近年來，隨著以長(zhǎng)租公寓為代表的住房租賃項(xiàng)目快速興起，解決城市住房供需矛盾有了新的舉措，租房品質(zhì)也得到較大改善，但高租金、企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式不夠完善的問題亟待解決。

　　在住房租賃領(lǐng)域，如何讓供給匹配得上市場(chǎng)需求、讓租客租得起高品質(zhì)的住房、讓運(yùn)營(yíng)者擁有合理的商業(yè)模式，是租購(gòu)并舉時(shí)代下，政府以及企業(yè)運(yùn)營(yíng)者一直在探索的問題。

　　當(dāng)長(zhǎng)租公寓遇上集體建設(shè)用地，為上述問題的破解提供了方案。日前，由北京萬科打造運(yùn)營(yíng)的全國(guó)集體租賃用地上的長(zhǎng)租公寓樣本——泊寓·院兒(成壽寺社區(qū))正式開業(yè)運(yùn)營(yíng)，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。第二批公寓已啟動(dòng)預(yù)租，計(jì)劃于四季度全部入市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，此舉不僅使北京“租購(gòu)并舉”的住房保障體系得到進(jìn)一步完善，促進(jìn)了城市能級(jí)提升，還為轉(zhuǎn)型升級(jí)中的房地產(chǎn)行業(yè)探索出一套成本可控的長(zhǎng)租公寓輕資產(chǎn)運(yùn)作模式。

　　提升土地配置與利用效率

　　土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革越來越受到各行各業(yè)的矚目。北京早在2015年就意識(shí)到了盤活農(nóng)村集體性建設(shè)用地的重要性。

　　2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣(市、區(qū))被原國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。2017年11月，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，為集體土地上建設(shè)租賃房鋪平道路。

　　緊跟土地流轉(zhuǎn)與入市的政策風(fēng)向，北京萬科在2018年年初北京市公示首批集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房項(xiàng)目之時(shí)，便出資入股成壽寺地塊。據(jù)悉，泊寓成壽寺社區(qū)得到了相關(guān)部門的大力支持，自2018年3月15日取得立項(xiàng)批復(fù)，到2018年8月23日取得工程施工許可證，總用時(shí)僅5個(gè)月，比計(jì)劃提前2個(gè)月開工，最終項(xiàng)目較綜合計(jì)劃提前6個(gè)月開業(yè)。

　　這個(gè)集體土地租賃項(xiàng)目是萬科參與的北京市租賃住房供地中優(yōu)質(zhì)地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，處于方莊商圈。

　　具體來看，北京金城源投資管理公司作為立項(xiàng)主體，將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科，轉(zhuǎn)讓金為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的全部資金。萬科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營(yíng)權(quán)，北京金城源投資管理公司獲得固定租金+超額經(jīng)營(yíng)分紅。雙方成立合資公司作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理，每年支付村集體保底收益及超額分配。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，該項(xiàng)目激發(fā)了后的成壽寺地塊更長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值，并進(jìn)一步釋放土地增值空間。成壽寺地塊被用作租賃住房建設(shè)，則提升了土地配置與利用效率，在解決高房?jī)r(jià)下住房供需矛盾的路上先行一步。

　　據(jù)了解，當(dāng)前在北京市內(nèi)，萬科已獲取了6個(gè)集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積75萬平方米，能夠提供總計(jì)21498間租賃住房，總投資額約90億元。2020年~2022年，萬科每年計(jì)劃新增約7000間租賃住房。

　　改善供需與錯(cuò)配

　　高房?jī)r(jià)之下，租賃市場(chǎng)崛起已是趨勢(shì)。貝殼研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量?jī)H為350萬間，租賃缺口達(dá)400萬間以上。

　　不僅如此，北京租賃市場(chǎng)還存在嚴(yán)重錯(cuò)配。

　　一是供求錯(cuò)位，租賃人口中近400萬白領(lǐng)需求獨(dú)立空間，而供應(yīng)中僅80萬套開間或一居的獨(dú)立空間，無法被滿足需求的大部分青年只能采用合租方式。

