一、2020年上半年上海地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
1、上海土地新規(guī)：低于六人競(jìng)買(mǎi)直接采用掛牌方式
4月10日，上海規(guī)土局網(wǎng)站掛出兩幅宅地，出讓方式顯示為“招掛復(fù)合”。兩幅地塊分別為松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號(hào)地塊、松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號(hào)地塊。值得關(guān)注的是，本次出讓地塊規(guī)則出現(xiàn)兩大變化：有效申請(qǐng)人數(shù)不足六人的，地塊直接采用掛牌方式出讓?zhuān)行暾?qǐng)人即為“競(jìng)買(mǎi)人”；有效申請(qǐng)人數(shù)為六人及以上的，本地塊采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓?zhuān)行暾?qǐng)人即為“投標(biāo)人”。六人”成為這兩幅地塊最終競(jìng)價(jià)招標(biāo)還是掛牌出讓的關(guān)鍵點(diǎn)，而此前推出的地塊則是三人。目前，這兩幅地的出讓流程依舊為投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)四個(gè)環(huán)節(jié)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策的變化或與規(guī)避房企“圍標(biāo)”有關(guān)，并且也有利于更多房企參與到土地出讓中。
2、上海：加快土地出讓節(jié)奏 減輕房企入市成本壓力
4月22日，上海市辦公廳正式印發(fā)《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》的通知。
通知就推進(jìn)重大項(xiàng)目開(kāi)復(fù)工、擴(kuò)大有效投資、激發(fā)社會(huì)投資活力、不斷優(yōu)化投資環(huán)境，制定了20條政策措施。
通知指出，加快土地出讓收入安排和使用。疫情防控期間，對(duì)急需用款的舊改項(xiàng)目先行預(yù)撥100億元資金。加快啟動(dòng)市、區(qū)聯(lián)手土地儲(chǔ)備項(xiàng)目和新一輪市、區(qū)聯(lián)合舊區(qū)改造項(xiàng)目。
3、上海產(chǎn)業(yè)園新政：加快建設(shè)、促進(jìn)投資 設(shè)1000億新基建信貸優(yōu)惠
5月15日上午，上海市舉行的市新聞發(fā)布會(huì)上，市經(jīng)信委介紹了《關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資的若干政策措施》主要內(nèi)容，主要從規(guī)劃、土地、金融、服務(wù)等環(huán)節(jié)，找準(zhǔn)投資增長(zhǎng)點(diǎn)，精準(zhǔn)供給有效政策，全面創(chuàng)新招商引資政策，力爭(zhēng)在總部機(jī)構(gòu)、龍頭企業(yè)、旗艦項(xiàng)目、功能平臺(tái)、隱形冠軍等集聚方面實(shí)現(xiàn)新突破，助力疫情防控和培育經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展新動(dòng)能。
4、上海養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新政：用地、融資、財(cái)稅獲支持 采取劃撥方式供地
5月19日，上海市辦公廳發(fā)布《上海市辦公廳關(guān)于促進(jìn)本市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干意見(jiàn)》。該文件主要分為4個(gè)大項(xiàng)以及20條小項(xiàng)，分別為聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域，增加養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)供給；強(qiáng)化要素支撐，加快釋放產(chǎn)業(yè)動(dòng)能；增強(qiáng)支付能力，積極培育消費(fèi)市場(chǎng)；優(yōu)化制度環(huán)境，夯實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。
值得注意的是，上海將拓展用地空間。保障新增養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地需求，對(duì)新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目符合《劃撥用地目錄》的，采取劃撥方式供地；營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，以租賃、先租后讓、出讓方式供應(yīng)，鼓勵(lì)優(yōu)先以租賃、先租后讓方式供應(yīng)。降低養(yǎng)老用地成本，制訂體現(xiàn)均質(zhì)性、公益性和社會(huì)性的養(yǎng)老用地新地價(jià)，引導(dǎo)整體地價(jià)水平與標(biāo)準(zhǔn)廠房類(lèi)工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)相當(dāng)。
5、上海虹口“圍標(biāo)”事件地塊終止出讓后再掛牌 保證金6.86億
6月3日，上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布兩則關(guān)于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的公告，該宗地正是此前引發(fā)“圍標(biāo)”事件的上海虹口地塊。
