疫情對(duì)寫字樓市場造成怎樣的沖擊？寫字樓物業(yè)業(yè)主與企業(yè)租戶如何共渡難關(guān)？中房智庫結(jié)合各家專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)，做出分析判斷，并提出應(yīng)對(duì)策略。

　　1.一季度辦公新增需求大降

　　世邦魏理仕(CBRE)近期發(fā)布的《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望報(bào)告》預(yù)計(jì)，受新冠疫情影響，2020年第一季度全國范圍內(nèi)的辦公需求預(yù)計(jì)下降40%左右。

　　本來每年一季度的寫字樓市場會(huì)有一個(gè)新增租賃需求的小高峰，但是今年受防控疫情對(duì)返工的限制，企業(yè)擴(kuò)租或搬遷寫字樓計(jì)劃被暫時(shí)擱淺，導(dǎo)致一季度新增租賃需求大幅滑坡。

　　但多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，新冠肺炎疫情影響的是租賃節(jié)奏的變化，隨著疫情得到控制，被積壓的需求有望在二季度加速釋放，帶動(dòng)寫字樓新增租賃需求的回升。從全年來看，寫字樓吸納量或?qū)⒕S持往年的平均水平。

　　也有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)較為謹(jǐn)慎，認(rèn)為本次疫情即便如專家所言在4月底能夠基本得到控制，但考慮到市場情緒等變化引起的間接影響，寫字樓租賃活動(dòng)恢復(fù)最早也要到第二季度末。

　　2.空置率預(yù)期持續(xù)走高

　　高力國際近日針對(duì)辦公樓業(yè)主、租戶和投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行了一次電話調(diào)研，對(duì)象涉及北京、上海、深圳、廣州、成都、南京、杭州、沈陽、大連和西安等地的138個(gè)辦公樓業(yè)主和337個(gè)租戶企業(yè)。結(jié)論是，目前租戶退租計(jì)劃很低，85%的辦公樓業(yè)主沒有接到租戶的退租請(qǐng)求。但40%的辦公樓業(yè)主認(rèn)為空置率將上升，40%認(rèn)為空置率不會(huì)受到影響。

　　在中經(jīng)聯(lián)盟近日組織的一次在線沙龍會(huì)議上，也有業(yè)內(nèi)人士表示，其在自己的微信大群里（成員大多是北京各寫字樓的業(yè)主方/運(yùn)營方）進(jìn)行了一次線上調(diào)研，結(jié)果也顯示當(dāng)前疫情給寫字樓帶來的租戶退租沖擊并不明顯，只是有個(gè)別租戶申請(qǐng)免租。

　　這意味著，如果疫情如預(yù)期一樣能夠在4月底基本解除，寫字樓空置率并不會(huì)因?yàn)橐咔榈臎_擊而明顯上升。但全國范圍看，寫字樓空置率面臨持續(xù)走高的壓力。世邦魏理仕預(yù)測(cè)，2020年全國寫字樓空置率將攀升至25%，15個(gè)城市的空置率或達(dá)歷史最高水平。

　　其中的主要原因，在于城市自身寫字樓市場的基本面。以北京為例，2019年寫字樓空置率創(chuàng)下13.9%的歷史新高，與此同時(shí)2020年還趕上了北京寫字樓的新增供應(yīng)高峰（預(yù)計(jì)新增供應(yīng)約百萬平方米），因此即便沒有疫情沖擊，寫字樓空置和租金下滑壓力也很大。

　　3.租戶結(jié)構(gòu)決定抗沖擊能力

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次疫情對(duì)商辦市場的影響，很大程度上取決于其租戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。以中小微企業(yè)租戶為主的乙級(jí)寫字樓仍然面臨著租戶退租的風(fēng)險(xiǎn)，特別是租戶所在行業(yè)為受疫情沖擊較大的行業(yè)的，比如酒店餐飲、交通運(yùn)輸、零售貿(mào)易、消費(fèi)服務(wù)、娛樂傳媒等聚焦個(gè)人消費(fèi)的企業(yè)辦公需求可能會(huì)受到重創(chuàng)。

