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深圳擬規(guī)定:“釘子戶”可由政府實(shí)施個(gè)別征收
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-7-22 9:04:18
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[提要]《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見(jiàn)稿)》近日在市人大常委會(huì)網(wǎng)站上公開(kāi)征求意見(jiàn),提出了破解難題的新思路——當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的,市、區(qū)政府可以對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。

  只要一戶不同意,舊改項(xiàng)目就“難產(chǎn)”。這道難題一直困擾著深圳的城市更新項(xiàng)目!渡钲诮(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見(jiàn)稿)》近日在市人大常委會(huì)網(wǎng)站上公開(kāi)征求意見(jiàn),提出了破解難題的新思路——當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的,市、區(qū)政府可以對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。

  以特區(qū)立法破解城市更新“拆遷拉鋸戰(zhàn)”

  在新增居住用地極為有限的情況下,城市更新項(xiàng)目已成為深圳商品房供應(yīng)的重要來(lái)源。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2012年以來(lái),我市城市更新供應(yīng)用地連續(xù)多年超過(guò)200公頃。

  早在2009年,深圳出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》,在全國(guó)率先提出“城市更新”概念,明確了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”等原則,正因如此,一直以來(lái)深圳的城市更新市場(chǎng)化程度居全國(guó)之首。然而,與全國(guó)其他地方一樣,“拆遷難”成為制約更新改造項(xiàng)目順利推進(jìn)的重大瓶頸。當(dāng)前,我市的城市更新項(xiàng)目,絕大部分處于停滯狀態(tài),曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”令政府、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主等多方陷入“多輸”困局。

  此次立法醞釀多年,旨在運(yùn)用特區(qū)立法權(quán)進(jìn)行創(chuàng)新和變通,破解城市更新拆遷難題。

  舊住宅區(qū)滿20年方可申報(bào)更新

  根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》,合法舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)建筑物建成年限15年以上,住宅區(qū)建筑物建成年限20年以上,且滿足下列條件之一可以申報(bào)更新:(一)需落實(shí)規(guī)劃的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施;(二)年久失修或經(jīng)維修后仍無(wú)法滿足使用要求,存在嚴(yán)重安全隱患;(三)使用功能不齊全,配套設(shè)施不完善,經(jīng)評(píng)估后亟須拆除重建的。對(duì)于建成年限不足的舊工業(yè)區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)、舊住宅區(qū),經(jīng)鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的,經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后可以納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃。

  申報(bào)城市更新單元計(jì)劃時(shí),舊住宅區(qū)所在地塊,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的業(yè)主同意。自發(fā)布征集意愿公告之日起12個(gè)月內(nèi)未達(dá)到城市更新意愿要求的,3年內(nèi)禁止納入城市更新單元計(jì)劃。

  補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于套內(nèi)面積1:1

  補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是城市更新中大家十分關(guān)注的問(wèn)題。當(dāng)前,我市舊改中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商,并通過(guò)簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。為了合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,《征求意見(jiàn)稿》規(guī)定了法定最低搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。

  其中,舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的,按照套內(nèi)面積不少于1∶1的比例進(jìn)行補(bǔ)償,產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致不足的,由市場(chǎng)主體按照該項(xiàng)目商品房備案銷售價(jià)賠償;超出面積誤差在3%以內(nèi)的,物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房?jī)r(jià);采用異地產(chǎn)權(quán)置換的,安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算;采用貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的,按照套內(nèi)面積1∶1或者建筑面積1∶1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。

  開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)駐舊住宅區(qū)征集舊改意愿

  實(shí)踐中,一個(gè)甚至幾個(gè)開(kāi)發(fā)商私自進(jìn)入小區(qū),開(kāi)展舊改愿意征集,擾亂市場(chǎng)秩序等行為時(shí)有發(fā)生!墩髑笠庖(jiàn)稿》就此專門規(guī)定,舊住宅區(qū)的更新由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)申報(bào),企業(yè)不得擅自在舊住宅區(qū)開(kāi)展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期工作,否則可被處以200萬(wàn)元以上300萬(wàn)元以下罰款。

  舊住宅區(qū)城市更新規(guī)劃批準(zhǔn)后,區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織制定搬遷安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案,經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上的物業(yè)權(quán)利人同意后,公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體,由選定的市場(chǎng)主體與所有物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷安置協(xié)議。

  搬遷協(xié)議簽訂超過(guò)95% 政府可啟動(dòng)個(gè)別征收

  根據(jù)當(dāng)前的規(guī)定,必須100%業(yè)主、100%的面積同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能確認(rèn)實(shí)施主體。在利益訴求多元化的現(xiàn)實(shí)中,要求取得100%的業(yè)主同意補(bǔ)償安置方案十分困難。這種制度也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。

  針對(duì)搬遷難,《征求意見(jiàn)稿》創(chuàng)設(shè)性地提出 “個(gè)別征收+行政訴訟”的解決方案。當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的,市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對(duì)征收決定不服的,可以向人民法院提起行政訴訟。

  市人大常委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,城市更新改造是城市規(guī)劃實(shí)施的組成部分,改造的目的主要是消除有關(guān)安全隱患或者進(jìn)一步完善城市功能,優(yōu)化片區(qū)以及周邊單位、居民的生產(chǎn)生活環(huán)境,符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。

  同時(shí),為了進(jìn)一步約束政府的征收行為,避免過(guò)大的自由裁量空間,確保征收決定公平公正、合理合法,《征求意見(jiàn)稿》提出,政府實(shí)施個(gè)別征收的,按照套內(nèi)面積1∶1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。政府實(shí)施個(gè)別征收取得的物業(yè)權(quán)利,在不低于原有搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,由政府相關(guān)部門與市場(chǎng)主體重新協(xié)商簽訂補(bǔ)償方案。

  來(lái)源:深圳特區(qū)報(bào)

編輯:wangdc

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