如果將2020年的上海樓市比作一部電影，那參演者一定是各家房企。他們見(jiàn)證了疫情后申城樓市的復(fù)蘇、起飛、直至瘋狂到近乎魔幻的結(jié)尾，全程高潮迭起。
作為“兵家必爭(zhēng)之地”，房企對(duì)于上海市場(chǎng)天然有所向往。
在今年這出滬上樓市大戲中，他們分別扮演了怎樣的角色？C位之爭(zhēng)中各家又使出了哪些殺手锏？有人錯(cuò)失主演之位，也有人正從角落走向中央。
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最受關(guān)注的三強(qiáng)席位依然發(fā)生了變動(dòng)，除了鐵打的萬(wàn)科，另外兩個(gè)座次相較2019年都易了主。
年度最大看點(diǎn)當(dāng)屬中海以227.6億元的權(quán)益金額在年末連升3席拿下第一的位置，領(lǐng)先第二名萬(wàn)科27億元，這是中海進(jìn)入上海以來(lái)的高光時(shí)刻。
就在2020年11月底，中海還以124.28億元的權(quán)益銷(xiāo)售額位列第四，排在它前面的是萬(wàn)科（165.39億元）、綠地（147.48億元）和融創(chuàng)（125.49億元）。
這一局面未能沿襲到年底，最后一月中海兩盤(pán)齊推，直接增加了103.32億元權(quán)益銷(xiāo)售額，臨門(mén)一腳超過(guò)萬(wàn)科，登頂王座。
助力中海登頂?shù)摹肮Τ肌表?xiàng)目是建國(guó)里和長(zhǎng)寧第。中海持有100%權(quán)益的建國(guó)里項(xiàng)目總價(jià)段在1577萬(wàn)-5208萬(wàn)元/間，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日411套房源全部售罄。此外，總價(jià)段在535萬(wàn)-1086萬(wàn)元/間的中海長(zhǎng)寧第（權(quán)益占比100%）也于12月入市，認(rèn)籌率高達(dá)409.44%。
當(dāng)然，由于銷(xiāo)售和網(wǎng)簽之間存在時(shí)間差，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，這一月新增的百億元銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì)口徑應(yīng)是房企的銷(xiāo)售合同，并非網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。
如果將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，會(huì)看到中海今年在上海更加清晰的爆發(fā)路徑。
除了建國(guó)里和長(zhǎng)寧第外，年內(nèi)中海還有中海臻如府、中海匯德里、中海九峯里璟苑等項(xiàng)目入市，且權(quán)益占比均較高。以中海臻如府和中海匯德里為例，克而瑞披露兩項(xiàng)目過(guò)網(wǎng)簽的銷(xiāo)售金額分別為97.89億元與50.79億元，中海分別持有這兩個(gè)項(xiàng)目70%和100%的權(quán)益，合計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售額達(dá)119.313億元。
從區(qū)域看，5個(gè)項(xiàng)目中，內(nèi)環(huán)2個(gè)，中環(huán)1個(gè)，外環(huán)1個(gè)，郊環(huán)1個(gè)，項(xiàng)目布局較優(yōu)且權(quán)益占比高是中海今年在上�！靶Φ阶詈蟆钡姆▽�。
連續(xù)三年名列前三的萬(wàn)科2020年在冠軍寶座上呆了2個(gè)月后，最終以200.64億元的權(quán)益金額被中海壓在了第二名，銷(xiāo)售額較上年上漲5.27%，排名不變。綠地則以189.17億元的權(quán)益金額位列第三位，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)66.11%，有別于其他房企以住宅為主，綠地的業(yè)績(jī)構(gòu)成主要依賴旗下商辦業(yè)務(wù)，占比超出其總體業(yè)績(jī)的七成之多。
瑞安兩盤(pán)撐起一片天
中海的奇襲也讓原本第三的融創(chuàng)被擠出三強(qiáng)之列，這也是融創(chuàng)在上海近三年來(lái)的最低排名。
