優(yōu)質(zhì)土地獲取難,存量資產(chǎn)更受關(guān)注
物流地產(chǎn)在前期“跑馬圈地”的快速發(fā)展中,存量已達(dá)到一定的量級(jí),據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)平臺(tái)收錄數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)存量已超過(guò)1.4億㎡。高標(biāo)倉(cāng)在前期規(guī)劃建設(shè)同質(zhì)化程度高,地理位置是影響其發(fā)展的關(guān)鍵,因此選址拿地是核心。當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地段的土地有限,另一方面近年來(lái)受城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)整,加上倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)本身特性的影響,政府傾向于引入 “三高”企業(yè),即高科技、高產(chǎn)值、高稅收的企業(yè)。優(yōu)質(zhì)土地獲取難讓物流地產(chǎn)商發(fā)展受限,物流地產(chǎn)新增供應(yīng)增速放緩,更多關(guān)注存量市場(chǎng)。
收購(gòu)、并購(gòu)整合物流地產(chǎn)成主流
受國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地限制和城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型等需求的影響,獲取優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流一手用地難度加大,主流的物流地產(chǎn)商在過(guò)去幾年,頻頻通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大物流倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模,這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)逐步從增量市場(chǎng)高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展階段,物流地產(chǎn)進(jìn)入存量整合階段。
表 1 部分物流地產(chǎn)收購(gòu)、并購(gòu)事件
數(shù)據(jù)來(lái)源:公開(kāi)資料 物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院整理
物流地產(chǎn)市場(chǎng)承壓,轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行
物流園區(qū)的盈利主要來(lái)自三個(gè)方面,即租金收入、增值服務(wù)收益其他收益。其中租金收入是物流地產(chǎn)主流的收入方式,也是相對(duì)穩(wěn)定的資金來(lái)源,通常高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)租賃年租金漲幅在2%~5%。當(dāng)前,三年新冠疫情給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊尚未完全消退,“消費(fèi)降級(jí)”的概念不斷被提及,倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求的三駕馬車電商、三方物流、高端制造業(yè),受消費(fèi)弱復(fù)蘇的影響,從2022年第一季度到2023年第二季度,新增倉(cāng)儲(chǔ)需求有限,五大城市群整體平均租金均呈下降的態(tài)勢(shì),市場(chǎng)承壓。
圖 1 五大城市群2022年Q1~2023年Q2物流地產(chǎn)平均租金情況
數(shù)據(jù)來(lái)源:物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院
物流地產(chǎn)在前期發(fā)展過(guò)程中,行業(yè)準(zhǔn)入門檻相對(duì)不高,高標(biāo)倉(cāng)又具備較高的可復(fù)制性,導(dǎo)致規(guī);l(fā)展時(shí)期同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,功能設(shè)施和盈利模式較為單一。近幾年受到全球經(jīng)濟(jì)下行、貿(mào)易摩擦和新冠病毒疫情的影響,不少租戶縮短租賃面積和租賃周期,傳統(tǒng)依靠收租的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不能滿足企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨困難,迫切需要拓展新的業(yè)務(wù)模式和盈利點(diǎn),轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行。
物聯(lián)云倉(cāng)助力物流地產(chǎn)存量運(yùn)營(yíng)提升
企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力決定企業(yè)能否通過(guò)提高出租率實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張。與傳統(tǒng)的物業(yè)公司和招商代理公司相比,物聯(lián)云倉(cāng)擁有的大數(shù)據(jù)平臺(tái)、智慧園區(qū)系統(tǒng),能更好地運(yùn)用科技手段,為客戶提供一站式、標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)管理服務(wù),實(shí)現(xiàn)物流與數(shù)字化、智能化的有機(jī)融合
圖 2 物聯(lián)云倉(cāng)物流園區(qū)資產(chǎn)服務(wù)內(nèi)容
三階段、全方位、立體化構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
項(xiàng)目立項(xiàng)階段
物聯(lián)云倉(cāng)根據(jù)項(xiàng)目需求,進(jìn)行從市場(chǎng)研判到風(fēng)險(xiǎn)防控的全流程咨詢服務(wù),提供項(xiàng)目研究規(guī)劃報(bào)告,提高項(xiàng)目決策的科學(xué)性和針對(duì)性。業(yè)務(wù)涵蓋區(qū)域物流、物流節(jié)點(diǎn)和企業(yè)物流,囊括公路、鐵路、港口等物流基礎(chǔ)設(shè)施,涉及電商、大宗、食品、服飾、應(yīng)急、化工等細(xì)分領(lǐng)域。服務(wù)產(chǎn)品包括市場(chǎng)調(diào)研、行業(yè)分析、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、智慧園區(qū)設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商代理等。
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段
針對(duì)物流園區(qū)運(yùn)營(yíng),依托自主開(kāi)發(fā)的智慧園區(qū)SaaS系統(tǒng),構(gòu)筑智慧運(yùn)營(yíng)中心(IOC),提供全方位、高水平的一站式數(shù)字化物業(yè)管理服務(wù),在物業(yè)服務(wù)中融入智能化平臺(tái),實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)統(tǒng)管,一庫(kù)統(tǒng)計(jì),一屏統(tǒng)觀,一鍵統(tǒng)辦”,促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展,全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,推動(dòng)物業(yè)增值運(yùn)營(yíng)。
圖片3 物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字化招商資源
此外物聯(lián)云倉(cāng)具備專業(yè)化招商團(tuán)隊(duì),從開(kāi)端解決招商難題。根據(jù)品牌賦能的要求,物聯(lián)云倉(cāng)將協(xié)助客戶開(kāi)展VI設(shè)計(jì)和形象展示策劃,并可以授權(quán)項(xiàng)目使用物聯(lián)云倉(cāng)的品牌或標(biāo)識(shí),開(kāi)展高質(zhì)量的線上線下的項(xiàng)目宣傳和推廣,實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)的招商,招租率優(yōu)于行業(yè)平均水準(zhǔn)。
同時(shí),物聯(lián)云倉(cāng)擁有頂級(jí)的物流倉(cāng)儲(chǔ)大數(shù)據(jù)云平臺(tái),構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的大數(shù)據(jù)基石,形成了立體、高滲透的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò),可以提供全量、多維、動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)服務(wù),幫助客戶準(zhǔn)確及時(shí)完整地掌握項(xiàng)目周邊競(jìng)品信息和區(qū)域市場(chǎng)狀況。
圖 4 物聯(lián)云倉(cāng)立體、高滲透的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)
項(xiàng)目成熟階段
物聯(lián)云倉(cāng)擁有完善的倉(cāng)儲(chǔ)大數(shù)據(jù)平臺(tái)和成熟的渠道資源,能夠?yàn)槲锪鲌@區(qū)提供賣方代理服務(wù),完善項(xiàng)目退出機(jī)制,幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)部分或全部資產(chǎn)變現(xiàn),推動(dòng)行業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,物聯(lián)云倉(cāng)提供的物流園區(qū)全生命周期的物流資產(chǎn)服務(wù),采用更加靈活多變服務(wù)方式,豐富和提升物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容及水平,助力企業(yè)在物流地產(chǎn)市場(chǎng)上不斷增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。