(guān)注，上半年市場(chǎng)錄得該類型大面積租賃案例落地，帶動(dòng)消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)的需求占比半年環(huán)比顯著增長(zhǎng)20.4個(gè)百分點(diǎn)至27.8%；同時(shí)，電商平臺(tái)及相關(guān)服務(wù)商的搬遷、升級(jí)類成交亦推動(dòng)該類需求占比半年環(huán)比增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。金融業(yè)方面，普惠金融、保險(xiǎn)仍處領(lǐng)銜地位，共占比金融業(yè)需求的近2/3；此外，期貨、金融科技等細(xì)分領(lǐng)域亦在上半年衍生增量需求，帶動(dòng)金融業(yè)動(dòng)能呈現(xiàn)更多樣化的發(fā)展趨勢(shì)。就房地產(chǎn)建筑業(yè)而言，以13.0%的需求占比重回前三，主要得益于央企、國企背景的建筑工程類企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)商的擴(kuò)張。
展望2024年下半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)回升，約65萬平方米的樓宇預(yù)計(jì)交付，將推動(dòng)總存量在年末突破千萬；其中，62.4%的供應(yīng)將落于天府新區(qū)，區(qū)域去化壓力將進(jìn)一步加大。與此同時(shí)，順應(yīng)辦公需求靈活、多樣的趨勢(shì)，第三方辦公服務(wù)商預(yù)計(jì)保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)；存量樓宇也將繼續(xù)積極應(yīng)變求進(jìn)，通過改造空置房源以推出精裝、定制類產(chǎn)品。因此，下半年供應(yīng)端不僅量升，亦將呈現(xiàn)更多元化的辦公產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒓觿 ?/P>
但這也給企業(yè)提供了更多辦公選擇。預(yù)計(jì)下半年企業(yè)將持續(xù)通過整合、搬遷辦公面積來尋求最優(yōu)的解決方案，實(shí)現(xiàn)降本增效。特別是“以價(jià)換量”或?qū)⒅鲗?dǎo)全年租賃策略，樓宇之間的租金差值縮小令租賃窗口期擴(kuò)大，也模糊了升級(jí)與搬遷兩種活動(dòng)間的界定。追溯過去兩年，升級(jí)、搬遷合計(jì)的需求占比從14.1%顯著增長(zhǎng)至54.4%。而目前租戶市場(chǎng)下，搬遷與升級(jí)預(yù)計(jì)均能實(shí)現(xiàn)成本控制，相較于過去的租約，企業(yè)持同樣甚至更低的租賃總成本（包括租金、物業(yè)費(fèi)、搬遷及裝修等費(fèi)用）或?qū)⒛苌?jí)到更高品質(zhì)的樓宇。因此，更多企業(yè)借機(jī)優(yōu)化辦公資產(chǎn)組合，通過搬遷換租來實(shí)現(xiàn)降本增效和品質(zhì)提升的雙贏。
另一方面，對(duì)于擁有自持或自建樓宇的企業(yè)而言，通過回遷辦公面積來實(shí)現(xiàn)降本增效的趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。下半年預(yù)計(jì)超35萬平方米的總部樓將交付，或?qū)?duì)相關(guān)企業(yè)的現(xiàn)有約6.3萬平方米的市場(chǎng)化租賃需求造成影響，主要集中在TMT、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。
來 源： CBRE世邦魏理仕
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