疫情陰霾未盡，地產(chǎn)人在痛失“春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)”后，傳統(tǒng)曲目“樓市小陽春”也未能如期上演，2020年一季度最終以“不甘心”畫上句點。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年1—3月，前10房企銷售額均值為776.6億元，銷售額同比均值下降15.6%，11—30企業(yè)銷售額均值為212.7億元，同比均值下降19.2%；31—50企業(yè)、51—100企業(yè)的銷售額均值分別為115.2億元和49.5億元，同比均值分別下降10.9%和22.4%。

　　擺在職業(yè)經(jīng)理人面前的，是如何在不到8個月里奪回失去的時間，他們信心如何？

　　3月27日，中國房地產(chǎn)報2020年一季度職業(yè)經(jīng)理人調(diào)查正式啟動。根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，一季度中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數(shù)）為60.67，相比2019年四季度的60.8降低0.13。

　　42.86%的職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為2020年稅收政策會寬松，37.5%的人認(rèn)為2020年融資成本會下降，不會出現(xiàn)大幅上漲。62.5%的職業(yè)經(jīng)理人更傾向于謹(jǐn)慎拿地。對于房價，37.5%的職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為今年房價會趨于平穩(wěn)，購房人群以剛需改善住房群體為主。

　　下調(diào)增速目標(biāo)

　　3月底，陸續(xù)有多家房企披露了2019年業(yè)績報告，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，TOP10房企中僅融創(chuàng)、龍湖、新城全年銷售額同比增長20%以上。

　　財報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園（02007.SZ）發(fā)布2019年實現(xiàn)權(quán)益銷售額約5522億元，同比增10.0%，增速比2018年放緩21個百分點。

　　優(yōu)等生萬科的成績單更是跌出眾人預(yù)期，財報顯示，2019年，萬科銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%；實現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，同比增長23.59%；歸屬上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比增長15.1%。相比之下，同在第一梯隊的保利地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)利潤增速分別為41%、50%以上、50%，即使是第二梯隊的金科、龍光地產(chǎn)也均在40%以上。

　　同樣不甚理想的還有恒大，財報顯示，2019年中國恒大（03333）累計實現(xiàn)合約銷售金額6010.6億元，同比增長9.0%，相比2018年的10.1%增幅有所收窄。旭輝集團（00884.HK）2019年銷售增速下滑約30%。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，受新冠疫情影響，2020年一季度，大部分房企銷售目標(biāo)完成率均在13%以下，在22家公布的房企中僅有2家企業(yè)完成率超過了15%。盡管中國目前已逐漸走出疫情陰影，但這場風(fēng)暴已向全球范圍內(nèi)蔓延，進(jìn)而引發(fā)全球金融市場震蕩，經(jīng)濟、行業(yè)格局也隨之生變。

　　面對2020年的諸多不確定，多個房企相繼下調(diào)了2020年銷售目標(biāo)。據(jù)記者了解，截至3月31日，已有21家標(biāo)桿房企下調(diào)了年度目標(biāo)增速，如：恒大、中海、華潤等企業(yè)已2020年銷售目標(biāo)增速定為個位數(shù)；新城控股則在2019年2708億元業(yè)績的基礎(chǔ)上下調(diào)7.68%至2500億元；首創(chuàng)下調(diào)1%至800億元；龍湖將2020年銷售目標(biāo)定為2600億元，同比增長僅7%；另一家房企金科也將2020年目標(biāo)定為2200億元，較2019年的銷售額同比增長18.3%，而此前兩年增速分別為81%、93%；曾在2018年就提出沖刺千億的時代地產(chǎn)，也放緩了沖刺腳步，將其2020年銷售目標(biāo)定為823億元，同比增長僅5.03%。

