城市更新過程中的“硬骨頭”，被黃埔區(qū)火村舊改項目組迎面撞上了。
規(guī)則要求簽約率達(dá)八成才能拆建，但3000多戶居民里，讓2400多戶答應(yīng)簽約談何容易？村民擔(dān)心工程“爛尾”而不愿動遷，如何做通其思想工作？村改中一個環(huán)節(jié)卡殼影響后續(xù)流程怎么辦？
這些問題曾是火村面臨困境的冰山一角�；鸫宓某鞘懈码y題，也是黃埔乃至廣州的“通病”。作為全國首個區(qū)級“三舊”改造改革創(chuàng)新試點，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)連續(xù)三年在全市“三舊”改造工作年度考核中排名第一。同時，該區(qū)也更早進(jìn)入了改革深水區(qū)。
今年6月，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)提出“確保三年、力爭兩年完成全區(qū)66條舊村改造拆遷任務(wù)”�！按媪繒r代的土地資源供給側(cè)改革正在路上。”廣州開發(fā)區(qū)黨工委委員、管委會副主任黃東說：“我們強(qiáng)化政策創(chuàng)新，加快挖潛存量，探索了出一套黃埔‘方法論’。”
疏通拆建“中梗阻”
實現(xiàn)“簽一片、拆一片、建一片”
新房在原本屬于雜亂村舍的土地上，如雨后春筍般迅速生長。新樓封頂之后，樓內(nèi)四層的三種房型，被裝修成樣板屋�；鸫宕迕癫栌囡埡髞淼叫聵枪さ�，常會光顧未來居舍的樣板房。不知不覺間，整村簽約率從去年的五成，躍升至當(dāng)下的97%。
“我們索性把樣板房建在新樓里，這樣居民就不必?fù)?dān)心‘樣板’無法‘成真’。”負(fù)責(zé)火村改造項目的珠光城市更新集團(tuán)副總裁楊中萬笑言，首批29萬平方米復(fù)建房按每戶一套的比例建設(shè)，每家都能至少分得一套住房。
火村首批復(fù)建房如火如荼建設(shè)
火村首批復(fù)建房如火如荼建設(shè)的同時，200間老年安置房率先在該村另一處土地上落成。村內(nèi)70歲以上的老人可在這批房內(nèi)原地安置。老年安置房多為28平方米的屋子，少數(shù)48平方米的套間供應(yīng)給需要陪護(hù)的老人。每位老人可享受一日三餐，在此居住不另收水電費。
很多地方，老人外出尋找新租房相對困難。解決老人的居住問題，是提升舊改拆遷率的前提。“況且很多宅基地是在老人名下。”楊中萬說：“因此我們會優(yōu)先建好老年安置房。建的同時開展其他片區(qū)的簽約、拆遷工作。這就是黃埔通行的‘拆建并舉’策略�！�
2019年9月，黃埔區(qū)發(fā)布的“城市更新10條”政策，提出“快批、快拆、快建”目標(biāo)。為此，該政策提出的多項突破性舉措，為全省“三舊”改造提供了可復(fù)制、可推廣的制度性成果。
除了“拆建并舉”外，“城市更新10條”還設(shè)置了“靈活分片、動態(tài)調(diào)整”的原則，實現(xiàn)“簽一片、拆一片、建一片”，有效破解項目改造方案批復(fù)后批而不拆、拆不徹底、拆后不建的問題。
“以往的政策要求簽約率達(dá)八成方可拆遷，戶數(shù)較多的地區(qū)實現(xiàn)這樣的簽約率并不容易�！睆V州開發(fā)區(qū)城市更新局總工程師黃錦華介紹：“黃埔區(qū)另辟蹊徑，在鐵板的規(guī)定上做出了突破�；鸫寰褪遣扇》制灱s的方式，當(dāng)某一片區(qū)的簽約率達(dá)標(biāo)即可動拆�！�
助推工程節(jié)奏的“城市更新10條”也為舊改營造了良好輿論環(huán)境。一般來說，征拆工作拖得越久，謠言四起的可能性就越大。這種情形會加深簽約難度，從而造成惡性循環(huán)�！叭惺讋�(chuàng)的‘三快’機(jī)制，最終將實現(xiàn)政府、村集體、開發(fā)商、村民四方共贏。”黃錦華說。
