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房企青島拿地各顯神通 二級(jí)市場(chǎng)“補(bǔ)倉(cāng)”活躍
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021-1-21 11:09:27
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[提要]截至2020年12月6日,青島市完成土地供應(yīng)8.15萬(wàn)畝,實(shí)現(xiàn)土地出讓收益1017.36億元。大量存量地塊通過多元化市場(chǎng)手段實(shí)現(xiàn)了再開發(fā)、再利用。

  最近半年以來(lái),青島二級(jí)土地市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。比較集中的表現(xiàn)是有越來(lái)越多的企業(yè)另辟蹊徑,在土地二級(jí)市場(chǎng)通過各種渠道尋找新機(jī)會(huì)來(lái)補(bǔ)倉(cāng)。近期,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、企業(yè)收購(gòu)等行為愈發(fā)活躍。

  來(lái)自官方數(shù)據(jù),截至2020年12月6日,青島市完成土地供應(yīng)8.15萬(wàn)畝,實(shí)現(xiàn)土地出讓收益1017.36億元。大量存量地塊通過多元化市場(chǎng)手段實(shí)現(xiàn)了再開發(fā)、再利用。

  多家品牌房企“淘地”二級(jí)市場(chǎng)

  2020年,房地產(chǎn)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、企業(yè)收購(gòu)行為頻率加快,土地二級(jí)市場(chǎng)在水下若隱若現(xiàn)。

  天一仁和從海信地產(chǎn)收走嶗山區(qū)王家村地塊、中巍從華融手中收走嶗山區(qū)石老人觀光園附近地塊、奧園從億海置業(yè)手中收走西海岸薛家島、北京城建(600266,股吧)法拍高價(jià)拿下城陽(yáng)西郭莊社區(qū)地塊、中梁通過收購(gòu)拿下世華茂悅昌樂路地塊、藍(lán)光以合作方式拿下株洲路一商住地塊……為了斬獲心儀地塊,房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注目光不局限于一級(jí)市場(chǎng),合作、轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)等方式已成為房企拿地的另一重要渠道。其中,2020年12月8日,城陽(yáng)西郭莊社區(qū)兩宗地塊通過司法拍賣方式對(duì)外轉(zhuǎn)讓,經(jīng)過150輪出價(jià),地塊以8.48億元總價(jià)成交,溢價(jià)率高達(dá)55.92%,商品住宅部分折合樓面價(jià)7068元/平方米,創(chuàng)城陽(yáng)土地出讓價(jià)新高。

  “土地二級(jí)市場(chǎng)的活躍,跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)期不無(wú)關(guān)系!敝倥杉瘓F(tuán)副總經(jīng)理張斌分析稱,“在市場(chǎng)調(diào)整期,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)某些中小型開發(fā)商因資金緊張而轉(zhuǎn)讓地塊的情況。通常這種地塊大多跟某些歷史原因有關(guān),一些小企業(yè)早些年在市區(qū)拿地后,有的是無(wú)力開發(fā),有的是擱置囤地。在此情況下,為資金充裕的房企創(chuàng)造了接盤機(jī)會(huì),這種現(xiàn)象也算一種資源互補(bǔ)!庇浾咦⒁獾,房地產(chǎn)企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)斬獲的地塊,位置大多處于市區(qū),像是天一仁和的嶗山王家村地塊、中巍的石老人附近地塊,中梁的昌樂路地塊、藍(lán)光的株洲路地塊,這些地塊幾乎是土地市場(chǎng)不可多得的黃金地塊。

