樓盤爛尾，購房業(yè)主背上沉重房貸……如何規(guī)避這一現(xiàn)象？惠州持續(xù)強化預售資金監(jiān)管機制，應對市場風險，確保樓盤順利建設，為市民購房戴上“安全帽”。
4月14日，記者從惠州市住房和城鄉(xiāng)建設局獲悉，惠州市政府辦公室日前正式印發(fā)由該局新修訂的《惠州市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（下稱《辦法》），針對新申請預售許可的商品房預售款的收存、支取使用和監(jiān)督管理等進行細化，統(tǒng)籌構建全市統(tǒng)一的商品房預售資金監(jiān)管體系，切實保障購房市民合法權益，促進惠州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
對比2015年施行的《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》，記者注意到，新修訂的《辦法》適用層面延伸至全市范圍，這也意味著全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制正在實現(xiàn)統(tǒng)籌引導，全市“一盤棋”，助力市場有序發(fā)展。
●南方日報記者張峰
擴大適用范圍
新修訂監(jiān)管辦法適用全市范圍
據(jù)新修訂的《辦法》顯示，商品房預售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設的商品房預售給購房人，購房人依照合同約定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部購房資金。
年，惠州為應對當時的市場情況，制定《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》，在惠城區(qū)和仲愷高新區(qū)實行商品房預售資金監(jiān)督管理，有效維護了購房人和預售人的合法權益。
去年，因疫情原因，金科頤景園、藍山頤景園、金地灣等項目遲遲未開工，項目面臨爛尾風險，但由于預售資金監(jiān)管有序，購房業(yè)主權益得到保障�！凹词刮茨芤齺砥髽I(yè)注資重組，預售資金賬戶的資金也能保障有效完成房源的收尾工程實現(xiàn)交付�！比ツ昴曛校椖克鶎俚淖〗ú块T負責人談及頤景園項目時稱。
預售資金監(jiān)督機制經(jīng)過幾年時間的施行和完善，新修訂的《辦法》適用范圍進一步擴大，監(jiān)督管理范圍為全市行政區(qū)域內(nèi)所有取得預售許可的商品房項目，惠州房地產(chǎn)市場監(jiān)管正在實現(xiàn)全市“一盤棋”。
設立監(jiān)管賬戶
建立三級預售監(jiān)管資金核算賬戶
隨著《辦法》的施行，惠州將構建全市統(tǒng)一的商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)。市住建局相關負責人稱，全市將逐步推動監(jiān)管銀行按照“監(jiān)管賬戶—預售項目記賬賬戶—預售單元記賬賬戶”建立三級預售監(jiān)管資金核算賬戶。
《辦法》要求，企業(yè)申請商品房預售許可證前就應在項目所在地銀行設立監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行三方簽訂《商品房預售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》。且要求監(jiān)管銀行按約定建立監(jiān)管賬戶收存、支出臺賬，每日定時向預售資金監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶的數(shù)據(jù)信息。
具體到監(jiān)管舉措，《辦法》要求企業(yè)設立的監(jiān)管賬戶應當與商品房預售項目相對應，項目規(guī)模較大、分期開發(fā)的，每期可分別設立專用賬戶。《辦法》指出：原則上一個項目每期開設一個專用賬戶，最多不超過兩個。同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個商品房預售項目的，應當分別設立監(jiān)管賬戶。
在明確預售資金賬戶的開設原則同
時，《辦法》為保障開發(fā)企業(yè)將房源銷售款項切實存入監(jiān)管賬戶，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當將監(jiān)管賬戶的名稱、賬號、對應的銷售終端機商戶編號等信息在銷售場所《房屋銷售信息公示欄》公示。
同時，購房人應當按照與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》約定的付款方式及期限，將商品房預售房款直接存入監(jiān)管賬戶。市住建局相關負責人對此介紹，房地產(chǎn)企業(yè)不得另設賬戶收存商品房預售資金，對于已收取的購房意向金、定金等款項，都應當將其轉為商品房價款存入監(jiān)管賬戶。
近年來，惠州房地產(chǎn)市場調(diào)控實施動態(tài)檢查，預售樓盤營銷中心提示“購房市民將購房款存入預售資金監(jiān)管賬戶”已成為基礎公開信息。從今年首批檢查通報結果來看，受檢企業(yè)均能規(guī)范展示，預售資金監(jiān)管機制逐步成為各市場主體共識。
資金�？顚Ｓ�
只能用于對應樓盤項目建設
當前，房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷深化，金融政策持續(xù)收緊，融資成本有所提高，銷售回款成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和擴大開發(fā)的命脈。購房資金存入預售資金監(jiān)管賬戶后如何有序使用成為關注焦點。