　　二是價(jià)格錯(cuò)配，除北京市逐年拆除的城中村，北京市合規(guī)的租賃住房其實(shí)只有250萬套，平均每套租金為7000元/月，超出了年輕人合理的支付范圍。

　　泊寓·院兒(成壽寺社區(qū))的入市有效助力了兩個(gè)錯(cuò)配問題的解決。

　　首先，通過設(shè)計(jì)解決供求錯(cuò)位。在租客房屋空間面積固定的情況下，萬科通過“模數(shù)推導(dǎo)”精確研發(fā)了房間內(nèi)的配置，通過家具來設(shè)定功能分區(qū)，推導(dǎo)出房間的布局，極大地提升了房間的使用效率。

　　其次，得益于創(chuàng)新的合作運(yùn)營(yíng)模式，雖然項(xiàng)目位于地理位置優(yōu)越的南三環(huán)，但其開間產(chǎn)品定價(jià)僅為每月3600元~4600元，價(jià)格約為周邊同品質(zhì)一居室租金的65%~84%，既保障了居住生活品質(zhì)，也降低了租賃成本。

　　另外，繼成壽寺的900余套長(zhǎng)租公寓入市后，北京萬科還有高立莊等項(xiàng)目的長(zhǎng)租公寓即將入市，這部分新增租賃住房供給可以進(jìn)一步對(duì)租金價(jià)格起到平抑作用。

　　退出機(jī)制待完善

　　除卻增加供應(yīng)、平抑租金價(jià)格、提升居住品質(zhì)，對(duì)于外界來說，集體土地建設(shè)租賃住房的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式同樣值得關(guān)注。

　　據(jù)相關(guān)人士介紹，目前有以下幾種模式：第一，大興區(qū)可通過掛牌的形式，對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行公開出讓流轉(zhuǎn)。第二，大興區(qū)以外的，國(guó)企可通過作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)模式，與集體經(jīng)濟(jì)組織合作開發(fā)；非國(guó)企可通過經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃的模式與集體經(jīng)濟(jì)組織合作。

　　以萬科的高立莊、成壽寺項(xiàng)目為例，雙方的合作模式是村集體負(fù)責(zé)提供土地，北京萬科負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，每年會(huì)付給村集體收益。這種合作方式并沒有改變土地所有權(quán)。

　　雖然集體土地建設(shè)租賃住房政策為企業(yè)進(jìn)入打開了端口，但是當(dāng)前集體土地建設(shè)租賃住房中不可轉(zhuǎn)讓退出的要求，導(dǎo)致企業(yè)需要承擔(dān)幾十年的全部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而沒有正確的退出途徑，這極大地提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低了參與熱情。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的合作模式中，對(duì)于非國(guó)企有較多的限制，不利于讓更加靈活和有活力的民營(yíng)企業(yè)參與其中。此外，由于當(dāng)前集體土地建設(shè)租賃住房不可用于抵押、不可轉(zhuǎn)讓退出的要求，給運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來融資困難以及需要承擔(dān)50~70年的全部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必會(huì)降低企業(yè)參與的積極性。因此，集體土地租賃住房項(xiàng)目需要有更完善的退出機(jī)制，保障行業(yè)能夠形成“進(jìn)入—退出”的閉環(huán)，更好地建設(shè)“租購(gòu)并舉”的住房保障體系。

　　一向敢于創(chuàng)新的萬科正在進(jìn)行退出層面的探索。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)或許可以為集體租賃住房項(xiàng)目正常退出提供保障。

　　據(jù)萬科相關(guān)人士介紹，萬科大興瀛海租賃住房項(xiàng)目，作為全國(guó)集體建設(shè)用地公開上市流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)約15.6萬平方米租賃住房，屬于央行重點(diǎn)支持范圍，目前已提交完整申請(qǐng)材料，等待政策明確后的審批意見。但消防驗(yàn)收、稅費(fèi)厘定、退出機(jī)制等相關(guān)規(guī)定還需進(jìn)一步完善。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在集體建設(shè)用地上建設(shè)長(zhǎng)租公寓，是完善長(zhǎng)租公寓用地供給的有益探索，也是“房住不炒”的重要實(shí)踐。

　　來源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

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