2018年，融創(chuàng)以131.25億元的權(quán)益銷(xiāo)售額位列第二，僅次于綠地。2019年融創(chuàng)力壓萬(wàn)科以225.83億元的權(quán)益銷(xiāo)售額問(wèn)鼎榜單，也是唯一一家權(quán)益金額突破200億元的房企。
2020年，融創(chuàng)上海的全口徑金額雖然高達(dá)306.23億元，位列第三，但權(quán)益金額僅為181.39億元，權(quán)益比不足60%，相較于2019年79%的權(quán)益占比下滑近20個(gè)百分點(diǎn)。
造成這一現(xiàn)象的原因是大量小股操盤(pán)稀釋掉融創(chuàng)的業(yè)績(jī)含金量，這并非融創(chuàng)一家面臨的困境，4強(qiáng)排名中，除了中海權(quán)益占比高達(dá)84.4%外，萬(wàn)科56.4%、綠地54.25%的權(quán)益比甚至不及融創(chuàng)。
和中海一樣排名大幅上升的還有瑞安房地產(chǎn)與申能集團(tuán)。
2019年并未上榜的他們分別在2020年實(shí)現(xiàn)了129.95億元與94.95億元的高銷(xiāo)售額，躋身第六、八位。兩房企今年業(yè)績(jī)激增分別來(lái)自于旗下瑞虹新城和凱利海華府項(xiàng)目創(chuàng)造的高成交額拉動(dòng)。其中，瑞安旗下的瑞虹新城天悅郡庭于2020年實(shí)現(xiàn)105.5億元銷(xiāo)售金額（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)），位列上海樓盤(pán)第一位，也是年內(nèi)唯一一個(gè)銷(xiāo)售額破百億元的項(xiàng)目。
不僅如此，2020年10月瑞安旗下的蟠龍?zhí)斓厝胧�，大體量推出948套房源，認(rèn)籌首日即收獲超過(guò)1000組認(rèn)籌，成為了10月上海樓市第一個(gè)千人認(rèn)籌新盤(pán)，也刷新了2020年上海新房首日認(rèn)籌量的紀(jì)錄。
僅此兩個(gè)項(xiàng)目便讓瑞安今年穩(wěn)居第六的位置。
萬(wàn)科跑量
不同于瑞安的以質(zhì)取勝，萬(wàn)科維持排名的方法依然是努力跑量。
2020年，萬(wàn)科上海推出了9個(gè)住宅項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)盤(pán)次數(shù)高達(dá)16次，共入市3939套房源。單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的改善項(xiàng)目有2個(gè)，分別是“地王”項(xiàng)目中興路一號(hào)與內(nèi)中環(huán)間的鑫耀中城，其余7個(gè)均為外環(huán)外項(xiàng)目，單價(jià)在3萬(wàn)-7萬(wàn)元/間。
其中，和融信合作開(kāi)發(fā)的中興路一號(hào)由于塔樓設(shè)計(jì)、頗具爭(zhēng)議性的戶型和超高容積率勸退了不少購(gòu)房者。開(kāi)盤(pán)僅收到69組認(rèn)籌，認(rèn)籌率不足三成。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年1月12日，中興路一號(hào)已售住宅套數(shù)113套，開(kāi)盤(pán)9個(gè)月去化率僅49.3%�？硕痫@示，中興路一號(hào)網(wǎng)簽銷(xiāo)售額甚至尚未達(dá)到上海樓盤(pán)銷(xiāo)售金額排行榜的入榜門(mén)檻（32.66億元）。
這意味著，均價(jià)約13萬(wàn)元的中興路一號(hào)甚至不敵均價(jià)約6.6萬(wàn)元的虹廬灣帶來(lái)的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額（32.79億元）。
跌出的身影
除了瑞安和申能，此次還有18家新面孔出現(xiàn)在權(quán)益榜單TOP 50內(nèi)。例如上海西岸開(kāi)發(fā)、恒盛地產(chǎn)、上海城投等。
有人進(jìn)當(dāng)然有人出，20家房企新上榜也意味著20家房企掉隊(duì)跌出榜單。
跌幅最大的是2019年排名第13位的金融街，其于2019年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額65.06億元，2020年跌出榜單主要由于其后續(xù)供應(yīng)無(wú)力。房天下數(shù)據(jù)顯示，金融街在上海有金融街金悅府、西郊宸章、金融街融府3個(gè)住宅項(xiàng)目，除金融街金悅府將于2021年1月開(kāi)盤(pán)外，其余2個(gè)項(xiàng)目均于2020年之前開(kāi)盤(pán)。