　　謹(jǐn)慎拿地、變革營銷、力�，F(xiàn)金流

　　盡管2020年以一場史無前例的災(zāi)難開局，但在常年奔走在一線的職業(yè)經(jīng)理人眼中，這并非一場死局。

　　“疫情影響下，今年融資環(huán)境有所改善，以前做開發(fā)貸或者其他融資都很難，現(xiàn)在主動借錢給企業(yè)的金融機構(gòu)多起來，大多數(shù)企業(yè)都趁此時多融資。”正榮戰(zhàn)略投資中心副總經(jīng)理劉磊表示。在他看來，政策寬松有助于彌補房企一季度，尤其是二、三月份銷售的缺口，目前行業(yè)內(nèi)大多數(shù)職業(yè)經(jīng)理人尤其是投資口和營銷口，大家都保持了一個相對樂觀謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　根據(jù)記者統(tǒng)計，今年1—3月房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增1.7%，增幅轉(zhuǎn)正；其中海外債融資1901.3億元，同比增長33.0%；信用債融資1689.2億元，同比基本持平；資產(chǎn)證券化發(fā)行562.1億元，同比下滑42.5%。單3月份來看，房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資總額為1611.4億元，同比增23.1%，其中信用債和海外債都有不俗表現(xiàn)，同比分別增長41.1%、22.3%，資產(chǎn)證券化融資表現(xiàn)欠佳，同比下滑24.6%。環(huán)比來看，3月份三個渠道融資總額環(huán)比增長42.8%，主要由3月信用債發(fā)行額環(huán)比大增所致。

　　從融資成本來看，1—3月海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個基點，信用債平均利率4.50%，與去年相比明顯下降。從發(fā)展來看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環(huán)比降低1.16個百分點；信用債3月融資成本4.21%，環(huán)比略增0.14個百分點。

　　但劉磊也認(rèn)為，貨幣的寬松讓土地市場變得很熱，土地價格自2月底開始熱度上升，3月甚至已超過去年同期熱度。在他看來，投資行為還是要結(jié)合每個公司實際情況，不能盲目追高，尤其是在現(xiàn)在全球經(jīng)濟都比較動蕩情況下。在他看來，目前房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)術(shù)上出現(xiàn)同質(zhì)化，企業(yè)應(yīng)該獨立判斷，一切投資跟著企業(yè)戰(zhàn)略走。同時，規(guī)模發(fā)展見底后，行業(yè)內(nèi)一定會出現(xiàn)分化，在疫情影響這個大環(huán)境下，企業(yè)間合作會增加更多的機會。

　　中國金茂營銷總經(jīng)理李峰認(rèn)為，2020年是危機與機遇并存。他表示：金茂自2019年開始，內(nèi)部KPI考核重點從網(wǎng)簽變成回款，這一做法在疫情期間銷售停滯的情況下起到了積極作用。同時他也認(rèn)為，這場突發(fā)事件推動了房地產(chǎn)行業(yè)在營銷方面的一些變革。由于線下售樓處關(guān)閉，房企營銷轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，金茂去年已經(jīng)在做數(shù)字化營銷，同時以項目為單位，做了很多的小程序，疫情期間，這一布局為企業(yè)贏得了時間。未來房企要做的是：首先是經(jīng)營好私域流量池和經(jīng)濟流量池，提升對老業(yè)主的維系和維持。其次是如何完成公共流量池與各大平臺的互動和閉環(huán)，在“后疫情時代”依然要做好回款工作，現(xiàn)金對于每個企業(yè)都非常重要。

　　綠都地產(chǎn)董事長楊張峰認(rèn)為，雖然一季度房地產(chǎn)市場銷售停擺，房企面臨巨大的資金壓力，疫情對房地產(chǎn)市場的影響只是階段性的，隨著銷售和市場信心的逐步恢復(fù)，加之相對寬松的資金政策和樓市利好政策等疊加影響，對房企亦是一次機遇。我們相信，待疫情退散，2020 年的房地產(chǎn)市場回暖只是時間問題。

　　同時他也表示，疫情對2020年土地市場產(chǎn)生一定影響，尤其是2月份以來，全國各地多個城市土地出讓暫緩，對土地市場產(chǎn)生了一定的影響，包括：1．一季度補貨放緩，影響年底供貨；2．疫情或?qū)е峦顿Y更聚焦一二線及強三線城市；3．流動性增加及政策微調(diào)，土拍較難降溫。在投資拿地舉措方面，綠都主要是“兩堅持一嚴(yán)守”：堅持既定戰(zhàn)略，區(qū)域深耕；堅持項目精選，不盲目投資；嚴(yán)守風(fēng)控底線。

　　同時，他也認(rèn)為應(yīng)對疫情最核心的舉措，就是把現(xiàn)金流管好，包括運營現(xiàn)金流和融資現(xiàn)金流。保持充足的資金是房企健康、持續(xù)經(jīng)營的有力保障。

來源：中國房地產(chǎn)報

 編 輯：chenhong