《辦法》指出，存入監(jiān)管賬戶的預售款在項目竣工之前只能用于項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款、法定稅費以及監(jiān)理、設計、檢測等工程建設費用。
“監(jiān)管賬戶的資金必須確保�？顚Ｓ茫玫巾椖康拈_發(fā)建設和優(yōu)化完善，必須首先確保賬戶對應的樓盤項目建設，不得挪作他用�！笔凶〗ň址康禺a(chǎn)市場監(jiān)管科相關負責人介紹，該項機制既能夠讓企業(yè)及時回籠資金用于項目建設，又能夠有效維護購房群眾合法權益，防止建設資金挪作他用導致后續(xù)建設和配套設施資金不足，項目爛尾。
“項目投資的大頭都是在建設前期，達到預售條件后的后期建設費用并不多，監(jiān)管賬戶大部分資金實際上用不上�！币婚_發(fā)企業(yè)負責人認為，即使這樣，在市場低谷的時候預留資金應對風險是需要的。
如何應對？《辦法》提出，分階段設置資金預留額度，有效提高企業(yè)資金的利用效率。結合規(guī)劃驗收至不動產(chǎn)首次登記階段時間跨度較大的情況，商品房預售資金進入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售、規(guī)劃驗收、竣工驗收備案三個階段，可以分別留存銷售總金額10%、8%、5%的資金，項目辦理不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請解除賬戶監(jiān)管。
具體到各個階段，《辦法》明確，監(jiān)管項目預售后至規(guī)劃驗收前，資金按項目銷售總金額的10%留存；規(guī)劃驗收后至竣工驗收備案前，按銷售總金額的8%留存；竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，按銷售總金額5%計算留存。不動產(chǎn)首次登記后可申請解除監(jiān)管。
需要注意的是，該《辦法》還提出若在項目竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，賬戶內(nèi)留存資金超過規(guī)定留存額度，企業(yè)還可申請支付預售前已支付的工程建設費用、法定稅費、監(jiān)管項目占地范圍分攤的土地購置費用以及營銷費用，其中營銷費用不超過銷售總金額3%。而辦理在建工程抵押項目，若抵押貸款未存入監(jiān)管賬戶，抵押貸款需抵扣監(jiān)管部門同意使用預售資金。
“強化資金監(jiān)管兜底潛在的市場風險，同時精細化各節(jié)點的留存比例釋放資金活力，對于市場良性發(fā)展有積極意義�！被葜輼鞘匈Y深策劃人、天策行機構創(chuàng)始人李建鋒表示。
賬戶實時監(jiān)管
違規(guī)房企將被降低開發(fā)資質
“預售資金監(jiān)管是為企業(yè)加了‘緊箍咒’，為購房市民戴上‘安全帽’。開發(fā)企業(yè)為了快速發(fā)展往往會忽視市場風險，該監(jiān)管機制就是一種兜底，保障市民的權益�！笔凶〗ň窒嚓P負責人介紹，《辦法》對于資金的存入和使用規(guī)范依據(jù)明確，該局將嚴抓落實，嚴厲打擊違規(guī)行為，維護市場穩(wěn)定發(fā)展。
具體到懲處措施，《辦法》顯示，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收存、使用商品房預售資金的，處以違法使用款項10%—20%的罰款。
對于企業(yè)在商品房預售資金收存、使用過程中提供虛假資料的，應進入監(jiān)管賬戶的商品房預售資金與實際進賬存在較大差異的以及認定應當暫停辦理的其他情形的，監(jiān)管部門將責令限期改正，其間暫停辦理監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預售資金的使用申請，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質，并記錄企業(yè)行為信息。
同時，結合惠州房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管體系，企業(yè)經(jīng)營行為還將切實與預售資金監(jiān)管相掛鉤，違規(guī)行為將列入信用檔案。
《辦法》還將建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為部門間通報制度，對違法違規(guī)記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業(yè)，監(jiān)管部門加強企業(yè)及其關聯(lián)項目預售資金的收存與使用監(jiān)管。
對于出現(xiàn)提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預售資金的施工單位、監(jiān)理單位，《辦法》明確違規(guī)行為將被計入企業(yè)的行為記錄和誠信檔案，并依法對相關責任單位和責任人予以查處。
市住建局相關負責人介紹，將切實加強對監(jiān)管項目預售資金使用的管理，充分利用商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)對資金實施實時監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)預售資金使用異常的，會立即責令改正，實施聯(lián)合懲戒機制予以嚴厲查處。
來 源： 南方日報
編 輯：liuy