　　世邦魏理仕分析表明，疫情對(duì)TMT（科技、媒體、電信）、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業(yè)的辦公租賃需求加速增長，如在線游戲、在線教育等。2019年，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)累計(jì)占中國寫字樓租賃總量的60%，預(yù)計(jì)2020年這一占比將進(jìn)一步提升。

　　4.新增供應(yīng)預(yù)計(jì)下降

　　從供應(yīng)層面來看，受到疫情影響，民工延期返程，工地延期復(fù)工，企業(yè)出于現(xiàn)金流壓力主動(dòng)減緩?fù)顿Y，施工周期拉長，市場供應(yīng)也會(huì)明顯變緩。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，受疫情影響，全國大約有13%的寫字樓新增供應(yīng)將延遲交付，2020年全年新增供應(yīng)約890萬平方米（2019年全國寫字樓新交付面積約為740萬平方米）。

　　戴德梁行預(yù)測(cè)，2020年北京寫字樓市場的新增供應(yīng)量將從190萬平方米下調(diào)至120萬——100萬平方米。往年預(yù)計(jì)量和最終實(shí)際上市量基本會(huì)有30%的浮動(dòng)，但2020年的差距會(huì)更大。新增供應(yīng)量的降低，會(huì)緩解空置率的下行壓力，但也會(huì)拉低寫字樓市場整體的活躍度。

　　5.租金仍處下行通道

　　世邦魏理仕認(rèn)為，若新冠疫情整體能在2-3個(gè)月內(nèi)得到控制，則對(duì)寫字樓租金帶來的影響有限。預(yù)測(cè)一線城市北京、上海和深圳租金下跌的勢(shì)頭會(huì)有所緩解。二線城市供過于求局面難改，預(yù)計(jì)2020年租金水平將同比下降1.8%以上。2020年全國寫字樓平均租金預(yù)計(jì)將同比下降1.5%。

　　萊坊預(yù)測(cè)，由于疫情的影響，需求受到抑制，短期內(nèi)寫字樓業(yè)主將不得不通過更大的優(yōu)惠條件和租金減免來吸引客群，以價(jià)換量，因此寫字樓租金有進(jìn)一步下探的壓力。

　　6.大宗交易預(yù)計(jì)下半年反彈

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年以來外資準(zhǔn)入門檻逐漸放寬，企業(yè)購置自用型寫字樓的需求也相當(dāng)搶眼，北京、上海兩地大宗交易并肩居首，其中寫字樓交易均占據(jù)主導(dǎo)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，寫字樓也是深圳大宗交易市場中最受投資者青睞的標(biāo)的，2019年31宗大宗交易中寫字樓就占據(jù)了19宗。

　　世邦魏理仕預(yù)測(cè)，受疫情持續(xù)時(shí)間和規(guī)模的不確定性影響，2020年的中國內(nèi)地大宗交易市場可能面臨短期波動(dòng)。但疫情結(jié)束后，得益于寬松的貨幣政策和更低的利率環(huán)境，境內(nèi)外的機(jī)構(gòu)投資者將迅速轉(zhuǎn)向活躍，門戶城市核心區(qū)位成熟的寫字樓仍是頗具吸引力的投資標(biāo)的。

　　Cresa世樺嘉潤認(rèn)為，由于疫情沖擊，一些物業(yè)持有者可能會(huì)因運(yùn)營策略調(diào)整而選擇將所持項(xiàng)目出售，寫字樓物業(yè)售價(jià)存在下調(diào)的機(jī)會(huì)。萊坊也認(rèn)為，由于市場的不確定性，可能會(huì)導(dǎo)致一些項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)，給境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者帶來較好的機(jī)會(huì)。

　　疫情籠罩之下，寫字樓市場新增租賃需求受影響明顯，空置率走高，租金存在進(jìn)一步下行壓力，預(yù)計(jì)影響會(huì)持續(xù)到二季度；下半年租賃需求加速釋放，投資重回活躍，寫字樓市場將會(huì)逐漸恢復(fù)。但疫情何時(shí)解除仍是最大的影響變量。有悲觀者預(yù)期，如果疫情持續(xù)蔓延，由于現(xiàn)金流斷流，聯(lián)合辦公企業(yè)5月份會(huì)倒閉40%，二季度起北京寫字樓平均租金至少下降20%，空置率上升到25%。

　　來源：中國房地產(chǎn)報(bào)

編輯：wangdc