償債高峰期再度來臨,債務(wù)違約事件仍時有發(fā)生,繼續(xù)影響著房地產(chǎn)行業(yè)銷售、開工以及投資拿地等。債務(wù)違約引發(fā)的房企信用評級下調(diào)仍在持續(xù),整體融資規(guī)模仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。綜合多家第三方機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,2022年上半年,房企合計融資額同比下滑超過50%。
“上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境仍難言顯著改善!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向記者表示,這主要受到投資人較為審慎、房企流動性壓力猶存的影響,大部分民營房企融資難度仍然較大。
非銀類融資規(guī)模縮水過半
據(jù)中指研究院監(jiān)測,2022年1月份至6月份,房企共實現(xiàn)非銀類融資(非銀行金融資機構(gòu)融資)4825億元,同比下降56.5%,與2021年下半年相比下降26.4%。
其中,信用債發(fā)行規(guī)模為2518.0億元,同比下降24.2%,占總?cè)谫Y規(guī)模的52.2%;海外債發(fā)行規(guī)模僅為169.3億元,同比大幅下降91.1%,占總?cè)谫Y規(guī)模的3.5%,較上年同期下降了13.7個百分點;信托融資規(guī)模為694.6億元,同比大幅下降79.6%,占總?cè)谫Y規(guī)模的14.4%,較上年同期下降了16.3個百分點。
在海外債方面,2月份和5月份均無新發(fā)行債券,其余月份僅有個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)有能力發(fā)行海外債。此外,上半年通過交換要約重新上市的海外債余額達352.2億元。
對此,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示,對于資產(chǎn)質(zhì)量尚可,短期流動性承壓的房企,提前與債權(quán)人溝通、商議展期,可避免觸發(fā)交叉違約條款,以時間換取資金周轉(zhuǎn)的空間。但為獲得債權(quán)人同意,房企往往提出支付同意費、提高票面利率等,雖然暫緩了短期償債壓力,卻加重了利息負擔,長期債務(wù)壓力并未緩解。
在此背景下,部分企業(yè)采用備用信用證作為增信措施,既提升了海外債成功發(fā)行的概率,也一定程度上降低了發(fā)行利率,在當前海外融資渠道幾近關(guān)閉的環(huán)境下,起到了緩解行業(yè)信用惡化的作用。
在信托融資方面,上半年平均單月融資僅115.8億元。“這與去年以來多家房企發(fā)生信托違約有關(guān),導(dǎo)致審核更為嚴格謹慎,成功概率降低,整體融資規(guī)模大減。”陳霄如是稱。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示,當下,房企融資渠道已經(jīng)轉(zhuǎn)向以境內(nèi)融資為主,有能力的房企需盡快調(diào)整融資團隊,嘗試在相關(guān)政策鼓勵的融資領(lǐng)域發(fā)力。
適應(yīng)新周期下的融資模式
可喜的是,在供應(yīng)鏈ABS融資、信用債以及并購融資方面,房地產(chǎn)行業(yè)融資迎來了新轉(zhuǎn)機。
據(jù)中指研究院監(jiān)測,今年上半年,供應(yīng)鏈ABS融資規(guī)模為1443.7億元,占總?cè)谫Y規(guī)模的29.9%,較上年同期上升7.8個百分點。陳星表示,由此可見,持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段,成為房企盤活資產(chǎn)、補充資金的重要手段,房企同時也能從多元化經(jīng)營中收益。
更重要的是,今年上半年,信用債發(fā)行規(guī)模為2518.0億元,同比下降24.2%,環(huán)比上升16.2%,是唯一環(huán)比出現(xiàn)正增長的融資渠道。從增速看,單月同比降幅有收窄趨勢,5月份甚至同比增長33.5%。但值得注意的是,上半年,房地產(chǎn)信用債發(fā)行主體以央企、地方國企為主,占上半年發(fā)行總額的89%,受出險企業(yè)增多影響,民營房企的債券發(fā)行規(guī)模仍大幅下降。
除此之外,符合融資政策導(dǎo)向的債券發(fā)行規(guī)模攀升。比如,2022年上半年共有7家房企發(fā)行并購債融資91.2億元;在“雙碳”目標加持下,房企積極推動綠色建筑、綠色金融,上半年共發(fā)行綠色債融資63.8億元。同時,部分券商通過參與創(chuàng)設(shè)信用保護工具,協(xié)助民營房企打通公開市場融資渠道。5月份以來,龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股、旭輝控股等被選定為示范民營房企,采用信用保護工具,分別成功發(fā)行信用債,實現(xiàn)融資39億元。
“房企過去以高杠桿撬動高速擴張的‘隱雷’尚未排完,7月份、8月份年內(nèi)第二個償債高峰已至,房企信用債償債壓力仍較大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,在抓住市場出現(xiàn)回暖趨勢之際加速推盤回籠資金之外,房企仍需在未出現(xiàn)債務(wù)違約之前積極適應(yīng)新的融資環(huán)境,在政策鼓勵的相關(guān)領(lǐng)域,憑借自身業(yè)務(wù)及當下的信用評級去拓展融資。
“從融資渠道看,信用債將繼續(xù)保持發(fā)行韌性,成為非銀融資的最主要渠道;海外債、信托復(fù)蘇信號很弱,房企應(yīng)當以保證債務(wù)償還、避免違約為主;有自持物業(yè)的房企可抓住商業(yè)地產(chǎn)ABS的發(fā)行窗口,通過盤活資產(chǎn)補充資金。”陳星表示,有能力的企業(yè)應(yīng)當抓住當前不同渠道的窗口期,根據(jù)自身情況補充資金,盡快適應(yīng)新周期下的融資模式。
陳星預(yù)計,隨著銷售端逐漸好轉(zhuǎn),市場信心將逐漸回升,加上政策端對合理融資需求的支持,接下來融資環(huán)境將會好于上半年,但從政策端傳遞至房企端仍需要一定時間,并且行業(yè)分化態(tài)勢將會繼續(xù)深化,部分優(yōu)質(zhì)民營房企將率先獲得融資,而債務(wù)壓力大、現(xiàn)金流緊張的部分房企仍有債務(wù)違約風險。
來 源:證券日報
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