縱觀上海甲級辦公樓市場歷年供需走勢，可以看到不同時間段的宏觀環(huán)境帶動辦公樓市場需求變化，而近年大量的新增供應入市和趨于謹慎的需求表現(xiàn)共同構成現(xiàn)階段的市場格局。供需兩端的變化、持續(xù)下行的租金走勢使市場持續(xù)利好租戶方，因此利用價格讓利的市場條件而進行的升級搬遷逐漸增多。2024年以來，更多大面積租戶開始利用市場的窗口期，重新評估其企業(yè)房地產(chǎn)的長期租賃策略，企業(yè)搬遷的新趨勢已逐步顯現(xiàn)。仲量聯(lián)行梳理了2023年至2024年上半年的代表性搬遷案例，在企業(yè)搬遷的流動之間，研判新趨勢、甄別新機遇。

聚焦高品質(zhì)：

各類租戶呈現(xiàn)升級需求

　　在過去一年半的甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比79%，其中包含乙級辦公樓租戶向甲級樓宇項目升級的需求，同時也包含樓齡、品質(zhì)差異顯著的項目間的流動，另有部分租戶正在利用當前租金下降的機會躍升至超甲級辦公樓項目。而此類搬遷的核心考量，則在于成本效益和樓宇品質(zhì)之間的“質(zhì)價比”平衡。從租賃搬遷熱力圖可見，新近竣工項目較為集中的板塊內(nèi)升級需求較為顯著，同時，部分成熟高品質(zhì)項目，通過具有競爭力的價格策略同樣獲得升級型搬遷需求的遷入。

　　各行各業(yè)均體現(xiàn)出辦公環(huán)境升級的訴求。以交易數(shù)量來看，在所有升級案例中，專業(yè)服務業(yè)的成交數(shù)量占比達27%，體現(xiàn)出該行業(yè)更加靈活的租賃決策，其中，律師事務所的升級需求尤為顯著。在2023年第一季度至2024年第二季度的律所搬遷案例中，升級型需求超過95%�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)和制造貿(mào)易類企業(yè)位居其后，當前的市場環(huán)境提供了大量與該行業(yè)租金承付范圍較匹配的優(yōu)質(zhì)新近竣工項目，鼓勵此類租戶在優(yōu)先成本考量前提下，尋找到適合的升級機會。金融服務企業(yè)就其搬遷總量而言，升級型需求相對有限，主要原因在于大多數(shù)金融類租戶的原址品質(zhì)較高，而該行業(yè)代表性搬遷對區(qū)位的粘性較為明顯，尤其是銀行、保險等傳統(tǒng)金融企業(yè)。

尋求“質(zhì)價比”：

成本效益與樓宇品質(zhì)的再平衡

　　供應放量帶動品質(zhì)提升

　　2019年至2024年上半年，上海全市累計新增甲級辦公樓面積達547萬平方米，占整體甲級辦公樓市場總存量的31%。大量新項目的竣工入市帶動辦公樓市場品質(zhì)提升，也給企業(yè)帶來更多搬遷選擇。僅觀測過去一年半的升級類成交，59%企業(yè)選址于2022年以后竣工的項目，約3/4的企業(yè)搬遷至2019年后竣工項目。

　　成本導向驅(qū)動租戶搬遷

　　面對謹慎的市場情緒，新近竣工項目的業(yè)主在價格策略上釋放更大的議價空間，以此吸引租戶、提升入駐率，因此導致新竣工項目與成熟項目之間的價格差距逐漸擴大。同時，新竣工項目價格的“鯰魚效應”促使成熟項目的業(yè)主更主動地調(diào)整價格策略以適應當下的市場競爭。根據(jù)成交租金的分布情況，仲量聯(lián)行觀察到接近3/4的成交租金集中在7.0元/平方米/天以下的區(qū)間內(nèi)。

利用窗口期：

租戶流動呈現(xiàn)多樣方式

　　追本溯源地觀察租戶搬遷軌跡，可以看到過去一年半上海的搬遷成交中，中央商務區(qū)項目吸引大量周邊臨近區(qū)位的升級需求，有78%的中央商務區(qū)租戶來自于新項目周邊乙級或次甲級辦公樓項目。租金的下行促使這些企業(yè)搬遷意愿增強，在成本可控的情況下，此類租戶積極尋找提升辦公空間品質(zhì)及物管服務的選址機會；而選址非中央商務區(qū)的租戶主要分為兩類：一方面成本控制型租戶仍持續(xù)向新近竣工項目較為集中的新興商務板塊流動；另一方面，來自乙級辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及創(chuàng)意園區(qū)項目和遠郊地區(qū)的租戶正尋找合適的升級機遇。該類租戶同樣抓住當前利好租戶方的市場環(huán)境，在滿足成本要求的同時，在區(qū)位、樓宇品質(zhì)、物管服務、配套設施等多維度尋求辦公環(huán)境的提質(zhì)躍升。

來 源：仲量聯(lián)行JLL  

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