據(jù)辦辦網(wǎng)了解，上海市土地交易市場(chǎng)于6月3日發(fā)布關(guān)于終止虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊出讓活動(dòng)的通知，稱(chēng)鑒于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號(hào)：202002701）的出讓活動(dòng)存在疑義，為維護(hù)公共利益，保障市場(chǎng)健康有序發(fā)展，根據(jù)出讓人申請(qǐng)，現(xiàn)終止虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動(dòng)。
同日，上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，稱(chēng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》等規(guī)定，現(xiàn)發(fā)布涉及虹口區(qū)1個(gè)地區(qū)共計(jì)1幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公告。
該地塊為虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，東至新建路，南至周家嘴路，西至金田路，北至海拉爾路，為居住用地，土地面積為25974.2平方米，出讓面積為21724.2平方米，容積率2.5，競(jìng)拍保證金為6.86億元。
二、2020年上半年上海土地市場(chǎng)回顧
據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年上半年上海土地市場(chǎng)新增經(jīng)營(yíng)性用地掛牌供應(yīng)201宗，合計(jì)出讓面積10,555,420平方米。其中辦公用地為28宗，出讓面積總數(shù)為2,268,545平方米，占全部掛牌面積的21.49%，環(huán)比2019年下半年增長(zhǎng)277.84%，同比2019年上半年增長(zhǎng)627.25%。
而在成交方面，據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，上海土地市場(chǎng)共成交168宗土地,成交總面積為9,252,293平方米，環(huán)比去年下半年增長(zhǎng)22.04%,同比去年上半年增長(zhǎng)56.14%；成交總金額為13,846,503萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)6.08%,同比增長(zhǎng)89.93%。
其中，商辦用地成交24宗，成交總面積2,133,455平方米，環(huán)比去年下半年增長(zhǎng)222.34%，同比去年上半年增長(zhǎng)788.24 %；成交總金額為6,023,395萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)81.50%，同比增長(zhǎng)298.16%。
從以上數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，2020年上半年整個(gè)商辦用地市場(chǎng)呈現(xiàn)出井噴格局，無(wú)論是掛牌量還是成交量都大幅暴增。
整個(gè)2020年上半年上海土地市場(chǎng)，共15個(gè)區(qū)域有用地成交，其中浦東新區(qū)42幅、青浦區(qū)23幅、松江區(qū)22幅、寶山區(qū)17幅、嘉定區(qū)14幅、奉賢區(qū)11幅、閔行區(qū)和金山區(qū)各10幅、普陀區(qū)6幅、崇明5幅、靜安區(qū)3幅、徐匯區(qū)2幅、長(zhǎng)寧、虹口和黃浦各1幅。
在各個(gè)區(qū)域中，浦東新區(qū)42幅地塊總計(jì)成交近251萬(wàn)平方米成為上半年成交面積最大的區(qū)域，而徐匯區(qū)以2幅地塊總計(jì)成交近357億元成為上半年成交金額最多的區(qū)域。
三、2020年上半年上海辦公租賃市場(chǎng)需求解析
1. 企業(yè)辦公選址區(qū)域需求
根據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年上海市辦公租賃市場(chǎng)中，浦東依然是企業(yè)辦公選址的首選區(qū)域，企業(yè)需求數(shù)量占整個(gè)需求市場(chǎng)的14.81%，占比幅度環(huán)比去年下半年略有下滑。排名前五的頭部區(qū)域中僅有閔行和黃浦的區(qū)域需求占比呈現(xiàn)增長(zhǎng)，五大頭部區(qū)域的企業(yè)需求量占整個(gè)市場(chǎng)的57.48%。
2、企業(yè)辦公選址租金需求
在2020年上半年的辦公租賃市場(chǎng)中，租金在3元/㎡·天以下的辦公項(xiàng)目成為最受關(guān)注的目標(biāo)，需求占比達(dá)到57.01%，此租金段的占比需求相比2019年上半年略有下滑。浦東、閔行和徐匯是這個(gè)租金段最受關(guān)注的區(qū)域。而8元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年上半年則有一定幅度增長(zhǎng)，需求占比達(dá)到8.94%，能承受高昂租金的客戶更青睞把尋址目標(biāo)放在長(zhǎng)寧、徐匯和浦東。
3、企業(yè)辦公選址戶型需求
而在租賃戶型面積的需求上，中小戶型依然是2020上半年的市場(chǎng)需求主流，我們可以看到，200平方米以下的戶型占據(jù)了整個(gè)辦公租賃需求市場(chǎng)的63.78%，相比2019年上半年有所下滑，浦東、靜安和閔行是這個(gè)戶型段最受關(guān)注的區(qū)域。而1000平方米以上的大戶型需求同比去年上半年也有所下滑，該戶型段最受關(guān)注的區(qū)域則是浦東、徐匯和黃浦。
4、企業(yè)辦公選址軌交需求
