在深圳等一線城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒每平方米十萬元、八萬元的時(shí)候,也有一些地級(jí)市的房?jī)r(jià),仍處于“白菜價(jià)”水平。
記者梳理了中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上各城市2月二手住宅平均單價(jià)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),當(dāng)前,房?jī)r(jià)最低的10個(gè)城市,分別是:鶴崗、雙鴨山、石嘴山、七臺(tái)河、張掖、博州、鐵嶺、朔州、遼源、百色。
這10個(gè)地市中,有一半位于東北地區(qū),其中黑龍江最多,分別是鶴崗、雙鴨山和七臺(tái)河。此外,吉林的遼源和遼寧的鐵嶺也在前十行列。從類型上看,這些城市主要是能源型城市,尤其是以煤炭產(chǎn)業(yè)為主。隨著能源枯竭、人口外流,不少城市也面臨著收縮局面。
位于黑龍江的鶴崗和雙鴨山,房?jī)r(jià)均低于每平方米3000元,七臺(tái)河也僅為每平方米3000元出頭。其中,鶴崗單價(jià)為每平方米2101元,“白菜價(jià)指數(shù)”最高。也就是說,買一套100平方米的房子,也只需要20萬元出頭。實(shí)際上,舊的小區(qū),尤其是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較低的棚改房,價(jià)格更低,一套房子幾萬元,單價(jià)幾百元,這樣的“白菜價(jià)”房子在近兩年曾被輿論廣泛關(guān)注。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,鶴崗是個(gè)典型的收縮型城市,房?jī)r(jià)如此之低,主要還是因?yàn)橘Y源枯竭了,產(chǎn)業(yè)本身也收縮了,人口都在外流,所以房子也就很便宜了。
根據(jù)鶴崗市的統(tǒng)計(jì)公報(bào),2019年,全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)336.4億元。年末全市戶籍總?cè)丝?8.5萬人,其中城鎮(zhèn)人口80.2萬人。相比2013年,6年來鶴崗總?cè)丝跍p少了9.3萬人,下降8.6%。另外,當(dāng)前鶴崗戶籍人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)81.4%,按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn),可以提升的空間已然較小。
一方面是人口外流、城鎮(zhèn)化率已然較高,另一方面是大量的棚改房。因此,目前鶴崗樓市的整體需求量較小,市場(chǎng)規(guī)模急劇萎縮。根據(jù)2019年鶴崗統(tǒng)計(jì)公報(bào),2019年鶴崗全市全部有開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)42戶,完成投資3.5億元,比上年下降52%;房屋施工面積80.8萬平方米,比上年下降38%;房屋新開工面積6.1萬平方米,下降74%;商品房銷售面積3.5萬平方米,下降70%,商品房銷售額1.1億元,下降66%。
同樣來自黑龍江的雙鴨山平均單價(jià)也低于3000元,位居最低房?jī)r(jià)城市第二。能源城市雙鴨山同樣面臨著人口外流和城市收縮格局。數(shù)據(jù)顯示,2019年雙鴨山全市人口出生率為4.03‰,死亡率為4.91‰,人口自然增長(zhǎng)率為-0.88‰。年末戶籍總?cè)丝跒?40.7萬人,比上年減少0.1萬人。
2019年雙鴨山房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模明顯收縮。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6.6億元,比上年下降61.7%。商品房銷售面積26.6萬平方米,下降44.7%,其中住宅銷售面積23.1萬平方米,下降45.9%;商品房銷售額6.9億元,下降47.3%,其中住宅銷售額5.7億元,下降48.4%。
七臺(tái)河同樣是一座資源枯竭型城市。根據(jù)七臺(tái)河市2019年統(tǒng)計(jì)公報(bào),2019年全市規(guī)模以上工業(yè)洗精煤產(chǎn)量649.3萬噸,比上年下降24.8%;焦炭產(chǎn)量564.3萬噸,比上年增長(zhǎng)35.3%;發(fā)電量91.7億度,比上年下降0.2%;家具47萬件,比上年增長(zhǎng)7.6%。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資3.07億元,比上年下降14.0%。商品房銷售面積12.77萬平方米,比上年下降6.7%。
吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,東北的一些資源枯竭型城市房地產(chǎn)新增需求少,主要原因還是產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá),大量人口外流。從供給層面,此類城市的棚改房多,供給多。另外,在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,企業(yè)辦社會(huì),很多國(guó)有企業(yè)給職工建房,有很多非商品化的房子,所以住房存量都比其他地方大一些。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,一方面近年來各地紛紛出臺(tái)落戶政策拉動(dòng)人群落戶,隨著各地落戶門檻不斷降低,人口流入五大城市群比例不斷提升,東北地區(qū)的人口整體呈現(xiàn)流出大于流入的格局,這在一定程度上弱化了房企投資的意愿度。另一方面東北區(qū)域的人口也在加速向沈陽(yáng)、大連、哈爾濱等大城市集中,這也導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的不平衡性加劇。
除了東北的幾個(gè)城市,其他5個(gè)城市來自中西部的5個(gè)省份,其中3個(gè)城市來自大西北地區(qū),屬于人口總量較小,土地供應(yīng)充足的城市。比如市域總面積達(dá)4萬多平方公里的張掖,2019年年末全市常住人口僅為123.76萬人,相當(dāng)于中東部一個(gè)人口大縣的規(guī)模。
目前,張掖的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)乏力。張掖市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年,全市房地產(chǎn)投資同比下降34.21%,降幅同比擴(kuò)大31.19個(gè)百分點(diǎn)。其中,甘州區(qū)房地產(chǎn)完成投資同比下降34.28%,降幅同比擴(kuò)大26.21個(gè)百分點(diǎn),占全市房地產(chǎn)投資比重為68.43%,是影響全市房地產(chǎn)投資下降的主要原因。受房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化周期長(zhǎng)、供給過剩等客觀因素影響,這一趨勢(shì)今年將繼續(xù)存在。
石嘴山的常住總?cè)丝谝仓挥邪耸嗳f人,目前城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了75%,城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)的空間已經(jīng)相對(duì)有限。作為一個(gè)資源枯竭型城市,目前石嘴山房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和,增長(zhǎng)空間十分有限,因此房?jī)r(jià)總體水平也比較低。
需要說明的是,這里統(tǒng)計(jì)的城市包括了地級(jí)及地級(jí)以上城市,包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和普通地級(jí)市,不包括縣級(jí)市。因此,一些房?jī)r(jià)較低的縣級(jí)市沒有納入統(tǒng)計(jì)。
表:十大房?jī)r(jià)最低地市(地區(qū))
來源:第一財(cái)經(jīng)
編輯:wangdc