為了填補(bǔ)空缺，2020年11月17日，金融街以18.3億元拿下上海市寶山區(qū)BSPO-2302單元08-04、15-02地塊，樓板價(jià)25648元/平方米，溢價(jià)率11.5%。該地塊占地面積35675.4平方米，板塊內(nèi)有中集金地美蘭城項(xiàng)目，均價(jià)為44806元/平方米。
此外，富力、中信泰富、保利置業(yè)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、泰禾、星河灣、陽(yáng)光城等房企也消失在上海TOP 50中。
不僅中型房企在上海的發(fā)展存在不穩(wěn)定性，頭部房企也面臨此類(lèi)困境。
近兩年重返十強(qiáng)的世茂這幾年在上海市場(chǎng)的存在感并不強(qiáng)，2018年、2019年均無(wú)緣50強(qiáng)，2020年憑借世茂云圖項(xiàng)目以31.18億元的權(quán)益銷(xiāo)售額勉強(qiáng)躋進(jìn)榜單，位列47名。
和世茂一樣，龍湖在上海市場(chǎng)也出現(xiàn)水土不服。2018年因?yàn)樘扈币?3.36億元權(quán)益銷(xiāo)售額位列第11名后，2019年排名下滑至23名，2020年更是直接跌至48名，差點(diǎn)無(wú)緣榜單。
從權(quán)益金額下降程度來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)權(quán)益金額下跌最多，較2019年減少44.44億元，其次是上海地產(chǎn)權(quán)益金額減少34.99億元，新城控股則以19.96億元的跌幅位列第三。
2021看誰(shuí)？
2020年上海樓市已經(jīng)落幕，2021年的舞臺(tái)上，哪些房企又將有機(jī)會(huì)傾情出演？
開(kāi)年，融創(chuàng)率先發(fā)力，推出旗下高端產(chǎn)品融創(chuàng)青云壹號(hào)，項(xiàng)目以104-220平方米高層、洋房產(chǎn)品為主，總價(jià)在905萬(wàn)-2320萬(wàn)元之間，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日237套房源全部售罄。以均價(jià)每套1600萬(wàn)元計(jì)算，237套房源預(yù)計(jì)收金約38億元。同時(shí)，項(xiàng)目二批次房源預(yù)計(jì)今年年中入市，融創(chuàng)新獲取的楊浦定海項(xiàng)目與黃浦董家渡項(xiàng)目或也有望入市助力。
2020年，常年占據(jù)上海銷(xiāo)售榜單前列的萬(wàn)科聯(lián)合中建在寶山楊行連下4宗城中村改造用地，土地出讓金合計(jì)85.3億元，規(guī)劃建面合計(jì)44.1萬(wàn)平方米。同時(shí)，四季都會(huì)、萬(wàn)科萊茵半島已陸續(xù)于1月入市，多次開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科天空之城也將在今年繼續(xù)推出光之丘系列產(chǎn)品，后續(xù)儲(chǔ)備豐富。
此外，中海也多次參與舊改拿地夯實(shí)土儲(chǔ)。2020年中海中環(huán)投資聯(lián)合體在普陀真如社區(qū)、石泉社區(qū)連下3宗商辦及綜合用地，規(guī)劃建面合計(jì)38.76萬(wàn)平方米。自2018年以來(lái)，中海中環(huán)投資聯(lián)合體在普陀真如社區(qū)、石泉社區(qū)已累計(jì)獲取了7宗經(jīng)營(yíng)性用地，規(guī)劃建面合計(jì)61.6萬(wàn)平方米。
繼青浦蟠龍?zhí)斓睾�，瑞安又斥資20.96億元在青浦蟠龍路周邊競(jìng)得住宅用地及商辦用地各2宗，規(guī)劃建面合計(jì)12.27萬(wàn)平方米。同時(shí)，瑞安蟠龍?zhí)斓�、瑞虹新城十期、翠湖五集等旗下�?xiàng)目仍有充足余量待放。
金地、招商蛇口、保利也在2020年各拿下3宗宅地補(bǔ)足儲(chǔ)備。其中，招商在2020年先后從青浦大虹橋、虹口北外灘、靜安不夜城3個(gè)熱門(mén)板塊拿地，預(yù)計(jì)項(xiàng)目推出熱度不小。跌出TOP 50權(quán)益榜單的大名城也于2020年補(bǔ)充彈藥，一連拿下6宗地塊。
來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)
編 輯：chenhong