黃埔下一步計劃從強(qiáng)化計劃管控規(guī)范拆遷行為、強(qiáng)化政策創(chuàng)新推動簡政放權(quán)等三個方面來推進(jìn)城市更新改造。
據(jù)廣州開發(fā)區(qū)城市更新局黨組書記、局長侯奔介紹，城市更新改造主體需嚴(yán)格按照黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)舊村改造補(bǔ)償安置方案模板編制補(bǔ)償安置方案，不得擅自突破政策原則和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償安置方案未經(jīng)街鎮(zhèn)審核和備案并征得城市更新局同意、未按程序經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決通過的，一律不得開展拆遷工作。
最近，該區(qū)將出臺“城市更新10條”2.0升級版。未來還將爭取更多權(quán)限下放。侯奔表示，結(jié)合該區(qū)向省爭取“綜合性授權(quán)”改革相關(guān)權(quán)限，將爭取承接省的“三舊”改造標(biāo)圖建庫審批權(quán)限，為黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)“三舊”改造爭取更大的主動權(quán)。
城市更新“攜手行”
“以建促拆”讓學(xué)校與項目一起來
現(xiàn)有3000多孔姓人口的暹崗村是目前廣州市最大的孔子后裔自然村。然而，村子里有限的教育資源，成了當(dāng)?shù)卮迕耖L久以來的“心病”。
暹崗村舊改項目將引進(jìn)華南師范大學(xué)附屬黃埔實驗學(xué)校
“我們村沒有自己的學(xué)校，孩子們享受到的教育資源還是相鄰片區(qū)學(xué)校的分�！S埔區(qū)玉樹小學(xué)暹崗分校。”一位村民表示：“在孔子后裔聚居的地方，這不能不說是個遺憾”。
如今，轉(zhuǎn)機(jī)來了。暹崗村舊改完成后，當(dāng)?shù)貙⒁M(jìn)華南師范大學(xué)附屬黃埔實驗學(xué)校。該校坐落于大壯名城內(nèi)，共設(shè)幼兒園36個班、九年一貫制學(xué)校72個班，全部采取公立辦學(xué)模式，未來在校生人數(shù)將達(dá)到5000人。
該校進(jìn)駐當(dāng)?shù)貙O大提升暹崗舊改的配套水平�！鞍从媱澋矫髂昵锛�，學(xué)校就正式開始招生�！比宋锝榻B謝斌明顯感到，此消息一出，暹崗村舊改的推進(jìn)速度加快了。村里人為了孩子的教育，多次做尚未搬遷住戶的工作。
然而，由于校址所在地有一處用地正在辦理報批，按常規(guī)需要取得批復(fù)后，才能繼續(xù)施工。“一旦建設(shè)工程規(guī)劃許可證遲遲出不來，建校節(jié)奏就會被打亂，進(jìn)而影響招生�！敝x斌的擔(dān)心源自他所經(jīng)歷的另一件事。
之前暹崗項目北邊有一處100多平方米的土地需變更用
地性質(zhì)。但建設(shè)方等了一年多，審批手續(xù)才陸陸續(xù)續(xù)走完�！吧洗蝺H是100多平方米，這次涉及的面積更大�！弊屩x斌欣慰的是，黃埔區(qū)后來通過“承諾制信任審批、容缺審批、并聯(lián)審批”，實行流程再造加快了審批進(jìn)程。
“我們將現(xiàn)行流程中耗時最長的手續(xù)，從原來的串聯(lián)流程中分離出來，避免了一個環(huán)節(jié)卡殼，整個工程受阻的情況�！焙畋冀忉尫Q，建設(shè)審批環(huán)節(jié)從以往的60項壓縮為3項，審批時間最快將從1年半壓縮到3個月。
宛如“及時雨”一般的改革，讓華南師范大學(xué)附屬黃埔實驗學(xué)校的開工如期進(jìn)行�！叭萑睂徟恍杞值莱雒孀鰮�(dān)保；項目方半年內(nèi)補(bǔ)齊手續(xù)即可。”侯奔表示，流程簡化的初衷是力求更快推進(jìn)城市更新。而城市更新并不是簡單的建造工程，它需要與改善民生相結(jié)合，進(jìn)而打造宜居宜業(yè)宜游品質(zhì)城市。
