在城市發(fā)展目標不變的情況下，人們對住房租賃的需求依舊存在，與以往不同的是，受到外界環(huán)境刺激，部分需求由現(xiàn)實需求轉(zhuǎn)化為潛在需求。在市場環(huán)境轉(zhuǎn)暖，消費者信心恢復(fù)之下，人們的住房租賃需求將再度回歸涌現(xiàn)。

　　歷經(jīng)市場洗禮，長租公寓市場篩選節(jié)奏加快，出局者絡(luò)繹不絕，進場加碼者亦頻頻出鏡。在行業(yè)變革與市場選擇中，失敗者的理由各不相同，但留下來的都有著同樣的魅力。

　　全新賽道

　　實力企業(yè)爭相進場

　　2019年，樂伽、安閑居、悅?cè)�、喔客公寓資金鏈斷裂，星窩、預(yù)見、樂棧公寓被收購，《整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》、《住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作推進》、《住房租賃資金監(jiān)管辦法》出臺，住房租賃市場迎來一輪大整改。

　　進入2020年，突發(fā)的公共衛(wèi)生事件讓長租公寓市場再度遭遇沖擊，企業(yè)期待的租房高峰被限制出行壓制。復(fù)工后，人們對于租賃環(huán)境和品質(zhì)的需求發(fā)生變化，退房率增加，空置率上漲，住房租賃行業(yè)迎來艱難的轉(zhuǎn)型期，長租公寓企業(yè)提前“被推入”全新賽道。

　　即使面對慘淡的市場，也依舊有勇士敢于直面。

　　今年3月，方隅作為中駿集團一體兩翼布局的核心業(yè)務(wù)再度被提及，集團對于租賃市場的信心并未因短期虧損而消減，反而定下了宏偉目標：計劃至2025年布局長租公寓20萬間，資產(chǎn)管理規(guī)模達600億元，管理租金規(guī)模沖擊100億元，以實現(xiàn)為集團提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流的目標。

　　頑強的勇士從不孤獨，近期樂乎公寓對外宣稱為盡快實現(xiàn)財務(wù)獨立，2020年實現(xiàn)盈利的第一目標不變。據(jù)悉，目前其房源出租率已恢復(fù)至70%-80%，一季度出租情況雖受到影響，但樂乎對以多重方式引流、多元優(yōu)惠活動提升出租率依舊抱有信心，對于住房租賃市場也仍舊抱有期待。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至4月底，樂乎公寓實現(xiàn)逆勢開業(yè)，新增門店21家，擴充房源2902間，涉及北上廣深4座核心城市。

　　黑天鵝可以造成市場的波動，卻不能阻礙行業(yè)的發(fā)展。企業(yè)要實現(xiàn)市場占位，區(qū)域化的圈地自嗨自不是終點，唯有突破市場限制實現(xiàn)規(guī)模化，占領(lǐng)現(xiàn)實消費者，吸引潛在消費者，使其時間屬性最大化，才可能達成企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性目標。

　　企業(yè)失速

　　灣流擴張，沖出長租賽道

　　市場總是適時展現(xiàn)他的冷酷，不驚喜于新成員的到來，亦不為老朋友的離場而悲傷，高傲而冷漠的見證弱肉強食，成員更新。

　　2019年至今長租公寓因多番爆倉事件頻頻成為大眾輿論焦點，數(shù)十家長租公寓企業(yè)被市場淘汰，而留下來的許多企業(yè)也游離在崩盤的邊緣，租金貸、擴張壓力、空置率上升正將一些企業(yè)一步步推向臨界點。

　　2019年7月，南京樂伽公寓因高收低租導(dǎo)致資金鏈斷裂停業(yè)；

　　2020年2月，長租公寓第一股青客公寓年報顯示公司現(xiàn)金流承壓，租金貸比率高帶來擠兌風(fēng)險；

　　租金貸給白領(lǐng)公寓市場帶來的惡果，資金鏈全數(shù)承接，抗壓不過，許多企業(yè)慘遭清洗。

　　落寞離場不僅是普通玩家的特權(quán)，市場總是刻意地顯露出他的公平。

　　近期定位中高端長租公寓市場的灣流國際青年社區(qū)也陷入了相似的境況。4月初，灣流國際被爆出多個項目滯后退還租客押金、長期拖欠業(yè)主租金等情況。

　　1月，灣流上大路社區(qū)因灣流拖欠租金，業(yè)主私自扣押租客行李，索要租金；

　　1月21日起，灣流復(fù)旦社區(qū)斷電，強制租客搬家，搬家費用自理；

　　無論是業(yè)主還是租客，均已完全喪失對灣流國際的信心，而各方矛盾的激發(fā)點均源于灣流的資金鏈。

　　自2015年成立，灣流國際就憑借精準的市場定位收獲到了資本的青睞，2017、2018兩年內(nèi)先后完成4億融資，并建立重資產(chǎn)投資基金和住房租賃發(fā)展基金，同時大舉進入全國多地。