  “二手土地領(lǐng)域合作開發(fā)、企業(yè)并購(gòu)頻率的加快,在一定程度上反映出大型企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的研判向好!币拙友芯吭褐菐(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示,個(gè)別房企不惜高價(jià)拿地,這種心態(tài)意味著看好青島市場(chǎng)。相對(duì)同級(jí)別城市來(lái)說(shuō),青島的地價(jià)相對(duì)性價(jià)比還是比較高的。嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō),作為一級(jí)市場(chǎng)的補(bǔ)充,二級(jí)市場(chǎng)的接盤者通常會(huì)更加理性。相對(duì)傳統(tǒng)的招牌掛的拿地模式,參與二級(jí)市場(chǎng)的接盤者,要求對(duì)地塊的了解程度、對(duì)賣家的接觸程度更高,準(zhǔn)備工作會(huì)更加充裕。

  盤活存量土地或進(jìn)窗口期

  土地二級(jí)市場(chǎng),即土地使用權(quán)出讓后的再交易,土地使用者將達(dá)到規(guī)定、可以交易的土地使用權(quán),進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士直言,政府應(yīng)該加大清理閑置土地力度,通過土地嚴(yán)格收回和盤活存量閑置土地制度,讓一些開發(fā)商不得不利用尋找合作伙伴等模式,將土地開發(fā)出來(lái),保障市場(chǎng)供應(yīng)。

  那么,青島對(duì)于盤活存量土地,已到時(shí)間窗口期了嗎?記者查閱資料了解到,2020年6月1日,青島開始施行《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法》,以盤活存量土地。據(jù)了解,目前青島已通過“線上+線下”推動(dòng)土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè),土地二級(jí)市場(chǎng)交易按照“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的流程進(jìn)行交易,交易各方可通過土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)等渠道發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息,可自行協(xié)商交易,也可委托土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)公開交易。

  從政策鼓勵(lì)到市場(chǎng)放量,土地供應(yīng)的活躍度可見一斑。來(lái)自官方數(shù)據(jù),截至2020年12月6日,青島市完成土地供應(yīng)8.15萬(wàn)畝,實(shí)現(xiàn)土地出讓收益1017.36億元,其中,通過以地招商、以“供”促“消”、增存掛鉤、府院聯(lián)動(dòng)等多種方式,全市已消化批而未供土地25047畝,處置閑置土地8946畝,全市通過消化批而未供和閑置土地獲得新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)20067畝,為中科院能源研究院、富士康、京東方5G等省市重點(diǎn)項(xiàng)目提供了用地保障,并與市中級(jí)法院密切聯(lián)動(dòng),處置司法查封閑置土地19宗、約800畝,大量存量地塊通過多元化市場(chǎng)手段實(shí)現(xiàn)了再開發(fā)、再利用。

  行業(yè)資源向頭部房企集中

  通過多元化手段不斷獲取土地,是房企輾轉(zhuǎn)騰挪、尋求生存壯大的一個(gè)縮影。

  隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的深入,行業(yè)通過洗牌,讓行業(yè)資源正不斷向頭部房企集中。從數(shù)據(jù)來(lái)看,2020年的拿地主力仍是品牌房企,龍湖、融創(chuàng)、和達(dá)拿地量居青島前三。其中,排名第一的龍湖2020年拿地22宗,涉及面積147.77萬(wàn)平方米;排名第二的融創(chuàng)2020年拿地10宗,面積達(dá)112.20萬(wàn)平方米;排名第三的青島本土房企和達(dá)集團(tuán)2020年強(qiáng)勁拿地10宗。

  在行業(yè)資源不斷集中、優(yōu)勝劣汰之下,強(qiáng)者愈強(qiáng)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年青島房企銷售金額TOP10分別為融創(chuàng)中國(guó)、保利、龍湖、海爾、海信、萬(wàn)科、山東旭輝銀盛泰、和達(dá)、華潤(rùn)、中國(guó)金茂等。對(duì)比2019年來(lái)看,融創(chuàng)繼續(xù)坐穩(wěn)榜首,保利、萬(wàn)科排名變化不大;本土房企發(fā)力,海爾海信排名上升,和達(dá)沖入銷售金額TOP10。

  來(lái)源:青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

編輯:wangdc

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