據(jù)統(tǒng)計，在黃埔區(qū)全區(qū)的城市更新項目中，已新建成教育、醫(yī)療、休閑、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施達(dá)24萬平方米。全區(qū)舊村改造全面完成后，可提供公服用地430公頃，計劃新增公配建筑面積690萬平方米。
化零為整“拼積木”
成片開發(fā)以“畝產(chǎn)”論英雄
早年，土地資源較為豐富的時期，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)就已嘗到了節(jié)約集約用地的“甜頭”。以寶潔、安利為代表，兩家企業(yè)用地面積均不超過10公頃，但2011年產(chǎn)值均超過350億元，地均產(chǎn)值分別達(dá)到36.07萬元/平方米和 66.05萬元/平方米。以少量用地產(chǎn)出更大效能，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)因此在2013年獲評全國土地節(jié)約集約先進(jìn)單位。
2018年數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，該區(qū)每平方公里產(chǎn)出7.9億人民幣�！叭欢�，相比于國內(nèi)其他先進(jìn)地區(qū)，我們區(qū)的土地節(jié)約集約利用空間還很大�！秉S東談道，步入土地存量時代，如何優(yōu)化土地整備，創(chuàng)新節(jié)約集約用地，就成為城市更新工作的重要抓手。
大塱村通過土地騰挪、規(guī)整，形成整塊的商業(yè)商務(wù)用地。
大塱村舊改就是黃埔區(qū)創(chuàng)新節(jié)約集約用地利用的典型樣本。其實，當(dāng)大塱村項目啟動時，政府一度感到為難。
“起步階段的開發(fā)區(qū)像一張白紙，人們可以從容繪出想要的圖案。如今的大塱村則已是一塊‘老區(qū)’，容不得隨心所欲地規(guī)劃。”黃錦華表示。
改造前，大塱村土地權(quán)屬混雜，政府儲備用地與蘿崗社區(qū)留用地、大塱舊村用地相互交叉，無法獨立開發(fā)，土地利用低效。從城市上空俯視，舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊如同一塊塊低矮的“陰影”。如果改造進(jìn)程“東一榔頭西一棒子”，效益往往不明顯，也會容易留下根治不掉的“傷疤”。
“土地類型不同、土地片區(qū)零碎，根本不能引進(jìn)大產(chǎn)業(yè)、大項目，否則跨界到其他土地上去，就是違規(guī)�！秉S埔區(qū)蘿峰街道副主任高林談道：“如果能像拼積木那樣，把互不連接的同種用地類型拼湊在一起，合并、連片開發(fā)，就能實現(xiàn)化零為整、土地活化”。
這就是該區(qū)構(gòu)建新型節(jié)約集約用地的要義。大塱村通過土地騰挪、規(guī)整，把土規(guī)規(guī)模及轉(zhuǎn)用指標(biāo)置換，同時引入寶能、多益網(wǎng)絡(luò)等品牌企業(yè)合作開發(fā)，形成整塊的商業(yè)商務(wù)用地。
支離破碎的不同類型土地終于連接成片。該村將整備后的17.1公頃留用地交政府反購后公開出讓，土地出讓金達(dá)17.2億元。利用這筆土地出讓金，在剩余的村留用地正在開發(fā)建設(shè)約35萬平方米的高端購物中心及商務(wù)中心。
“建成后的集體物業(yè)資產(chǎn)價值將大幅攀升，且每年可獲取的租賃收益十分可觀。同時，大塱村周邊還建成大型現(xiàn)代社區(qū)保利羅蘭、廣州開發(fā)區(qū)第二小學(xué)、人才集團(tuán)幼兒園等公共配套類項目。”高林說。
來 源：南方日報
編 輯：liuy