　　2019年初，灣流創(chuàng)始人黃海濱甚至立下豪言，稱將在2019年將全面打開市場，投資500座共享社區(qū)，力爭實現(xiàn)11.5萬套托管的短期目標；同時發(fā)力布局，努力向布局8大城市和國際15大城市，管理規(guī)模超100萬套房源的長期目標靠近。

　　然而，截至2019年12月灣流僅完成24個項目布局，在管房源1萬間，與年初立下的目標相去甚遠。

　　行業(yè)面臨洗牌，市場出現(xiàn)波動，再加上疫情的突襲，讓灣流本已疲憊不堪的資金鏈再度受創(chuàng)。灣流作為中高端定位的長租公寓，擁有高租金回報的同時也要承擔(dān)高昂的物業(yè)成本，而“不允許招租”、“租客難返”、“空置率上升”則讓灣流的現(xiàn)金流更加脆弱，擴張過快造成的隱患此時也愈加明顯。

　　瘋狂的擴張，快速的侵占，終會在市場的選擇中停下來。

　　搶奪市場占位的同時，企業(yè)還需注意，規(guī)�；�的發(fā)展并非大肆的擴張，在防疫常態(tài)化時期，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和精準運營協(xié)同規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略才是保障企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

　　政策施力

　　租賃市場再獲加速度

　　今年受到突發(fā)性公共衛(wèi)生事件影響，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值出現(xiàn)罕見下降，眾多行業(yè)受到嚴重波及，人員出行、企業(yè)復(fù)工的限制亦對住房租賃市場造成影響。降價出租、掛牌數(shù)十天無人問津者屢見不鮮，長租公寓空置率走高更給企業(yè)資金鏈當頭一棒。

　　3月至今，隨著企業(yè)復(fù)工情況轉(zhuǎn)好，許多長租公寓企業(yè)開始加大曝光頻率，借以豐富的租住體驗聚攬人氣，甚至以最大力度釋放優(yōu)惠讓利求生，行業(yè)競爭再度升級。

　　豐富多元的租住需求即是對長租公寓企業(yè)的考驗，也是強化行業(yè)穩(wěn)定性的關(guān)鍵。在租賃需求趨向多元化的背景之下，長租公寓也成為國家發(fā)展政策傾斜的方向。

    5/19

　　上海市政府發(fā)布《關(guān)于促進本市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干意見》，鼓勵建設(shè)年輕人、老年人融合居住的綜合社區(qū)和長租公寓，未來長租公寓與養(yǎng)老地產(chǎn)融合或?qū)⒊蔀樾略鲩L點；

    5/24

　　在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上,國家發(fā)展改革委副主任寧吉喆公開表示，在積極促進消費回升的同時，還要大力發(fā)展住房租賃市場，加大城市老舊小區(qū)便民化等方面的改造力度；

　　在政策的多番加持之下，住房租賃市場的發(fā)展之路尚存曙光。

　　5月28日，由朗詩集團運作的中國首單合作型長租公寓儲架式REITs“平安匯通－平安不動產(chǎn)朗詩租賃住房2期資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立。

　　長租公寓類REITs的成功發(fā)行將進一步推進盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的步伐，為租購并舉的住房制度體系建設(shè)增添助力。近年我國類REITs發(fā)展較快，同時公募REITs也逐漸進入大眾視野。

　　4月30日，中國證監(jiān)會聯(lián)合國家發(fā)展改革委共同發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，以及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的征求意見稿，首度明確界定了公募REITs的投資范圍、產(chǎn)品定義、專業(yè)勝任、發(fā)售安排以及基金運作，基礎(chǔ)設(shè)施也將成為我國正式進軍公募REITs的起點。

　　在中美關(guān)系日益緊張的當下，在世界經(jīng)濟動蕩的今天，我國的公募REITs的落地既是眾望所歸，也是在保障我國經(jīng)濟平穩(wěn)運行的同時，為我國深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展增添助力。

　　此次公募REITs試點雖未提及長租公寓業(yè)態(tài)，但業(yè)內(nèi)普遍認為，長租公寓已基本具備其所需條件，未來公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施方面的成功經(jīng)驗必將為長租公寓打開REITs通路提供保障。

  來 源：和訊   

   編 輯：liuy