6月份，核心城市二輪集中供地紛紛開啟。從機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截至6月末百強房企拿地銷售比為0.16,投資依然保持謹慎。值得關注的是，50強房企中有三成房企尚未拿地。在投資保持謹慎的狀態(tài)下，上半年百強房企投資中，有八成以上投資金額匯聚于集中供地城市。那么減少拿地的房企做什么去了？記者調查發(fā)現(xiàn)，進入代建、共建賽道的房企越來越多。
從兩家代建上市企業(yè)綠城管理和中原建業(yè)的年報來看，2021年其凈利潤增速分別為31.9%及13%，新簽約建筑面積持續(xù)增長，綠城管理及中原建業(yè)2021年分別同比增長21.8%及16.8%。
第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇表示，從拿地格局的變化來看，其實開發(fā)主體對市場供求關系的影響不大，目前的代建多是利用良好的品牌和成熟的產(chǎn)品線向一些擁有良好的土地資源，但需要開發(fā)解決方案，產(chǎn)品無法產(chǎn)生溢價的土地持有方賦能，以此產(chǎn)生“1+1＞2”的效果。
可以看到，進入代建賽道的房企越來越多。旭輝集團于2021年宣布成立旭輝建管，正式進軍代建領域。作為旭輝輕資產(chǎn)管理領域的又一新賽道，旭輝建管在短時間內便呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。截至2022年6月底，旭輝建管累計在管項目35個，分布在上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、蘇州等重點城市，累計在管總建面超700萬平方米。其中2022年新獲取項目中，政府代建（含國資平臺）項目4個、商業(yè)代建（含管理咨詢）項目21個、資本代建項目4個，實現(xiàn)了商業(yè)代建、資本代建、政府代建及企業(yè)總部等業(yè)務模式的突破。旭輝控股執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁、旭輝建管董事長陳東彪表示，代建將是旭輝未來大力發(fā)展的輕資產(chǎn)業(yè)務之一，相信旭輝在未來幾年，能夠成為代建行業(yè)的重要一員。
根據(jù)中指院的研究數(shù)據(jù)顯示，至少已有萬科、旭輝、金地、建發(fā)、朗詩、保利、招商蛇口、龍湖、華潤置地等30多家品牌房企入局加大了代建業(yè)務的投入。2021年中國代建行業(yè)的滲透率為4.8%，而按照歐美國家近30%的滲透率預估，中國代建行業(yè)仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場前景可觀。
投資開發(fā)分離 “代建”迎來新風口
“我們公司投拓拿地部門精簡了不少，以后會加大力量發(fā)展代建業(yè)務�！苯�，一位頭部房企的相關負責人這樣對記者表示。事實上，地產(chǎn)代建在十年前就存在，而這兩年，越來越多房企入局，讓代建賽道變得熱鬧起來。
代建的升溫還是源于樓市市場行情的變化。從土地市場來看，央企國企、城投公司這兩年成為拿地主力軍，加上市場還有不少不良資產(chǎn)需要處置，如果碰到投資開發(fā)相分離的情況，帶來了代建的大量需求，代建模式迎來新的風口。同時，2022年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，各地新籌集建設的保障性住房數(shù)量持續(xù)增長。要完成這種規(guī)模宏大的民生工程，也需要代建方參與建設，這些都為代建行業(yè)的發(fā)展提供了機遇。
品牌房企盯上“代建+代銷”業(yè)務
從海外成熟房地產(chǎn)市場來看，房企業(yè)務重心從前端開發(fā)向后端服務轉移，由開發(fā)商向服務商轉型是必然趨勢，在尋找第二增長曲線過程中，代建是重要的服務方向，而作為當下房企向輕資產(chǎn)領域轉型的主要方向，擁有充足的發(fā)展空間。
業(yè)內人士表示，代建業(yè)務正在不斷吸引新的入局者，但就目前整體情況而言，國內的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段，還沒有像物管、商管那樣形成分拆上市潮，目前孕育出來的代建上市企業(yè)只有兩家。
代建行業(yè)最初興起于政府代建，政府通過采用直接委托或招標等方式，將非經(jīng)營性政府投資項目委托給一些專業(yè)項目管理公司進行建設管理，而后逐步發(fā)展成為現(xiàn)在的政府投資項目代建制�，F(xiàn)在代建已經(jīng)成為由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開發(fā)能力和建設經(jīng)驗的受托方進行部分或全程參與融資、設計、開發(fā)、管理及服務，最終實現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。
延伸出來的銷售物業(yè)代建除了輸出管理，其實更是借代建方的品牌形成比自身品牌價值更高的溢價。所以，不少品牌價值較高的房企都盯上了代建+代銷業(yè)務，除了管理費，還可獲得品牌費和銷售分成。
【前景觀察】
輕資產(chǎn)模式的代建入局易，做好難
按照典型頭部的幾大代建企業(yè)的分類，代建業(yè)務主要以三類：商業(yè)代建、政府代建、資方代建。政府代建的費用來自財政撥款，如學校、醫(yī)院等基礎設施項目，或者是保障性住宅。商業(yè)代建的費用來自項目銷售所得，但這并不意味著商業(yè)代建收入一定與銷售情況掛鉤。以中原建業(yè)為例，其商業(yè)代建項目以面積乘單價的方式計費，收入是定額的。
在房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化的情況下，代建的模式更加多元化，也成為進入資產(chǎn)處置類項目的方式。比如，藍綠雙城就以“共建”創(chuàng)新探索“資管+建管+數(shù)管+運管”的發(fā)展模式。藍綠雙城的相關負責人對記者表示，從去年6月份以來通過攜手信托、金融機構，深度參與存量、變量、增量三類市場。今年以來新落地了上海大興街項目、廣州佳兆業(yè)項目、天津中鐵項目、成都交投項目、長沙奧萊項目等。
業(yè)內人士表示，代建作為輕資產(chǎn)模式運作的模式而受到推崇，具有利潤低、利潤率高的特征。一是可以規(guī)避拿地資金的支出，幫房企抵御市場降溫周期的風險；二是從財務角度，代建服務毛利較高，對改善企業(yè)財務結構具有積極作用。但代建入局易，做好難，從多年的發(fā)展只有兩家企業(yè)上市，叩開資本的大門就可見一斑。
代建的核心競爭力是融資、設計、開發(fā)、管理服務的綜合能力，與委托方相比，能把項目做出銷售溢價。目前，商業(yè)代建也一樣受到整體房地產(chǎn)市場調整的影響，而政府代建從需求到落地的增長幅度還待觀察。但可以肯定的是，隨著更多房企的加入，代建市場這片“藍�！�，競爭也更加激烈。
來源：廣州日報
編輯：wangdc