根據(jù)辦辦網(wǎng)熱點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，聯(lián)通了松江新城、漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)、徐家匯副中心、打浦橋商業(yè)區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、世紀(jì)大道樞紐、金橋出口加工區(qū)、曹路大型居住社區(qū)等多個(gè)重要區(qū)域和客流集散點(diǎn)，全長(zhǎng)65公里，共設(shè)35個(gè)車(chē)站的上海軌交9號(hào)線成為2020年上半年最為熱門(mén)的軌交需求線路。
5、市場(chǎng)需求主力產(chǎn)業(yè)類(lèi)型
2020年上半年，受新冠疫情影響，交通運(yùn)輸、餐飲、旅游和實(shí)體零售貿(mào)易等行業(yè)的業(yè)務(wù)量萎縮，導(dǎo)致辦公空間需求銳減，但同時(shí)也刺激了另一些企業(yè)的加速增長(zhǎng)，如醫(yī)療制造、企業(yè)在線辦公服務(wù)、在線教育和游戲等；同時(shí)，隨著金融業(yè)開(kāi)放利好政策的落地，外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐及業(yè)務(wù)擴(kuò)張將也帶來(lái)新的辦公租賃需求。整體來(lái)看，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)成為整個(gè)上海辦公租賃市場(chǎng)的主力需求支柱，疫情并沒(méi)有對(duì)這些主力需求行業(yè)形成太大沖擊，雖然新釋放需求占比較少，但整體需求在疫情后相對(duì)穩(wěn)定。
四、2020年上半年上海辦公租賃市場(chǎng)租金走勢(shì)
2020年上半年，在新冠疫情沖擊下，全市租金整體持續(xù)處于下行通道�？v觀各區(qū)，郊環(huán)地區(qū)的環(huán)比跌幅普遍高于中心城區(qū)。其中，靜安以5.12元/㎡·天的租金均價(jià)繼續(xù)成為上半年企業(yè)辦公空間成本最高的區(qū)域。
隨著受疫情影響較嚴(yán)重的企業(yè)租戶紛紛退租以及縮減辦公面積，使得辦公項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)壓力越發(fā)增大，業(yè)主方的租金議價(jià)能力也明顯降低，整個(gè)辦公租賃市場(chǎng)的完全回暖尚需一定時(shí)間。
五、2020年上半年上海辦公租賃市場(chǎng)供需側(cè)解析
2020年上半年，整個(gè)辦公租賃市場(chǎng)不可避免的受到疫情沖擊，企業(yè)需求辦公空間的體量出現(xiàn)明顯衰退，同比2019年上半年下降8.79%。盡管疫情對(duì)辦公租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了抑制，但市場(chǎng)租賃需求仍然存在，隨著上海疫情得到及時(shí)有效的控制，從3月份開(kāi)始至二季度末，上海辦公租賃需求正在逐步復(fù)蘇，雖然環(huán)比增幅不大，但整體需求量相對(duì)穩(wěn)定，有回升趨勢(shì)。
在區(qū)域分布方面，浦東、閔行、徐匯、靜安和長(zhǎng)寧是上半年需求面積最多的區(qū)域，5個(gè)區(qū)合計(jì)需求辦公面積占整個(gè)市場(chǎng)的64.33%。
由于上半年有新增辦公項(xiàng)目入市，加上企業(yè)退租出來(lái)的大量空置面積，整個(gè)市場(chǎng)的可租辦公面積環(huán)比去年下半年再增2.3%。浦東、閔行、靜安、徐匯和黃浦是可租面積最多的五個(gè)區(qū)域，合計(jì)供應(yīng)辦公面積占整個(gè)市場(chǎng)的57.36%。
整個(gè)辦公租賃市場(chǎng)仍存在供過(guò)于求的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，部分區(qū)域的供需側(cè)失衡問(wèn)題比較突出。
六、2020年上半年上海企業(yè)空間流向綜合指數(shù)排名
“2020年上半年上海企業(yè)空間流向指數(shù)”基本顯示了上半年的企業(yè)空間的流向趨勢(shì)，在新冠疫情得到有效控制后，上海多元化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為企業(yè)辦公空間需求的復(fù)蘇奠定了優(yōu)勢(shì)，加上推出了各項(xiàng)利好措施，核心CBD和新興商務(wù)區(qū)在經(jīng)濟(jì)回暖之下的辦公需求呈現(xiàn)出相對(duì)的韌性，浦東、徐匯和閔行依然是企業(yè)集中流向的熱門(mén)區(qū)域。
企業(yè)對(duì)辦公成本更加謹(jǐn)慎控制，也希望借助當(dāng)前租金下行的趨勢(shì)以相對(duì)較低的價(jià)格完成辦公空間租賃成交。業(yè)主方應(yīng)采取因地制宜的招商運(yùn)營(yíng)策略，除了通過(guò)降租拉動(dòng)辦公需求量外，對(duì)辦公空間的差異化和增值服務(wù)也需加大關(guān)注。
七、展望2020年下半年
可以預(yù)見(jiàn)，隨著上海各項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)逐步恢復(fù)正常，之前被抑制的租賃需求也將進(jìn)一步釋放，下半年的辦公租賃市場(chǎng)的活躍度將明顯優(yōu)于上半年。同時(shí)，新的入市項(xiàng)目也將會(huì)給租戶帶來(lái)更多元的選擇，但是供過(guò)于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀也將對(duì)租金回暖繼續(xù)形成壓力。
根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、TMT產(chǎn)業(yè)仍將在2020年的后半期繼續(xù)成為上海辦公租賃需求主力支柱。
